Il Consulente


Questa pagina nasce con l’intento di dare una risposta a quanti si trovino ad avere a che fare con problemi legati all’edilizia. Per chi vuol conoscere i reali costi di ristrutturazione della propria casa; per chi ha problemi di vicinato, di proprietà, di divisione; per chi vuole un’ipotesi di ristrutturazione della propria abitazione; per chi ha delle perplessità su contabilità lavori; per tutti coloro che hanno qualche curiosità, dubbio, o perplessità da sciogliere. Nel mettere a vostra disposizione le nostre conoscenze, vi invitiamo a porci le vostre domande.

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32 thoughts on “Il Consulente

  1. Se ci si riferisce alla nostra zona (Orta e paesi limitrofi), una ristruturazione completa con sostituzione di pavimenti, rivestimenti, impianti tecnologici, tramezzature interne, infissi interni ed esterni, tinteggiatura, ecc. il costo si può aggirare intorno ai 1.000,00 €/mq con un livello di finiture medio. Ovviamente tale importo può subire variazioni in diminuzione o aumento a seconda del livello di finiture scelte, o a causa di difficoltà logistiche dovute al posto in cui si trava l’immobile, alla sua conformazione, ecc. Comunque credo che l’importo di cui sopra possa ritenersi una buona base di partenza. Sul tema ci sarebbero tante cose da valutare caso per caso. Se la cosa può interessare, potremmo dedicarle un articolo più approfondito.

  2. scusa per non averti ringraziato prima, ma solo ora ho riparato il pc.
    1000,00 mi sembra troppo per me spero di spendere di meno.
    grazie ancora e complimenti per la foto

  3. Per risparmiare sui costi di ristrutturazione, bisognerebbe innanzitutto avere molto tempo a disposizione per la ricerca dei materiali e delle maestranze che associno il binomio qualità prezzo, il che è già di per se una cosa abbastanza difficile;
    in secondo luogo bisognerebbe rimandare alcuni lavori di finitura che non compromettono l’abitabilità dell’appartamento ed eseguirli in maniera dilazionata in modo da non risentirne troppo dal punto di vista economico;
    per quanto riguarda invece pavimenti e rivestimenti, un mio consiglio personale è quello di farsi un’idea generale del risultato che si vuole raggiungere e poi far visita a numerosi rivenditori attuando una sorta di richiesta di materiale OUT-LET, nel senso che,spesso nei magazzini dei rivenditori si accumulano rimanenze di materiale delle migliori marche, che per esigenza di spazio e/o per la preoccupazione di non riuscire più a rivendere, vengono ceduti a prezzi davvero concorrenziali. E’ l’occasione giusta per approfittarne. Basta chiedere.
    In ultima analisi vi sono diverse lavorazioni che un po tutti (chi più, chi meno) riescono a fare da se o con l’aiuto di qualche caro amico, è l’occasione giusta per “divertirsi”, e rendersi utili a se stessi.
    Buona fortuna. E ricorda che vi sono delle opere che se non realizzate a regola d’arte una volta e per sempre, rimangono una spina nel fianco per tutta la vita. Per questo il miglior consiglio che sento di darti è quello di cercare di risparmiare con intelligenza e soprattutto con molta attenzione, diffidando delle tante volpi che si incontrano un po dovunque in questo settore.

  4. Salve a tutti e complimenti per il sito.

    Volevo porvi una domanada:
    se vengono effettuati dei lavori in un appartamento che modificano l’intera piantina, come si fà ad averev una nuova scheda catastale?

    grazie

  5. Bisogna rivolgersi ad un tecnico abilitato che, dopo aver riportato graficamente tutte le variazioni apportate, provvederà a registrare presso l’UTE tali variazioni. Così facendo, in automatico verranno ricalcolati i valori catastali che potranno anche risultare di diversa entità rispetto ai precedenti. L’operazione ha dei costi che possono variare a discrezione del tecnico incaricato. Conviene, quindi, farsi un giretto per dei preventivi, tenendo conto però che è sempre da preferire l’esperienza al risparmio economico (salvo le esagerazioni del caso).

  6. x Areanova:
    Pur essendo i lavori di natura totalmente interna, avresti dovuto almeno inviare una semplice comunicazione al sindaco dei lavori che intendevi intraprendere, in quanto, da un punto di vista amministrativo, il tuo appartamento ha la conformazione della originaria concessione alla quale corrisponde una planimetria catastale. Apportando delle modifiche senza darne avviso, per l’uffico tecnico comunale, il tuo immobile non ha subito variazioni. Accatastandolo, invece, secondo le modifiche apportate (cosa che ti consentono di fare tranquillamente), avviene che la planimetria catastale non è più coincidente con quella allegata all’autorizzazione amministrativa, il che può comportare diversi problemi, primo fra tutti il sentirsi negare una eventuale richiesta di mutuo alla banca (cosa che di regola non avviene ma che ti crea comunque molti grattacapo). In secondo luogo, le ditte esecutrici degli impianti potrebbero non rilasciarti le dovute certificazioni (46/90), importanti soprattutto per l’impianto Gas. Nel qual caso risulterai essere l’unico responsabile delle modifiche apportate a tali impianti.

  7. Nell’area di pertinenza del mio appartamento, al piano terra di un edificio condomoniale, ho realizzato una struttura in legno costituita da due pergolati poggiati su pilastrini in legno, ad esclusione del lato di uno di questi inchiodato sulla parete esterna dell’appartamento, e da un gazebo (dimensioni di mt. 3,00×4,00) con copertura in tela plastificata completamente distaccato dalle pareti esterne dell’unità immobiliare e aperto da tutti i lati, con un altezza massima all’estradosso di mt. 2,40.
    Gli uffici preposti al controllo edilizio sul territorio comunale dell’Amministrazione della Città di Lecce, dopo aver eseguito un sopralluogo, mi intimano di regolarizzare l’abuso con una richiesta di sanatoria soggetta alla sanzione pecuniaria di €. 516,00, per mancanza di atto autorizzativo.
    Secondo il mio parere le opere realizzate non rientrano tra quelle contemplate dal DLGS 380 per cui necessita richiedere permesso di costruire o trasmettere DIA.
    Voi cosa ne pensate?

  8. Non so è giusto rivlgermi a voi….ma ci provo.

    Circa 15 anni fa i miei hanno comprato una villeta a schiera (6 villetine totali) direttamente dal costruttore.
    Ancora ogg, non bbiamo l’abitilità.
    Il costruttore ha fato delle variantii opera (le scale intrne ed inoltre non ha mai realizzato i parco giochi previsto esternmente)…..mal’iter di approvazione nonè mai stao conluso.
    Tutti e 6 siamo in causa con il costruttore.
    Ora però noi vorrremmo vendere l’abitazione ma econdo voi è pssibile senza l’abitabilita?
    Possiamo richiedere l abitabilità al comune sol noi poiche gi altri 5 non si muovono
    Grazie milla

  9. La vendita non è esclusa nel caso di mancanza dell’agibilità dell’immobile, purchè questo aspetto venga fatto presente all’acquirente il quale dichiara di voler comunque procedere con l’acquisto (poi potrà provvedere lui a richiederlo). In caso contrario, l’acquirente può richiedere l’annullamento dell’atto, o semplicemente (ed è la prassi) il risarcimento del danno.
    Per quanto riguarda la richiesta dell’agibilità (o abitabilità), questa doveva essere richiesta dal costruttore all’atto dell’ultimazione dei lavori. Comunque, se non esistono parti comuni, la cosa può tranquillamente essere fatta dal singolo proprietario.
    Innanzi tutto hai bisogno del
    1. collaudo statico delle strutture che dovrebbe fornirti il costruttore;
    2. dei certificati di corretta esecuzione dei lavori per quanto riguarda gli impianti (46/90) anche essi forniti dal costruttore;
    3. autocertificazione della salubrità dei locali, della rispondenza di quanto realizzato ai progetti assentiti dal comune, ecc.;
    4. del parere dell’ASL per quel che riguarda il rispetto delle norme igienico sanitarie (e questi all’epoca venivano emanati prima del rilascio della concessione).
    Tutto sommato, in assenza di tali certificazioni, è sempre possibile ottenerli ex novo affidandosi ad un tecnico che si curi di tutte le questioni burocratiche, è solo questione di un aumento delle spese necessarie.
    Ti consiglierei di provare, prima di ogni altra cosa, a recarti al comune e verifica insieme all’impiegato dell’ufficio tecnico , quali sono i certificati che il costruttore ha consegnato per l’immobile. E’ facile che riesci così a recuperare già una buona quantità di documenti di cui sopra.

  10. Sto per acquistare un terreno edificabile da un amico che lo acquistò nel 1998 ad un prezzo irrisorio pur essendo quasi totalmente edificabile. Nel 2002 c’è stata una variante al piano regolatore che lo ha reso totalmente edificabile.
    Il rogito è fissato per febbraio, dal momento che non vorrei avesse problemi futuri in merito alle plusvalenze, Vi chiedo lumi.
    Per quanto mi sono documentato, mi par di capire che le plusvalenze vengono “cancellate ” trascorsi 5 anni, ed in questo caso dovrebbero essere trascorsi.
    Occorre comunque una perizia giurata antecedente all’atto?
    Occorre che il venditore paghi la tassazione al 4% per evitare “bastonate” IRPEF in futuro.
    Ringrazio anticipatamente per la risposta.

  11. Purtroppo i terreni edificabili, non rientrano in quella categoria di immobili per i quali trascorsi i 5 anni a cui fai riferimento non si applicano le plusvalenze. Per i terreni in particolare, dette plusvalenze vengono calcolate sempre. Quindi conviene rivalutare il terreno prima della stipula dell’atto in modo da pagare il 4% del valore invece delle plusvalenze.

  12. salve,
    sono un ragazzo del terzo anno di disegno industriale a marcianise,nella lista delle imprese presso cui posso svolgere il tirocinio c’è anche il nome dell’Arch. Francesco Villano…vorrei sapere se è possibile il tirocinio presso il suo studio e in cosa consiste.
    Aspetto una sua risposta.

    Distinti Saluti

    Antonio Roseto

  13. gradire porvi un quesito,,
    sono prorietario di un alloggio al primo piano con un gran terrazzo di 80mq per cui nei sei mesi primaverili-estivi praticamente vivo su esso in quanto il mio alloggio è molto piccolo; ora mi trovo in una situazione per cui il proprietario del sottotetto sopra al secondo piano in cui abitava regolarmente ,ha deciso di innalzare il sottotetto peraltro abitabile con modifiche di terrazzi a pozzetto e per far questo dorebbe mettere i ponteggi tutto intorno al mio alloggio formando praticamente una gabbia. A parte tutto ciò, non potrò più vivere serenamente per parecchio tempo(fino alla fine lavori) sul mio terrazzo ,con tende a braccio profonde 4×8 mt dove noi pranziamo, piante e siepi che mi sono costate un capitale, arredo da terrazzo di grande pregio, il tutto a rischio di danneggiameto, ma quello che più mi angustia è il non poter godere di questa grande valvola di sfogo per noi e per i miei nipotini.Cosa posso fare per impedire tutto ciò!!!???

  14. Egregio Ingegnere, in cerca di disperate notizie sono capitato sul vostro sito e spero che mi potreste essere di aiuto. Sto per acquistare un appartamento in un parco ad Orta di Atella. Ho dvuto versare assegni x 65 mila euro comprensive di euro 5000 coma caparra controfirmatoria. Mi sono recato all’ufficio tecnico del Comune per visionare la documentazione, ma mi hanno risposto che il fascicolo è stato sequestrato dalla procura di S.M. Capuavetere. Considerato che questo potrebbe forse crearmi danni in futuro prossimo e dato che ha già difficoltà per mettere su l’importo (mutuo), Vi chiedo se gentilmente siete a conoscenza del periodo in cui il comune nn è piu disponibili i fascicoli. Ho cercato di poter risalire ad una data approssimativa ma nn sono riuscito nemmeno a trovare un articolo di stampa che dicesse qualcosa in merito. Per cortesia, Vi sarò eternamente grati se avete notizie in tal senso. Di questa notizia ne ho urgente bisogno. Vi ringrazio anticipatamente.

  15. Caro Salvatore, sicuramente ti posso dire il periodo in cui è avvenuto il sequestro: tra il 25/07/06 ed il 05/08/06.
    Sono sicuro al 100% di questo periodo in quanto avendo avuto un problema connesso a questi sequestri ho dovuto ritardare la partenza per le ferie.

  16. Salve, vorrei avere alcuni riferimenti di legge che regolano i rapporti di vicinato con particolare riferimento ai confini, recinzioni e edificazione di muri, e se esiste normativa a cui far riferimento per regimentare il comportamento da seguire nell’esercizio della servitù di passaggio su di un terreno.
    Consapevole che la domanda è breve ma la risposta potrebbe non esserlo, Grazie in anticipo.

  17. Salve, ho un problema: un mio cliente ha acquistato un terreno nel 2005 ad €. 72000,00 , abbiamo redatto e presentato il progetto per una bifamiliare, è stato approvato dalla C.E.C. ed in consiglio comunale, aspettiamo solaente il parere del vincolo paesaggistico; ora un costruttore ha fatto un’offerta per l’aquisto del terreno in questione, ad €. 280000,00, adesso la mia domanda è questa:
    nella perizia giurata di stima, per la rivalutazione e per pagare solo il 4% del valore stimato, e non il 20% della plusvalenza, cosa devo allegare alla perizia per non avere problemi??
    Grazie, Geom. Marco

  18. All’attenzione gent.mo arch. Villani
    ho ricevuto un avviso di accertamento relativo alla mancata rilevazione tra redditi diversi della plusvalenza sorta a seguito della cessione di un terreno edificabile (avvenuta nel 2001).
    Precisamente, nel 1999 ho acquistato un’abitazione con annesso terreno pertinenziale di mq.200 individuato da un’unica particella, per L. 100.000.000.
    Nel 2001 ho prima effettuato il frazionamento del terreno e poi l’ho venduto (non tutto ma solo mq. 150) per L. 30.000.000.
    L’agenzia delle entrate, ai sensi dell’art. 67-68 e 21 del TUIR, richiede il pagamento dell’IRPEF a tassazione separata sulla plusvalenza di L.30.000.000 poichè non si evince in alcun modo il prezzo di acquisto imputabile alla parte di terreno successivamente venduto, e considerato che al catasto edilizio la quota di terreno risulta iscritta con rendita e valore zero.
    Spero di essere stata chiara!!!!
    la ringrazio per la sua disponibilità e per il suo prezioso aiuto

  19. Spett.le Florenza,
    Credo che un ricorso possa essere intentato, almeno per ridurre l’importo su cui calcolare le plusvalenze che, effettivamente andavano versate. La cosa va fatta valutare da un commercialista. Per quanto mi riguarda, posso solo spiegarti come sarebbero dovute andare le cose.

    Innanzitutto va chiarito che, se il terreno pertinenziale viene frazionato dalla casa e poi messo in vendita separatamente, occorrera’ pagare le relative plusvalenze. In tal caso, il valore di acquisizione del solo terreno pertinenziale sara’ dato dal valore dichiarato in sede di compravendita, “ripartito”, da parte di un tecnico abilitato con perizia giurata, tra casa e terreno e aumentato delle spese di notaio e Istat dalla data dell’acquisto alla data di vendita.

    Detto ciò, va solo chiarito cosa accade se tale procedura è stata omessa. Purtroppo su questo non posso esserti di aiuto.
    Buona fortuna

  20. Salve Egregio, volevo esporle il mio problema: il 30 giugno 2005 è stata effettuata una perizia di stima di un terreno edificabile al quale è stato attribuito un valore di 144.000 €. Come privato senza partita iva ho costruito 3 unità abitative, due delle quali destinate alla vendita, e una per uso proprio. Vorrei sapere per favore se: – per abbassare la plusvalenza posso utilizzare la rivalutazione oltre alle spese del fabbricato? – entro quale termine si può effettuare la vendita per non perdere i benefici della rivalutazione del terreno? – come privato posso applicare l’imposta sostitutiva del 20% per la vendita? -l’acquirente può applicare il valore catastale?
    grazie in anticipo.

  21. Salve, sono proprietario di un terreno di circa 450 mq. E’ un rettangolo diviso da una linea obliqua, che formano 2 trapezi. Quello di sinistra confina con la mia costruzione ed è edificabile (circa 120 mq), il trapezio di destra risulta agricolo (circa 330 mq). Posso chiedere al comune di costruire comunque al centro del mio suolo? O diventa di fatto tutto edificabile? O eventualmente cosa mi consiglia di fare, considerato che per il PUG occorrerà del tempo, ma che comunque dalle planimetrie risulta che sarà tutto edificabile? C’è una legge che consente di far rientrare, considerato che il suolo è unico, in virtù del trapezio “costruibile”, tutto il suolo secondo gli attuali indici? Mi vedo tarpate le ali e vorrei tanto costruire, per realizzare una scuola materna privata con un bel giardino. Grazie in anticipo per la cortese risposta. Saluti

  22. Salve a tutti vorrei avere alcune informazioni… Sto per ultimare l’acquisto di una casa in un parco ad Orta. Ho iniziato la pratica di mutuo, ma il perito richiede come documentazione il CERTIFICATO DI ABITABILITA’ o un’attestazione comunale dalla quale non risultino revoce, sospensioni o quanto altro ad una variante al Piano di Costruzione firmata a Maggio del 2007 da una dei tecnici finiti sotto inchiesta!
    Anche se commissariato il comune può rilasciare tale attestazione? E che voi sappiate qual’è il periodo d’inchiesta?
    Grazie MILLE!

    • Spett.le Alessandro,
      Certo che puoi richiedere tale certificato all’ufficio tecnico Comunale (è consigliabile che tu lo faccia di persona accertandoti dell’autenticità dell’atto, anche se dovrebbe farlo la ditta costruttrice). Purtroppo però, da quanto mi è dato sapere sembrerebbe che da quando si è insediata la commissione straordinaria, siano stati rilasciati pochissimi certificati di questo tipo. Per quanto riguarda i giorni di ricevimento, non posso aiutarti. Non resta che auguirarti buona fortuna.

  23. Salve,cerco informazioni in merito alla seguente situazione: sono proprietaria di un terreno agricolo che è stato in parte reso edificabile. Nel 2008 ho provveduto a fare rivalutare l’area con perizia giurata di stima per la rivalutazione del 4% prevista dalla finanziaria 2008. nella perizia il lotto è unico e comprende un’area edificabile e un’area verde ben distinte anche nel valore economico. Nel 2009 ho venduto l’area edificabile pagando già nel 2008 la prima rata dell’imposta sostitutiva del 4% solo su l’area edificabile. La mia domada è: dovevo versare l’imposta del 4% su tutto il lotto anche sul’area verde che è rimasta a me?

  24. salve ,gentilmente vorrei essere chiarito una cosa sto in trattativa per un ‘immobile sito nel comune di napoli,(san pietro a patierno) la venditrice ha presentato domanda di condono per l’immobile nel 2008 come unità immobiliare uso ufficio,poi nel 2009 ha effettuato il cambio di destinazione al catasto da immobile uso ufficio a/10 a categoria residenziale a/2 ora vi chiedo ma è vero come dice la venditrice che non c’e bisogno del permesso del comune di napoli per questo passaggio visto che avviene senza opere?basta quella del catasto per rendere l’immobile da uffico a residenziale?
    potrei avere problemi per la richiesta di mutui?GRAZIE

  25. Spett.le sig. Graziano,
    quanto le è stato riferito non è del tutto esatto. Infatti, il cambio della destinazione d’uso è concesso sempre dal comune nel quale l’immobile è ubicato. Nel caso dell’assenza delle opere, vi è il semplice vantaggio che non è necessario il Permesso a costruire ma risulta sufficiente anche la presentazione di una DIA. La banca potrebbe avere problemi a concedere il mutuo proprio perchè non vi è corrispondenza tra documentazione amministrativa e quella catastale.
    Comunque, se la zona omogenea nella quale ricade l’immobile consente il cambio della destinazione d’uso, questa potrà essere richiesta in sanatoria pagando una sanzione di 516 € + spese tecniche e diritti di segreteria nonchè oneri concessori.
    distinti saluti

  26. Salve!Vorrei esporvi il mio problema e trovare una soluzione ottimale. Voglio ristrutturare una casa colonica di 2 piani e trasformarla in 2 appartamenti.
    Volevo sapere se è possibile realizzare una scala esterna e se si in un qualsiasi lato della casa?
    E se possibile quantificare la possibile spesa tra progetto,opere murarie di chiusura vano scale interne e costruzione scale esterne.
    In attesa di una Vs gradita risposta distinti saluti

    • Spett.le Alessio,
      per poter dare una risposta quanto più esaustiva possibile alle tue domande, dovresti fornirci maggiori dettagli, tipo:
      – dove si trova l’immobile;
      – una piantina dell’esistente;
      – qualche foto;
      – possibilmente le previsioni di zona.
      Scusandoci per il ritardo nel darti risposta, nel caso ancora avessi bisogno delle informazioni di cui hai scritto in precedenza, ti invito a fornirci quanto detto sopra all’indirizzo archingeo@hotmail.it
      Distinti saluti.

  27. caro arch.,

    ho ristrutturato i vani soprastanti ( circa 50mq. ) la mia villetta ma i lavori non sono stati eseguiti a regola d’arte, soprattutto il bagno..
    Avrei urgente bisogno di trovare un bravo perito con gusti alquanto buoni: il bagno è stato integralmente rifatto e e cosi pure la pittura ecc. cosa devo fare ovvero chi potete consigliarmi per una perizia? ho fermato il pagamento. grazie attendo con urgenza. telef 348723**** o81/330**** abito a Giugliano (Na)

  28. Buongiorno,
    volevo sapere se si ha già usufruito del piano casa (Campania) per l’ampliamento del 20% si può usufruire di un ulteriore 5/10 % per migliorire di risparmio energetico?
    O si può richiedere un secondo piano casa su un’abitazione che ne ha già usufruito?
    Grazie

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