Piano Casa Campania: la legge in dettaglio


A partire dallo scorso 29 dicembre 2009, da quando, cioè è stato pubblicato nel Bollettino Ufficiale della Regione Campania n° 80, il Piano Casa (o presunto tale) è divenuto Legge Regionale n° 19 del 28 dicembre 2009.

Il miglior articolo del testo approvato (che a prima vista sembra scritto talmente in fretta da lasciare ampi margini di incertezza circa l’interpretazione di alcuni commi) è senza alcun dubbio l’art. 1 “Obiettivi della legge”.  Sembra un misto tra poesia e fantapolitica. Ci si pongono, infatti, i più nobili tra gli obiettivi da raggiungere: “contrasto della crisi economica; miglioramento della qualità architettonica ed edilizia; favorire l’utilizzo di fonti di energia rinnovabile; riqualificazione di aree degradate, ecc”.

Proseguendo, però nella lettura dei vari articoli di cui è composta la legge ( in totale 13 articoli) le splendide premesse, sembrano subito venire meno l’una dietro l’altra.

Innanzitutto, una grandissima lacuna che balza subito agli occhi, è la totale assenza di interventi rivolti ai centri storici. La legge si limita semplicemente ad escludere tali zone dai vari interventi proposti. Eppure, sono questi il vero cuore della città, è li che sono nati i primi prototipi di abitazione. Dai pregi e dai difetti di queste antiche strutture, nasce la casa moderna.

Passiamo quindi ad analizzare i vari tipi di intervento previsti dalla legge.  Sono essenzialmente tre ed individuati rispettivamente dagli articoli 4, 5 e 7:

  1. art. 4 “Interventi straordinari di ampliamento”;
  2. art. 5 “Interventi straordinari di demolizione e ricostruzione”;
  3. art. 7 “Riqualificazione aree urbane degradate”.

Per quanto riguarda il primo tipo di interventi, cioè “l’ampliamento fino al venti per cento della volumetria esistente “ , il primo comma dell’articolo 4 mette immediatamente a dura prova le capacità interpretative di chi legge. Infatti il legislatore specifica che tali interventi sono rivolti ad “edifici residenziali uni-bifamiliari”, ma poi prosegue “e comunque degli edifici di volumetria non superiore ai mille metri cubi e degli edifici residenziali composti da non più di due piani fuori terra, oltre all’eventuale sottotetto”. Da una analisi logica del testo sembrerebbe che le condizioni da verificarsi siano indipendenti tra loro, nel qual caso si avrebbero tre tipi fondamentali di immobili sui quali è possibile intervenire:

  1. edifici residenziali uni-bifamiliari;
  2. edifici di volumetria non superiore ai mille metri cubi;
  3. edifici residenziali composti da non più di due piani fuori terra, oltre all’eventuale sottotetto.

In realtà però, tra la prima e la seconda tipologia di immobili vi è oltre alla congiunzione quel “comunque” quasi a voler fare intendere che il requisito fondamentale sia quello dell’immobile uni-bifamiliare di non più di mille metri cubi e composto da non più di due piani fuori terra, oltre all’eventuale sottotetto. Il dubbio resta e se vera la seconda delle ipotesi, il campo di applicazione di tale norma si restringe enormemente.

Il comma 3 consente, “per gli edifici a prevalente destinazione residenziale, in alternativa all’ampliamento della volumetria esistente, la modifica di destinazione d’uso da volumetria esistente non residenziale a volumetria residenziale” sempre nel limite massimo del venti per cento.

Quello che lascia ulteriormente perplessi è il comma 5 che sembra essere un suggerimento ad approfittare oggi della possibilità di ampliare la propria volumetria per poi sfruttarla successivamente come meglio si crede. Infatti, in virtù di tale comma, “non può essere modificata la destinazione d’uso” degli edifici che beneficiano dell’ampliamento previsto dalla legge, “se non siano decorsi almeno cinque anni  dalla comunicazione di ultimazione dei lavori”.

Tali aumenti di volume non sono ammessi su edifici residenziali non accatastati o non in corso di accatastamento. Inoltre le amministrazioni comunali hanno sessanta giorni di tempo per individuare, con provvedimento di consiglio comunale motivato, aree nelle quali non è consentito l’ampliamento in questione.

In fine per le zone agricole è ammesso il “mutamento di destinazione d’uso”, senza la realizzazione di opere edilizie, “di immobili o loro parti, regolarmente assentiti, per uso residenziale del nucleo familiare del proprietario del fondo agricolo o per attività connesse allo sviluppo integrato dell’azienda agricola”.

Passiamo quindi, all’art. 5 “Interventi straordinari di demolizione e ricostruzione”, che consente, in deroga agli strumenti urbanistici vigenti, l’aumento della volumetria esistente entro il limite del trentacinque per cento per interventi di demolizione e ricostruzione. In questo caso vi è una moltitudine di immobili che si prestano a tale tipologia di intervento. Infatti a parte i centri storici, gli edifici vincolati, le zone sottoposte a vincolo di in edificabilità, ecc, il comma 2 stabilisce semplicemente che gli immobili sui quali è applicabile questo tipo di intervento devono essere a prevalente destinazione d’uso residenziale (almeno il 70% dell’utilizzo dell’intero edificio), fuori dall’ambito delle zone agricole e produttive; nonché edifici rurali anche se destinati parzialmente ad uso abitativo. Su edifici residenziali ubicati in aree urbanizzate nel rispetto delle distanze minime e delle altezze massime dei fabbricati. E’ ammesso l’aumento delle unità immobiliari preesistenti purché queste abbiano una superficie utile lorda non inferiore a sessanta metri quadrati.

E’ inoltre ammesso l’incremento dell’altezza preesistente fino al venti per cento oltre il limite previsto dallo strumento urbanistico vigente .

Anche in questo caso gli aumenti di volume non sono ammessi su edifici residenziali non accatastati o non in corso di accatastamento. Inoltre le amministrazioni comunali hanno sessanta giorni di tempo per individuare, con provvedimento di consiglio comunale motivato, aree nelle quali non è consentito l’ampliamento in questione.

Per quanto concerne l’ultima tipologia di intervento, cioè quella relativa all’art. 7 “riqualificazione aree urbane degradate”, per la risoluzione delle problematiche abitative e della riqualificazione del patrimonio edilizio ed urbanistico esistente. In realtà sembra proprio che il reale fulcro di questo articolo e della stessa legge sia il comma 5 riferito alle “aree urbanizzate e degradate” dove “per immobili dismessi, con dimensione di lotto non superiore a quindicimila metri quadrati alla data di entrata in vigore della presente legge, in deroga agli strumenti urbanistici generali, sono consentiti interventi di sostituzione edilizia a parità di volumetria esistente, anche con cambiamento di destinazione d’uso”, destinandone una quota non inferiore al trenta per cento ad edilizia sociale. Se oggetto della sostituzione edilizia sono gli immobili già adibiti ad attività manifatturiere industriali, artigianali e di grande distribuzione commerciale, tali attività devono essere cessate e quindi non produrre reddito almeno dal 29 dicembre 2006.

Per edifici ricadenti in aree urbanizzate non superiori a diecimila metri cubi destinati prevalentemente ad uffici è consentito il cambio di destinazione d’uso a fini abitativi con una previsione ad edilizia convenzionata in misura non inferiore al 20% del volume dell’edificio. Fortunatamente sono escluse da tali tipologie di intervento gli immobili ricadenti in zone agricole e produttive.

Per le finalità di questo articolo, la Giunta regionale approverà apposite linee guida.

Tutti gli interventi  possono essere realizzati solo su fabbricati legittimamente realizzati o che hanno ottenuto concessione in sanatoria o che siano in attesa di condono. Inoltre, per tutti gli interventi è prescritto l’utilizzo di tecniche costruttive che garantiscano il rispetto degli indici di prestazione energetico-ambientali fissati dalla giunta regionale. Tali indici saranno certificati dal direttore dei lavori. La conformità alle norme sulle costruzioni in zona sismica . Il rispetto delle disposizioni atte a favorire il superamento delle barriere architettoniche negli edifici privati. A tal fine, l’articolo 9 al comma 2 stabilisce che “ogni fabbricato oggetto di incremento volumetrico o mutamento d’uso di cui alla presente legge deve dotarsi di un fascicolo del fabbricato”. Il regolamento che seguirà la presente legge, stabilirà i “contenuti del fascicolo nonché le modalità per la redazione, la custodia e l’aggiornamento del medesimo. In attesa del regolamento, i documenti essenziali sono:

  1. la valutazione della sicurezza dell’intero fabbricato del quale si intende aumentare la volumetria. Valutazione che va presentata al settore provinciale del Genio Civile competente per territorio, che ne dà comunicazione al comune;  
  2. il certificato di collaudo, ove previsto.

Un ultimo aspetto interessante è la riapertura degli effetti delle norme relative alle L.R n° 15/2000 e 19/2001 ai fini del recupero abitativo dei sottotetti esistenti alla data di entrata in vigore della legge, previsto dal comma 2 dell’articolo 8. Tale riapertura ha una durata di diciotto mesi a partire da 29/12/2009.

In definitiva è palese come dietro a degli obiettivi di tutto rispetto, si nascondano le reali intenzioni di favorire realtà economiche di un certo rilievo offrendo loro quasi carta bianca per stravolgere l’assetto del territorio costretto ancora una volta a vestire i panni della parte soccombente.