Manovra finanziaria 2008: Maggiori dettagli richiesti da EgogE


EgogE scrive: Negli atti del senato non ho trovato alcun riferimento alla rivalutazione dei terreni in questo emendamento (3.1000 secondo testo).
Risponde l’arch. F. Villano:

 la modifica in questione la si trova in fondo alle proposte n. 3.1000, riferita all’art. 3 (Razionalizzazione della disciplina in materia di IRES e di IVA) a cui va aggiunto il seguente comma 40-bis:

PROPOSTE DI MODIFICA n. 3.1000 al DDL n. 1817 

 Conseguentemente, all’articolo 3, aggiungere, in fine, il seguente comma;

        «40-bis. Al comma 2 dell’articolo 2 del decreto-legge 24 dicembre 2002, n. 282, convertito con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 2003, n. 27, e successive modificazioni, sono apportate le seguenti modificazioni:            

a) al primo periodo, le parole: ”1º gennaio 2005” sono sostituite dalle seguenti: ”1º gennaio 2008”;            

b) al secondo periodo, le parole: ”30 giugno 2006” sono sostituite dalle seguenti: ”30 giugno 2008”;            

c) al terzo periodo, le parole: ”30 giugno 2005” sono sostituite dalle seguenti: ”30 giugno 2008”».

Per maggior chiarezza, riporto qui il comma 2 dell’art. 2 del decreto-legge 24 dicembre 2002, n. 282, convertito con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 2003, n. 27;

Legge 21 febbraio 2003, n. 27 Art. 2

(Riapertura di termini in materia di rivalutazione di beni di impresa e di rideterminazione di valori di acquisto)

2. Le disposizioni degli articoli 5 e 7 della legge 28 dicembre 2001, n. 448, e successive modificazioni, si applicano anche per la rideterminazione dei valori di acquisto delle partecipazioni non negoziate in mercati regolamentari e dei terreni edificabili o con destinazione agricola posseduti alla data del 1 gennaio 2003. Le imposte sostitutive possono essere rateizzate fino ad un massimo di tre rate annuali di pari importo, a decorrere dalla data del 16 maggio 2003; sull’importo delle rate successive alla primo sono dovuti gli interessi nella misura del 3 per cento annuo, da versarsi contestualmente. La redazione e il giuramento della perizia devono essere effettuati entro la predetta data del 16 maggio 2003.

 A questo punto, applicando le proposte modifiche, otterremo il seguente testo: 

Art.2 comma2. Le disposizioni degli articoli 5 e 7 della legge 28 dicembre 2001, n. 448, e successive modificazioni, si applicano anche per la rideterminazione dei valori di acquisto delle partecipazioni non negoziate in mercati regolamentari e dei terreni edificabili o con destinazione agricola posseduti alla data del 1 gennaio 2008. Le imposte sostitutive possono essere rateizzate fino ad un massimo di tre rate annuali di pari importo, a decorrere dalla data del 30 GIUGNO 2008; sull’importo delle rate successive alla primo sono dovuti gli interessi nella misura del 3 per cento annuo, da versarsi contestualmente. La redazione e il giuramento della perizia devono essere effettuati entro la predetta data del 30 GIUGNO 2008.

 Per quanto concerne le disposizioni di cui agli articoli 5 e 7 della legge 448/2001, mentre l’art. 5 è riferito alla “Rideterminazione dei valori di acquisto di partecipazioni non negoziate nei mercati regolamentati”, l’art. 7 tratta proprio dell’argomento in questione e cioè della Rideterminazione dei valori di acquisto dei terreni edificabili e con destinazione agricola. Ne riporto quindi il contenuto:

   Art. 7.

(Rideterminazione dei valori di acquisto dei terreni edificabili e con destinazione agricola)

 1. Agli effetti della determinazione delle plusvalenze e minusvalenze di cui all’articolo 81, comma 1, lettere a) e b), del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, e successive modificazioni , cioè

(art. 81, comma 1 DPR 917/86. Sono redditi diversi, se non costituiscono redditi di capitale ovvero se non sono conseguiti nell’esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice, né in relazione alla qualità di lavoratore dipendente:

a) le plusvalenze realizzate mediante la lottizzazione di terreni, o l’esecuzione di opere intese a renderli edificabili e la successiva vendita, anche parziale, dei terreni o degli edifici;

b) le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione o donazione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, nonché, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione; aliquota 4%)

, per i terreni edificabili e con destinazione agricola posseduti alla data del 1º gennaio 2002, può essere assunto, in luogo del costo o valore di acquisto, il valore a tale data determinato sulla base di una perizia giurata di stima, cui si applica l’articolo 64 del codice di procedura civile, redatta da soggetti iscritti agli albi degli ingegneri, degli architetti, dei geometri, dei dottori agronomi, degli agrotecnici, dei periti agrari e dei periti industriali edili, a condizione che il predetto valore sia assoggettato ad una imposta sostitutiva delle imposte sui redditi, secondo quanto disposto nei commi da 2 a 6.

    2. L’imposta sostitutiva di cui al comma 1 è pari al 4 per cento del valore determinato a norma del comma 1 ed è versata, con le modalità previste dal capo III del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241, entro il 30 settembre 2002.

    3. L’imposta sostitutiva può essere rateizzata fino ad un massimo di tre rate annuali di pari importo, a partire dalla predetta data del 30 settembre 2002. Sull’importo delle rate successive alla prima sono dovuti gli interessi nella misura del 3 per cento annuo, da versarsi contestualmente a ciascuna rata.

    4. La perizia, unitamente ai dati identificativi dell’estensore della perizia e al codice fiscale del titolare del bene periziato, nonchè alle ricevute di versamento dell’imposta sostitutiva, è conservata dal contribuente ed esibita o trasmessa a richiesta dell’Amministrazione finanziaria. In ogni caso la redazione ed il giuramento della perizia devono essere effettuati entro il termine del 30 settembre 2002.

    5. Il costo per la relazione giurata di stima è portato in aumento del valore di acquisto del terreno edificabile e con destinazione agricola nella misura in cui è stato effettivamente sostenuto ed è rimasto a carico.

    6. La rideterminazione del valore di acquisto dei terreni edificabili e con destinazione agricola di cui ai commi da 1 a 5 costituisce valore normale minimo di riferimento ai fini delle imposte sui redditi, dell’imposta di registro e dell’imposta ipotecaria e catastale.

Spero con quanto esposto sopra di aver fatto un po di chiarezza in merito. Buon lavoro.

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34 thoughts on “Manovra finanziaria 2008: Maggiori dettagli richiesti da EgogE

  1. Non sono sicuro che la norma sia applicabile ai “privati non esercenti attivita` commerciale”, ossia le normali persone fisiche, in quanto la norma che si richiama (D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, art 81.) è nel titolo dei redditi di impresa, ed in particolare “Determinazione della base imponibile delle società e degli enti commerciali residenti “.

    Mi sto sbagliando?

  2. Da esperienza personale, mi è capitato di collaborare alla stesura di una relazione di stima sia per una società, sia per un privato che doveva cedere il proprio terreno. Questo con la normativa precedente. Ora, l’art. 81 del DPR 917/86 relativo alle plusvalenze, alle lettere a) e b) fa riferimento proprio a terreni il cui proprietario sia una persona fisica. Infatti esse sono considerate come “redditi diversi”, cioè non derivanti da attività lavorativa (non a caso si fa anche riferimento a beni ricevuti in donazione per i quali non si applicano plusvalenze). Per quanto riguarda l’approvazione, anche io sono dell’idea che le entrate in questione sono tante e sicure, per cui di certo passerà anche al riesame del Senato.

  3. gentile arch Villano,

    cortesemente mi riporta la parte che si riferisce alle persone fisiche?
    Dalla mia lettura è sembrato che non fosse così

    grazie

  4. Gentilissimo collega,

    Devo acquisire un terreno metà edificabile e metà agricolo.
    I proprietari lo possiedono dal 1997, non hanno fatto rivalutazioni ed è divenuto edificabile circa 4 anni fa.
    Ora il rogito è fissato per l’inizio di febbraio 2008.
    Quali sono le procedure essenziali per effettuare il rogito?
    Quanto pago io e quanto paga il venditore alla luce della recente finanziaria?

    Grazie

  5. Per l’acquirente non cambia nulla in quanto questi paga le tasse sulla base del valore reale di acquisto. Cosa assai diversa invece, per quanto riguarda il venditore. Questi infatti sfruttando la rivalutazione del terreno pagherebbe il 4% del suo valore come imposta dilazionabile in tre rate annuali. Non sfruttando la rivalutazione, paga l’imponibile irpef (almeno il 23%) sulle plusvalenze, il che significa, essendo divenuto edificabile il terreno, una bella cifra.
    Consiglio: Concedi una proroga temporale in cambio di uno sconto sul prezzo di acquisto.

  6. Carissimo Architetto io avrei una domanda che ritengo aiuti a completare il quadro generale da lei esposto, seguo le trattative di una compravendita per conto di un mio cliente proprietario per 1/4 di un terreno passato edificabile e già rivalutato circa tre anni fa.
    Ad oggi l’offerta di acquisto è notevolelmente aumentata e non abbiamo ben capito se possiamo o meno rivalutare ancora il terreno e fino a che cifra ovvero coprire e d estinguere completamente la plusvalenza in maniera legale senza avere controlli spiacevoli in un secondo tempo.
    grazie

  7. Buongiorno,
    Sono Domenico, Lei mi ha consigliato di concedere una proroga temporale in cambio di uno sconto sul prezzo di acquisto.
    Ma se la perizia la facciamo entro il rogito, non è sufficiente?, perchè rimandare?
    Se la perizia viene fatta a Gennaio, posso io fare il rogito a febbraio?

    grazie

  8. Carissimo Architetto, è possibile rivalutare solo una parte di terreno agricolo procedendo con un frazionamento o è
    necessario provvedere alla rivalutazione di tutta la particella
    originaria?
    Grazie.

  9. Gentile Architetto, stiamo permutando un terreno edificabile in cambio di un appartamento. Il terreno da atto ha un costo di circa 20.000.000 di lire. Il valore attuale del terreno come viene stimato? l’imposta sostitutiva da versare è del 4% ?perchè la controparte ritiene sia preferibile ragguagliarlo al valore del bene ceduto? grazie

  10. Nel caso della permuta, in pratica, il terreno viene ceduto in cambio di un immobile che ha “lo stesso” valore di mercato del terreno stesso. Quindi, è come se all’atto della effettiva conclusione della permuta, il terreno fosse stato venduto per un importo pari al valore di mercato dell’immobile ottenuto in cambio. Ragion per cui viene a configurarsi una plusvalenza data dalla differenza tra il valore di mercato dell’immobile e quello del terreno rivalutato secondo gli indici istat. Per tanto, il consiglio dato dalla controparte va seriamente preso in considerazione.
    Per quanto riguarda la stima del corrente valore di mercato del terreno, occorre una semplice perizia giurata da un tecnico abilitato all’esercizio della professione.

  11. La Legge Finanziaria 2008 ripropone la rivalutazione delle aree fabbricabili.
    Qualora dovessi, rivalutare l’area e poi permutarla, con un fabbricato, posso utilizzare come valore da confrontare con quello di vendita il valore rivalutato?
    La legge parla di vendita e non di pernuta?
    Secondo lei si può ugualmente beneficiare degli effetti positivi della rivalutazione.

  12. Come previsto dall’art. 1552 del c.c. “La permuta è il contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose, o di altri diritti, da un contraente all’altro”. Alla permuta si applicano le norme sulla compravendita, in quanto compatibili, come previsto dall’art. 1555 c.c.. A differenza della vendita le spese per la permuta gravano su entrambi i contraenti in parti uguali (a meno di un diverso accordo preventivo tra le parti). Inoltre, come specifica anche una circolare dell’agenzia delle entrate, “la cessione del terreno costituisce il corrispettivo dell’operazione”. Per cui sicuramente è applicabile il valore della rivalutazione come “corrispettivo dell’operazione”.

  13. Salve a tutti! Sono nuovo del sito e ho letto tutti i post circa la rivalutazione 2008. Anch’io sto rivalutando un terreno che andrò a vendere fra poco tempo. Vi pongo un quesito che ho visto non viene preso in considerazione ossia: se io ho già rivalutato un terreno con la precedente rivalutazione a 25 euro e adesso mi mancano 15 euro da rivalutare per arrivare al prezzo di vendita, devo rivalutare di nuovo tutto e sperare in un rimborso(è contemplato nella legge finanziaria?) oppure è sufficiente che rivaluti i 15 euro e automaticamente non ho più plusvalenza? Vi ringrazio anticipatamente per chi saprà rispondere sperando che sia id utilità anche per altre persone.
    Saluto cordialmente.

  14. Buongiorno a tutti,
    avrei necessità di avere alcune conferme riguardo all’argomento.
    Mio padre ha venduto un terreno a Dicembre 2007 che era edificabile ma sul quale aveva già in corso un progetto di urbanizzazione in attesa di approvazione da parte del comune.
    Ho letto in alcuni siti che ci sono considerazioni diverse da fare in caso di vendita a seconda che il terreno sia “edificabile” o “lottizzato”, in base a quanto detto prima come va definito il terreno venduto da mio padre ??
    in base al tipo di terreno come si calcola la plusvalenza??
    esiste nel caso fosse definito il terreno come edificabile la possibilità di poter usare come valore di acquisto un valore
    in qualche modo rivalutato sebbene venduto prima del 1° gennaio 2008 ??

    Ringrazio anticipatamente chiunque vorrà rispondermi

  15. x Massimiliano

    1. Va definito come “edificabile” (non essendo stato approvato il PdL, o un qualche altro strumento attuativo, e relativa convenzione col comune). Vedi art. 67 TUIR, comma 1, lettera b.

    2. La plusvalenza imponibile è costituita dalla differenza tra il prezzo di rivendita (supposto incassato in unica soluzione) ed il prezzo di acquisto del terreno, caricato di ogni altro costo inerente (ad es. imposta di registro all’atto dell’acquisto). Vedi art. 68 TUIR comma 1 e 2. (Nel caso il terreno fosse stato acquistato per successione ereditaria vedi art. 68 TUIR comma 2).

    3. Se non avevi mai fatto alcuna stima giurata per la rideterminazione del prezzo di acquisto (e relativo pagamento), non puoi avvalertene in alcun modo. Puoi solo ‘gonfiare’ il prezzo di acquisto del terreno, nei modi più o meno consentiti.

  16. Gentilissimo Architetto,
    mi sa dire a quanto ammonta la tariffa professionale per la perizia giurata per la rivalutazione? …mi hanno detto che va a percentuale sul valore stimato, è vero?
    La ringrazio anticipatamente per la risposta.

  17. Gentile Architetto.
    Sono un Geometra e mi hanno chiesto di effettuare delle perizie per la rivalutazione di aree edificabili. La Ditta proprietaria delle aree è una società immobiliare. Non sono sicuro se questa rientra tra i soggetti che possano usufruire dei vantaggi derivanti dalla rivalutazione dei terreni. Le sarei molto grato se potesse togliermi ogni dubbio dandomi anche dei riferimenti legislativi.
    Cordiali Saluti
    Mauro

  18. Bisogna capire di che tipo di ditta si sta parlando. In quanto se trattasi di società, allora più che la rivalutazione dei terreni, va presa in considerazione la “Rideterminazione dei valori di acquisto di partecipazioni in società non quotate”. Per maggiore chiarezza sulla questione, ho messo insieme una raccolta delle varie circolari dell’Agenzia delle Entrate al seguente indirizzo:
    http://xoomer.alice.it/flumcv/circolari%20agenzia%20entrate/Partecipazioni%20Societarie
    Buon lavoro.

  19. gentile architetto,
    siamo fratello e sorella, alcuni anni fà entrambi abbiamo ricevuto in donazione dai ns genitori un terreno fabbricabile ciascuno.. ora dovremo fare la seguente operazione: io permuto il mio lotto con opere murarie x la costruzione di una bifamiliare x entrambi che verrà realizzata sul lotto di mio fratello..Ricapitolando: io permuto un costruttore tutto il mio terreno in cambio di un tot.di lavoro, mio fratello mi cederà metà del suo lotto (dove verrà costruita la mia parte di bifamiliare) e riceverà da me in cambio metà delle opere murarie che ho ricevuto dal suddetto costruttore..
    Entrambi i lotti in questione non sono stati rivalutati..
    Come ci è più conveniente procedere? Rivalutare e poi permutare ? O non fare nulla?
    Spero di esser stata chiara..
    La ringrazio anticipatamente x le sue delucidazioni e consigli.
    Cordiali Saluti.
    Vania

  20. Spett.le Vania,
    senza alcun dubbio conviene prima rivalutare l’intero terreno e poi sottoscrivere l’atto di permuta. Altrimenti, se le due quote di terreno sono già frazionate, rivalutare il terreno che verrà ceduto al costruttore, procedere con una normale compravendita il cui ricavato servirà a pagare i lavori a farsi sul restante lotto (credo che gli immobili rimarranno di vostra proprieta!). Tutto dipende dal rapporto di fiducia che c’è tra voi ed il costruttore. Se si opta per la seconda soluzione (economicamente più vantaggiosa), conviene che prima si realizzi ciò che resta di vostra proprietà secondo un normale contratto di appalto, poi procedere alla vendita della restante parte di terreno al costruttore per la stessa cifra delle fatture di quest’ultimo.

  21. grazie architetto..
    in questo momento stiamo procedendo con i frazionamenti..
    chiedo, mi conviene pure far rivalutare la parte di lotto che mio fratello cederà a me in cambio di metà della mia quota lavori (che riceverò dal costruttore in cambio del mio lotto) ??
    sentiti ringraziamenti..
    vania

  22. Spett.le Vania,
    scusami ma nonostante tu l’avessi già sottolineato nel commento precedente avevo, erroneamente, pensato che le due quote erano cointestate a te e a tuo fratello. Ma adesso che presto maggiore attenzione, mi sembra chiaro che le quote sono singolarmente intestate, una a te e l’altra a tuo fratello. In questo caso, è proprio come hai pensato tu. Da rivalutare anche la parte che tuo fratello dovrà cederti. Se non l’avete già fatto, vi consiglio di rivolgervi già ad un notaio di fiducia per valutare se conviene che tuo fratello ti venda il terreno e successivamente iniziate i lavori; o iniziare prime i lavori e quindi acquistare il terreno con l’immobile già realizzato allo stato grezzo.
    In pratica i passaggi logici sono i seguenti:
    Tu vendi l’intero lotto al costruttore;
    con metà dell’incasso acquisti metà quota di tuo fratello;
    con l’altra metà paghi i lavori al costruttore;
    Tuo fratello paga, con quanto ricevuto da te, la sua parte di lavori al costruttore.
    la somma di tutto questo dovrà essere pari a zero per quanto riguarda te e tuo fratello.
    Buone cose.

  23. Gentile Architetto,
    Le sottopongo il mio caso che ritengo ancora non trattato.
    A fine 2007 ho sottoscritto una permuta terreno x fabbricato in consegna a fine 2008. L’Agenzia delle Entrate considera il momento impositivo ai fini della tassazione IRPEF, quello della cessione del fabbricato che peraltro verrà sancita davanti al notaio ai fini del perfezionamento dei trasferimenti. Considerando quindi questo termine, posso considerare la norma della Finanziaria 2008 sulle plusvalenze comunque applicativa al mio caso, seguendo il principio del possesso fiscale del terreno permutato che si completerà ai fini impositivi, solo con la consegna del fabbricato? Grazie

  24. Buongiorno,
    Fra circa un mese sarà attuativo definitivamente il PGT che ha reso edificabile un terreno prima agricolo.
    Si può procedere alla rivalutazione e poi pagare il 4% del suo valore come imposta dilazionabile in tre rate annuali come per l’anno precedente? Grazie

  25. Salve,
    ho un grosso problema :una o volta rivalutato il terreno, e pagata la prima rata, è possibile retrocedere da tale operazione?Infatti, a causa della modifica degli inidci di edificabilità che di fatto bloccano lo sfruttamento previsto del terreno, il valore del terreno è diminuito. L’i.c.i. è invece molto aumentata…

  26. salve,
    ho un grosso problema nel 2002 ho fatto redigere una successione di un fondo (occupato ed edificato da un terzo) . Il fondo era oggetto di causa in quanto il terzo ha occupato in forma illegittima il terreno ed ha edificato ( con forme non chiare in quanto il terreno era definito industriale e soggetto a P.I.P.) . Avendo necessità di denaro involontariamente essendo profano in materia ho redatto e presentato la successione dando un valore “agricolo” al terreno circa 7.000 euro. Dopo un mese ho venduto al terzo il fondo a un prezzo a lui conveniente circa 60.000 euro. (il terreno valeva circa 150.000). L’agenzia delle Entrate a seguito di accertamento richiede una plusvalenza per un totale (tra more ecc.) di circa 18.000 euro definendo il valore giusto. Mi sembra un furto!. Il notaio, l’avvocato e il commercialista non hanno mai fatto notare questa mia mancanza. E’ giusta la richiesta dell’Agenzia delle Entrate? Posso io rivalermi sui tecnici professionisti che in seguito hanno curato le mie pratiche? Grazie sono disperato.

  27. Gentile Architetto,
    entro il 31.10.2008 abbiamo provveduto alla rivalutazione di un’area divenuta edificabile. Purtroppo per un equivoco il nostro geometra ha rivalutato tutta l’area circa 1’900 mq mentre era nostra intenzione rivalutare solo una metà, in quanto, abbiamo intenzione di venderne ad un costruttore solo una parte per poter costruire una casa per i nostri figli sulla metà restante. Poichè, abbiamo optato per la ratealizzazione in 3 rate e, ad oggi, abbiamo pagato solo la 1° rata, quale procedura dobbiamo seguire per rettificare la perizia limitandola solo ad una metà dell’area?.

    Grazie mille per una risposta

  28. Gentile architetto,
    ho ricevuto incarico per redazione di perizie di immobili per rivalutazione beni immobili d’impresa ai fini della circoalre 22/E del 2009, mi sa fornire un esempio.
    Saluti

  29. Gentile architetto,
    sono proprietario di un terreno di circa 450 mq. E’ un rettangolo diviso da una linea obliqua, che formano 2 trapezi. Quello di sinistra confina con la mia costruzione ed è edificabile (circa 120 mq), il trapezio di destra risulta agricolo (circa 330 mq). Posso chiedere al comune di costruire comunque al centro del mio suolo? O di diritto è diventato tutto edificabile? O eventualmente cosa mi consiglia di fare, considerato che per il PUG occorrerà del tempo, ma che comunque dalle planimetrie risulta che sarà tutto edificabile? C’è una legge che consente di far rientrare, considerato che il suolo è unico, in virtù del trapezio “costruibile”, tutto il suolo secondo gli attuali indici? Mi vedo tarpate le ali e vorrei tanto costruire, per realizzare una scuola materna privata con un bel giardino. Grazie in anticipo per la cortese risposta. Saluti

  30. Gentile Architetto,
    Le sottopongo il mio caso che ritengo ancora non trattato
    è valida una rivalutazione senza perizia giurata?
    penso proprio di no..
    posso allora fammi rimborsare le imposte pagate?
    grazie

  31. Gentile Architetto,
    siamo quattro figli e i nostri genitori possiedono un terreno agricolo di circa 1800 Mq che a breve termine sara’ edificabile, lo vogliono dare ad un costruttore per avere in cambio appartamenti per noi. La mia domanda e’:
    in questi casi come bisogna muoversi, cosa stare attenti e chi coinvolgere come persona esperta per aiutarci a non fare o subire errori. Mi scuso in anticipo della mia ignoranza e la ringrazio in anticipo della sua risposta

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