Sanatoria catastale, cosa cambia per gli immobili

FONTE: Edilportale.com

Dal primo luglio i dati catastali diventano fondamentali per contratti di locazione e costituzione di diritti reali sugli immobili. È una delle misure necessarie alla sanatoria catastale per la regolarizzazione degli immobili fantasma, contenuta nel Decreto Legge 78/2010 con cui è stata varata la manovra da 24,9 miliardi per la stabilizzazione finanziaria e la competitività economica.

La disposizione, che nei giorni scorsi ha subito diverse correzioni, dopo aver ricevuto l’ok del Presidente della Repubblica ed essere stata pubblicata in Gazzetta Ufficiale, inizia il suo percorso di conversione in legge.
 
Tra le novità dell’ultima versione spiccano compravendite e locazioni di immobili sconosciuti al Catasto.
 
In base all’articolo 19 comma 14 gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi che hanno per oggetto il trasferimento, lo scioglimento o la costituzione di un diritto reale su un fabbricato già esistente devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in Catasto e la dichiarazione degli intestatari sulla conformità di dati catastali e planimetrie allo stato di fatto.
 
Prima della stipula, il notaio deve individuare gli intestatari catastali e verificare la loro conformità a quanto risulta dai registri immobiliari. Una simile formulazione elimina quindi la nullità dell’atto nel caso in cui ci sia discordanza tra registri catastali e immobiliari. La regolarizzazione potrà quindi avvenire anche dopo il rogito.

Anche per la registrazione dei contratti di locazione, scritti o verbali, inseriti nel comma 15, deve essere riportata l’indicazione dei dati catastali degli immobili. La loro mancata o errata indicazione è considerata rilevante per l’applicazione dell’imposta di registro ed é punito con la sanzione amministrativa dal 120 al 240 per cento dell’imposta dovuta.

Per quanto riguarda la sanatoria catastale, l’Agenzia del Territorio il 30 settembre terminerà i rilievi degli edifici sconosciuti al Catasto. Entro il 31 dicembre i proprietari o titolari di altri diritti reali sugli immobili non censiti devono presentare una dichiarazione di aggiornamento. La dichiarazione di aggiornamento deve essere presentata anche da coloro che hanno effettuato ristrutturazioni e interventi edilizi con variazione di consistenza o cambio di destinazione.
 
I dati saranno a disposizione dei Comuni, che potranno avviare gli accertamenti sulla regolarità urbanistica ed edilizia per individuare eventuali casi di abusivismo. Dal primo gennaio 2011, inoltre, l’Agenzia del Territorio avrà a disposizione il telerilevamento per un monitoraggio costante.

29 thoughts on “Sanatoria catastale, cosa cambia per gli immobili

  1. salve volevo sapere,ma la sanatoria a orta cosa prevede?e già in vigore?volevo saperlo perchè stò comprando casa in via astragata fatemi sapere
    Grazie

  2. come ivana anche io sono andata a vedere degli appartamenti nel parco le palme e sarei interessata a delle info circa la regolarità relativa alla sanatoria….

  3. Per onor di cronaca,
    l’immobile di cui si parla sorge parte in zona industriale e parte in zona turistico-alberghiera.
    Non è ammessa la residenza in nessuna delle due zone.
    Il codice dell’edilizia, non consente di ottenere un cambio di destinazione d’uso con una semplice DIA ma occorre il Permesso a costruire.
    Che catastalmente sia A/2 non significa nulla, anzi complica ancora ulteriormente le cose.
    Io me ne guarderei bene prima del passo definitivo.
    Un amico…..

  4. io ho comprato casa nel parco le palme e secondo me e chi ha verificato per me con i documenti é tutto regolare poi aprovitola é un costruttore serio , poi non stiamo parlando di 1 2 o 3 palazzi ma di una mega costruzzione .

  5. per l’amico ANONIMO:
    ma io sono in possesso del permesso a costruire.rischio qualcosa?Il permesso è regolare,l’ho verificato al comune e dopo c’è stata un varizione d’uso.ora al catasto è categoria a/2 l’appartamento.!se può darmi più delucidazioni possibili te ne sarei grata,sai non sono competente in materia ma sono in panico perhè non vorrei incorrere in un acquisto incauto

    • Cara giovanna,
      Innanzitutto Buon Anno,
      Il permesso a costruire di cui parli non era forse stato rilasciato per residence ed uffici?
      dov’è il successivo PERMESSO A COSTRUIRE col quale si autorizza il cambio di destinazione?
      penso proprio che quello che ti hanno mostrato sia un semplice progetto allegato ad una DIA.
      Apri bene gli occhi e leggi ciò che ti presentano dinanzi, ed in fine vai a fare una verifica in comune che tutto sia conforme a quanto lì presentato

  6. A CIRO CHIEDO:
    che tipo di verifiche hai fatto per avere la conferma o la certezza che tutto sia regolare?almeno così mi dai un consiglio e posso farlo anch’io.grazie mille

  7. Salve,volevo chiedere delle info e dei chiarimenti in merito alla sanatoria.è entrata in vigore?ad Orta cosa prevede?stiamo cercando casa da acquistare

  8. ciao giovanna , la situazione secondo me è questa .
    si è sfruttata la zona turistico alberghiera per avere un permesso per costruire residence che poi tramite una dia si è variato l uso in a 2 uso abitativo , le case vengo accatastate regolarmente . secondo me la soluzione sarebbe propio quella di mettere in contatto un ingegnere con aprovitola per sapere la sua versione , dopo aver fatto delle verifiche di tipo urbanistico ,magari procedere con l acquisto .
    io ho già acquistato , si sta bene li spero solo che non nascono problemi in futuro , ma ti assicuro che stanno costruendo e vendendo tanto ,il parco finito e di oltre 900 appartamenti nn penso propio sia abusivo.
    fammi sapere notizie mi raccomando !

  9. RAGAZZI HO TROVATO QUESTO..VEDIAMO BENE QUELLO CHE STIAMO COMPRANDO..AIUTIAMOCI..
    Se questo è lo scopo vale la pena di sollecitare l’ attenzione dell’acquirente affinché si accerti se l’unità ambita non faccia parte di una Residenza Turistico Alberghiera (RTA), tipologia costruttiva frequente in quei luoghi. Le RTA sono definite aziende alberghiere che offrono alloggio in appartamenti costituiti da uno o più locali dotati di servizio autonomo di cucina.

    Capita ed è capitato che imprenditori poco seri, per aggirare vincoli di vario genere, chiedano e ottengano Permessi per Costruire RTA, e poi (con la connivenza più o meno lecita di amministratori locali) procedano alla modifica catastale della destinazione urbanistica disancorando le unità immobiliari dalla struttura alberghiera. Le stesse così ottenute vengono poi vendute ed adibite a prima o seconda casa in barba alla legge; stesso discorso vale per le c.d. “Case Vacanza” o per i “ Villaggi-Albergo”

    Il compratore , ad ogni buon conto una volta proprietario, non potrebbe abitare la casa ma dovrebbe locarla a turisti o affidarla per tale scopo ad una struttura organizzata senza snaturarne la destinazione turistico alberghiera e così rispettare lo scopo principe che è quello di favorire il turismo e l’indotto che esso comporta.

    Quanto sopra spesso non è ben chiaro al compratore che ,in buona fede, stabilmente vi abita o villeggia scoprendo troppo tardi che l ’uso improprio implica un abuso edilizio cui consegue il sequestro dell’ unità immobiliare come ben sanno i malcapitati acquirenti, di cui molti stranieri, che nel 2008 hanno comperato casa in una RTA di Peschiera del Garda. E la stessa cosa si è ripetuta in tante altre parti di Italia (per esempio Grosseto) .

    Le RTA, sono strutture alberghiere alternative, sono composte da esercizi unitari dal punto di vista gestionale, aperti al pubblico, si collocano in strutture edilizie funzionalmente altrettanto unitarie. Come tali non possono essere considerate una sommatoria di unità abitative con destinazione ed uso autonomo tali da determinare una situazione analoga a quella di un normale condominio: l’immobile ubicato nella RTA è parte di un organismo edilizio unico ed indivisibile.

    Come si è già accennato i Comuni rilasciano permessi a costruire le RTA con lo scopo di rivitalizzare economicamente la zona in cui sono ubicati. Insomma la struttura deve essere portatrice di un mercato dinamico . E’ chiaro che se l’utenza si rinnova continuamente le ricadute economiche saranno favorevoli. Se invece, abusivamente, le unità vengono utilizzate come residenze stabili l’economa generale viene rallentata: è evidente che uno soggetto stanziale consuma beni e servizi in quantità significativamente inferiore rispetto ad un turista.

    Altro aspetto di rilievo attiene all’ambito fiscale. Come detto, spesso, queste transazioni vengono accompagnate dalla attestazione di voler destinare l’unità immobiliare a prima o seconda casa fruendo rispettivamente dell’ IVA al 4% o al 10%. A parere di alcuni uffici fiscali gli atti in questione sottintendono invece una “compravendita frazionata di struttura ricettiva” e come tali in sede di accertamento scontano l’Iva al 20% motivo per cui l’acquirente potrebbe patire le conseguenze relative alla differenza dell’ Iva evasa.

    Cautela da adottare: Prima di comperare una unità immobiliare in un complesso organizzato recarsi all’ Ufficio Tecnico del Comune ove è ubicata la RTA e chiedere spiegazioni al riguardo.

    Ennio Alessandro Rossi, commercialista , studiorossi.ennio@vigilio.it

  10. Ciao ciro.ma se dall’ufficio tecnico è risultato tutto ok non dovrebbero esserci problemi,giusto?molti di noi abbiamo fatto verifiche,è anche ovvio visto e considerato che andremo ad affrontare spese e sacrifici per la realizzazione di un sogno,e non abbiamo riscontrato nulla di non regolare quindi dovremmo stare tranquilli….

  11. Ma la nuova legge approvata non prevede anche la possibilità di effettuare il cambio di destinazione d’uso da zone ricettive in civile abitazione?quali sono le prerogative da parti di chi ha già acquistato 1appartamento simile?prego di farmi sapere a chiunque sappia dare risp.

  12. grazie a tutti per le notizie riportate , secondo me la soluzione e solo quella di kiedere spiegazioni ad aprovitola , cosi da capire la sua versione dei fatti . cmq la gente nel parco ci vive e ottiene anke la residenza normalmente .

  13. per giovanna ma te hai già comprato come me ? a me la banca ha fatto anke un mutuo ipotecario .. come garanzia non penso si prendano una stanza d ‘albergo..

  14. Ciao ciro.no io non l’ho ancora comprata ma mi stavo informando perchè ne sono intenzionata.resta il fatto che anch’io ho stima del costruttore x quanto io abbia avuto modo di conoscerlo..intanto mi faccio tutte le verifiche del caso per scongiurare qualsiasi problema.in ogni modo credo che le banche facciano tutti i controlli del caso prima di concedere un mutuo e non voglio pensare che siano così superficiali da ipotecare un residence poi non saprei!

  15. Ciao,la variante del permesso a costruire non e permessa,
    il comune ha concesso la costruzione di un immobile(residence) RTA su zona urbanistica D5.
    Poi sono state fatte variazioni d uso(che non so se sono regolari) se la zona urbanistica sul piano regolatore e tipo D5:(D5 significa, insediamenti produttivi di tipo misto) non si potrebbero avere variazioni d uso,visto che sulla normativa edilizia non e permesso di costruire abitazioni civili in questa zona….

    Ciao a tutti..

  16. per giovanna , volevo chiederti se sei a conoscenza della classificazione di quella zona se di tipo c o d , perchè le cose cambiano …
    poi siccome vorrei essere sicuro di cio che ho comprato perkè non facciamo valutare la situazione da un intenditore ?

  17. Ciao a tutti,se qualcuno avesse maggiori info su via clanio parco arcobaleno sempre costruzione aprovitola potrebbe farmi sapere?grazie..Almeno li e tutto in regola? grazie a tutti….

  18. sALVE… IO BO COMPRATO CASDA A VIA CLANIO… SN 250 APPARTAMENTI DEL COSTRUTTORE APROVITOLA… ANDANDO IN OSTA HO ASCOLTATO UNA CONVERSAZIONE IN CUI SI PARLAVA CHE QUESTI APPARTAMENTI ERANO STATI COSTRUITI SU UNA ZONA IN CUI NON SI POTEVA… MI SPIEGATE MEGLIO…

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