Manovra finanziaria 2008: la rivalutazione dei terreni edificabili passa anche alla Camera

Ringraziamo la gentilissima lettrice di nome Cristina (alla quale va il nostro invito a dare un’occhiata alla sezione “Collabora con noi“) per averci dato prima la notizia e poi segnalato il link relativo al testo completo della manovra passato al vaglio della Camera dei Deputati. Lo trovate allegato in formato PDF al presente articolo.

Sul lato sinistro il testo trasmesso dal Senato, su quello destro le eventuali modifiche o integrazioni apportate dalla Camera. Relativamente alla rivalutazione dei terreni edificabili, cambia solo il n° del comma che passa dal 51 al 91 mentre il testo resta invariato (pag. 68 del documento) il che da ormai, quasi la certezza matematica che dal nuovo anno potranno andare in porto le tanto attese rivalutazioni.

testo approvato dalla Camerapdf

 

 

 

 

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ULTIMA ORA
FONTE: Asca.it
FISCO: PROROGA AL 20/7 PER NUOVO COSTO ACQUISTO TERRENI

(ASCA) – Roma, 30 giu – I contribuenti interessati alla rivalutazione del costo d’acquisto delle partecipazioni non quotate, nonche’ dei terreni edificabili e con destinazione agricola posseduti alla data del primo gennaio 2008, potrebbero avere 20 giorni di tempo in piu’ per versare la prima (o unica) rata dell’imposta sostitutiva e per predisporre la perizia sulla stima del nuovo valore.

Il ministro dell’Economia e delle Finanze, infatti – precisa un comunicato dell’Agenzia delle Entrate -, ha proposto lo slittamento della scadenza dal 30 giugno al 20 luglio prossimo. Cio’ per tener conto delle difficolta’ operative incontrate dai contribuenti nel porre in essere gli adempimenti necessari.

La norma oggetto di proposta di proroga, reintrodotta dalla Finanziaria 2008, prevede la possibilita’ per le persone fisiche, gli enti non commerciali, le societa’ semplici e i soggetti non residenti, di rideterminare il valore di acquisto della partecipazione e dei terreni sulla base del valore di mercato asseverato mediante una perizia di stima redatta da un professionista abilitato.

Il riconoscimento fiscale del valore rideterminato e’ subordinato al pagamento di una imposta sostitutiva pari al 2 per cento per le partecipazioni non qualificate e al 4 per cento per le partecipazioni qualificate e i terreni.

Resterebbero comunque ferme le scadenze per le eventuali rate successive alla prima fissate al 30 giugno 2009 e al 30 giugno 2010.

294 thoughts on “Manovra finanziaria 2008: la rivalutazione dei terreni edificabili passa anche alla Camera

  1. Ringrazio vivamente la gentilissima lettrice Cristina chiedendo, se possibile, una conferma del passaggio della norma anche al Senato.
    Il DDL se non ho capito male è stato approvato ed è legge.

    Distinti saluti,
    Alessandro

  2. L’aliquota per la rivalutazione del terreno edificabile e rimasta del 4%?
    Quale è il codice tributo per versare la cosiddetta “Autoliquidazione” all’agenzia delle Entrate?
    Occore un modulo f23 o f24 per il versamento?
    Oltre al codice tributo occorrono altri dati?
    Ringrazio per le eventuali risposte

  3. La norma è l’art. 1, comma 91, della Finanziaria 2008 (L.244 del 2007). Resta il 4%. Non ci sono ancora i codici tributo, per quello che ne so (in genere escono all’ultimo momento prima della scadenza prevista per i pagamenti).

  4. Il problema è che io ho l’atto la settimana prossima, la perizia giurata c’è già, mi manca sapere se usare un modello f23 piuttosto che un f24 ed il codice tributo.
    Grazie per la risposta precedente ed anticipatamente per la prossima

  5. Si paga a giugno, non adesso. Puoi fare l’atto e pagare dopo, a giugno. L’importante è che nell’atto si faccia dettagliato riferimento alla perizia giurata, al valore da essa stimato (non superiore al prezzo indicato in atto), all’impegno del venditore a pagare il 4% entro giugno (quando il codice tributo sarà stato emanato).

  6. Puoi pagare l’imposta sostitutiva del 4% tramite banca con il modello F-24 ( va compilato in triplice copia); puoi utilizzare il vecchio codice tributo 8056.
    Non appena uscirà quello nuovo, ti recherai all’Agenzia dell’Entrate con il mod. F-24 e la ricevuta del pagamento effettuato, per rettificare il vecchio codice con il nuovo. Nel rogito definitivo inoltre bisogna dare atto che i terreni sono stati rivalutati allegando la perizia asseverata.
    Io ho fatto cosi. Saluti Alessandro

  7. scusate, un’area edificabile intestato ad una sas ( classica immobiliare di famiglia) puo’ rivalutare il terreno?? rientra nella legge da voi citata???
    grazie

  8. se un privato acquista un’area edificabile dauna sas che fa parte di un piano particilareggiato che iva paga??

    o gli conviene acquistare le quote della sas ?? lo scopo e’ rivendere il terrenoe non di costruire.
    grazie

  9. Se un terreno è già stato dichiarato euro 150000 nel 2002 ( per successione mortis causa) e sul valore di perizia indico il prezzo finale rivalutato al 1/1/2008 di euro 250000,00 devo far pagare al cliente il 4% su 100000,00 ( differenza 250-150) oppure il 4% su 250000,00

    Grazie, Timoteo

  10. Ma allora se faccio una modifica al valore della successione ( tassato al 3% ) pagando le sanzioni peviste ma aumentando il valore del terreno da 150000 e 250000 risparmio pagando 3000 euro piu’ sanzioni ( 516) + interessi ( 25).
    Sei sicuro che l’importo sia sula valore globale e non sulla differenza di valore.
    La circolare parla anche di rivalutazione di terreni per cui è già stata fatta una precedente perizia e in questo caso di paga sulla differenza

  11. Se ti sei già avvalso delle precedenti rivalutazioni, è specificato che devi comunque pagare per intero l’importo dell’attuale rivalutazione, mentre per gli importi versati secondo le precedenti rivalutazioni, puoi chiedere il rimborso. Non è ammessa nemmeno la compensazione.

  12. Trascrivo qui un punto di una recente Circolare della AdE, che sembra meritevole di una qualche attenzione. Questo punto potrebbe anche evitare di rifare le vecchie perizie, se le vecchie valutazioni non fossero troppo basse ….

    Agenzia delle Entrate
    Circolare del 13 febbraio 2006, n. 6/E

    Punto 11.4. Coesistenza della rivalutazione delle aree fabbricabili e della rivalutazione ISTAT

    Domanda. Il valore delle aree edificabili aggiornato ai sensi delle diverse norme che ne hanno consentito la
    rivalutazione, può a sua volta essere oggetto di rivalutazione con gli indici ISTAT?

    Risposta. La circostanza di aver provveduto alla rivalutazione dei terreni non sia di impedimento all’applicazione
    della rivalutazione secondo l’indice Istat per il periodo intercorrente tra la data considerata ai fini della
    rivalutazione (ad esempio 1 gennaio 2005 per le rivalutazioni effettuate ai sensi dell’art. 11- quaterdecies,
    comma 4, del decreto legge 203 del 2005) e quello della successiva cessione.

  13. Ho effettuato una perizia di stima nel 2005 ed ho effettuato il versamento per la rivalutazione nel giugno 2005.
    Essendo in procinto di vendere i terreni ad un valore superiore alla perizia del 2005 posso integrare la differenza con un semplice versamento del 4%? oppure mi puoi indicare l’eventuale procedura?
    Grazie!

  14. Serafino, puoi chiarirmi perchè il valore di perizia asseverata deve essere di importo inferiore a quello indicato nell’atto.
    Grazie mille

  15. Sulla particella fondiaria oggetto della eventuale rivalutazione, alcuni mesi fa, a seguito di richiesta rilascio concessione ad edificare, ho in essere un fabbricato allo stato “grezzo”.
    Ora intendo procedere alla vendita della particella fondiaria e del fabbricato fin qui costruito.
    Domanda: posso procedere alla ricalutazione ???
    grazie

  16. x Salvio.
    Nell’atto di vendita di una area edificabile non si deve mai indicare un prezzo inferiore a al valore periziato. Questo perchè, per ragioni sistematiche, il fisco non può tollerare la congruità di due valori DIVERSI, uno dichiarato in atto ai fini della imposta di registro ed uno valido ai fini Irpef (plusvalenza imponibile). Allora, in buona sostanza, il valore periziato (che è periziato ai fini della plusvalenza imponibile Irpef) deve in qualche modo valere anche per quanto attiene all’imposta di registro. In altre parole nell’atto non si può indicare un prezzo inferiore al valore periziato. (Se uno sbadatamente lo facesse l’effetto della perizia ai fini Irpef sarebbe nullo, e l’importo del 4% pagato non sarebbe neppure rimborsabile, credo).

  17. Salve, visto che sei dell’ambiente, non avresti per caso un facsimile per la richiesta di rimborso come da te espressa nel commento 18?
    Grazie ancora

  18. un tereno edificabile è in quota, come unico ben, ad una SpA inattiva come avviene la rivalutazione delle quote ( 4% ? ) e del bene ?
    grazie mille
    luca

  19. ho comprato un terreno per 12.000,00 euro nel 2006 ora l’agenzia delle entrate me lo sta rivalutando 80.000,00 asserendo che ho denunciato il falso. Il terreno è edificabile classe turistica F2. E’ possibile che un terreno senza collegamenti stradali, acqua, corrente elettrica e scarichi abbia tutto questo valore. E allora perchè il venditore non è riuscito a venderlo in tre anni?.
    Grazie
    Massimo

  20. Sto per vendere un terreno di circa 5000 mq, lo sto facendo come privato!
    Pagando il 4% per la rivalutazione e chiedendo il rimborso per una rivalutazione di 6 anni fa…non ho più nessuna spesa?
    Cioè, i soldi che prendo saranno ulteriormente tassati?

    Grazie
    Oscar

  21. Salve a tutti vorrei sottoporvi il mio quesito nella speranza che possiate aiutarmi; sono un privato nel 2007 ho acquistato un terreno edificabile in lottizzazione, successivamente ho predisposto un progetto per la realizzazione di tre villette, con l’intento di realizzarle e di venderle allo stato rustico; ad oggi ho chiuso un preliminare di vendita di una soltanto una delle tre villette con l’impegno di realizzare la struttura in cemento armato, di fatto così è stato ovvero ho realizzato la struttura e ho proceduto al frazionamento del lotto per ricavare la porzione di terreno da dare come pertinanza alla villa e all’accatastamento allo stato rustico Cat. F03 della struttura realizzata; quindi per riepilogare ad oggi la situazione è la seguente: lotto edificabile frazionato in due perticelle all’interno di una delle quali insiste una struttura in cemento armato già accatastata. Domanda: posso rivalutare entro il 30 giugno entrambe le particelle di terreno edificabile (prima di chiudere l’atto con l’acquirente) considerato che in una c’è già una struttura edificata?

  22. x Giorgio. La situazione mi sembra complicata. Non si tratta di vendita di terreno edificabile (lettera B art. 67, co. 1, TUIR) ma di vendita di terreno (e/o fabbricato) dopo una lottizzazione (e/o costruzione), caso previsto alla lettera A dell’art. 67, co. 1, TUIR. Se le cose stanno così bisogna leggersi quanto previsto dall’art. 68 TUIr, al comma 1, prima parte. E vedere se la rideterminazione del costo, alla data 1 gennaio 2008, fatta per la particella ancora non costruita, è *compatibile* con la previsione dell’art. 68, co. 1, TUIR. Tieni presente che nel certificato di destinazione urbanistica risulta, in genere, che si è verificata una lottizzazione. Questo è un tipico caso meritevole di interpello alla direzione regionale agenzia entrate.

  23. RICHIESTA INFORMAZIONE (URGENTE)

    Buongiorno! Volevo chiedere un’informazione…mio papà ha acquisito un terreno circa 8 anni fa tramite eredità. Ha pagato però tale terreno facendo un mutuo perchè gli altri eredi volevano i soldi, e lo sta ancora pagando.
    Ora il terreno è diventato edificabile ed io e mia sorella vorremmo costruire 2 case singole su un lotto.
    Un altro lotto lo vorremmo vendere per poter pagare la lottizzazione. Un terzo lotto resta a mio papà e non verrà venduto al momento.
    Il terreno è stato diviso in 3 lotti edificabili e mio papà ne è il proprietario.
    Come possiamo procedere per la rivalutazione?
    Ci conviene farla sul terreno da vendere o ci sono delle clausole per cui per un tot di anni non si può vendere? Ci conviene farlo su tutto il terreno?
    Era stata pensato di fare la rivalutazione per poter risparmiare sulle tasse del terreno da vendere…
    Ovviamente per poter costruire le 2 case mio papà dovrebbe farci la donazione, mentre per il lotto da vendere non sappiamo se sia il caso di lascialo intestato a lui o che ce lo doni.

    GRAZIE!

  24. Non ho capito se si tratta di vera ‘lottizzazione’ (e in questo caso chi è il soggetto che la farebbe?) o di un frazionamento, in tre lotti, di una superficie edificabile ‘di completamento’. Comunque io comincerei a chiedere ad un buon *notaio* se la donazione dell’area, per costruirci sopra due fabbricati, comporti dei seri rischi in caso di eventuale e futura rivendita dei due fabbricati. In genere gli acquirenti (e comunque le banche che fanno i mutui) si tengono lontanissimi da beni immobili acquisiti per donazione. Infatti la donazione è per sua natura revocabile, e comunque può causare delle dannate lesioni di quota ereditaria ‘legittima’. Dunque attenzione. Inoltre ci sarebbe da esaminare la storia della plusvalenza imponibile in caso di donazione dell’area e successiva costruzione di due fabbricati ed eventuale loro rivendita futura. Su questo punto la confusione è massima a causa di varie norme scritte male (in realtà il consiglio del notariato, e qualche direz. region. ag. entrate, stanno cercando di fare luce in merito). Sulla vendita del lotto a lottizzazione finita (se si tratta di vera lottizzazione) converrebbe a vs. padre fare una perizia del suo valore al 1.1.2008 (vedere anche cosa dicono le tabelle ICI del comune, per aree simili) tale che, caricandoci sopra le spese di lottizzazione, si ottenga esattamente il prezzo di rivendita, in modo da azzerare la plusvalenza. C’è chi sostiene che la perizia non serve, nel caso di lottizzazione di terreni *ereditati* dato il particolare meccanismo di computo della plusvalenza. E’ abbastanza un caos!

  25. Conviene rivalutare il terreno da vendere in modo da evitare plusvalenze molto onerose.
    Per gli altri due, va valutata con attenzione la questione. In quanto se non vi è necessità di vendere, ma tali lotti verranno sfruttati per fini personali (realizzazione propria abitazione), in tal caso non conviene rivalutare. Ma se per uno dei lotti si prevede la vendita anche in un futuro non prossimo, in questo caso converrebbe rivalutare anche tale lotto. Fammi sapere in quale Comune si trova il lotto da vendere. Ho alcuni amici in cerca di un lotto di terreno edificabile da acquistare.

  26. Salve, Vi risulta che è stata abolita la possibilità per un venditore di versare direttamente al notaio al momento del rogito l’imposta sostitutiva del 20% sulla plusvalenza ?
    Se così è come viene versata e in che misura?

  27. A decorrere dal 1° gennaio 2007, per le cessioni di terreni edificabili non è più possibile optare per l’applicazione dell’imposta sostitutiva; la relativa plusvalenza dà luogo a “reddito diverso”, tassabile in sede di dichiarazione dei redditi, secondo le regole ordinarie.

    Pertanto, LE PLUSVALENZE CUI È APPLICABILE L’IMPOSTA SOSTITUTIVA sono esclusivamente:

    plusvalenze, realizzate da privati, in conseguenza di cessione infraquinquennale di fabbricati e terreni non edificabili.

  28. devo vendere un terreno edificabile entro aprile ho fatto perizia e tutto il resto per la rivalutazione devo pagare con il modello f 24 ma non ci sono i codici tributo nuovi ,all’agenzia delle entrate non sanno bene se devo usare l’8056 o 8054,comunque devo pagare secondo loro in un unica rata prima della vendita,che ne pensate?

  29. buongiorno, premessa: sono pienamente ignorante in materia!

    i miei suoceri hanno un terreno di 1000 mq da poco divenuto non piu’ agricolo, ma nemmeno edificabile (credo ci sia un livello intermedio). si troverebbero costretti a pagare un’ici piu’ alta di prima. l’area globale e’ grande come un quartiere e vicina al centro di un paesotto di 20000 abitanti.
    alcuni vicini stanno gia’ vedendo, altri parlano dell’opzione di vendere dopo aver costruito le ‘OPERE’. credo si riferisca a fognature, strade d’accesso, ecc..
    dicono che cosi’ si arriva a venderla per tre volte tanto (da cui pero’ bisogna togliere il costo di queste ‘opere’).
    chiedendo ad un impresario, la risposta e’ che ora come ora non c’e’ interesse nell’acquisto di altri terreni, perche’ iniziano ad esserci case invendute a causa dell’effetto fionda dei mutui che ora si stanno ritorcendo contro chi li ha sottoscritti.
    vorrei capire, se qualcuno cortesemente potesse consigliare a come procedere.. il fatto e’ che i suoceri non hanno disponibili 50000 euro al momento, ma se si tratta di fare un investimento anche esoso, iniziale, ma con un buon guadagno poi, potremmo valutare l’ipotesi di aiutarli nella spesa.
    (altra cosa: la realizzazione di queste opere deve essere concordata con i confinanti (i fratelli di mia suocera che pero’ non possono affrontare questa spesa e preferiscono vendere subito)).

    GRAZIE

  30. scusate, l’ultima frase era una domanda non una affermazione:
    ?la realizzazione di queste opere deve essere concordata con i confinanti (i fratelli di mia suocera che pero’ non possono affrontare questa spesa e preferiscono vendere subito)?

  31. Salve,
    possiedo un immobile che è stato rivalutato es. € 100.000
    decidedo di venderlo a € 150.000
    all’atto posso usufruire dell’imposta sostitutiva del 20% da versare al notaio sulla plusvalenza 150.000-100.000= 50.000
    imposta da versare: 50.000 x 20% =10.000
    oppure i 50.000 mi vengono tassati nella dichiarazione dei redditi? in definitiva posso usufruire sia della rivalutazione che dell’imposta sostitutiva? o l’una esclude l’altra?
    Grazie

  32. Risposte a Marco, Wil e Giorgio.
    Per Marco
    La normativa prevede che nell’atto di compravendita si faccia menzione esclusivamente della perizia giurata e non si accenna al pagamento che quindi, con ogni probabilità, può fare il suo normale corso, quindi 30/06/08 in tot. o prima rata. A tale riguardo la circolare dell’AdE n° 15/E dispone testualmente (riferita per la vecchia rideterminazione ma valevole anche per le successive):
    “… Il valore così determinato può essere assunto quale valore iniziale per il calcolo delle plusvalenze di cui all’articolo 81, lettere a) e b), del TUIR, realizzate successivamente alla asseverazione dell’atto di stima, fermo restando, quale termine di scadenza per il pagamento dell’imposta sostitutiva, il 30 settembre 2002 (oggi 30 giugno 2008) …” Quindi credo che il pagamento dell’imposta (in unica soluzione, o a rate) sia totalmente indipendente dalla stipula dell’atto di compravendita nel quale va citata soltanto la perizia di stima. Comunque è consigliabile chiedere al notaio che dovrà redigere l’atto conferma di quanto da me espresso.
    Per Wil
    Per darti una risposta o un semplice consiglio in merito, dovresti indicare la precisa destinazione d’uso del suolo. Da una mia interpretazione di quanto da te esposto, presumo che si tratti di una zona di nuova espansione assoggettata alla redazione di piani di lottizzazione. Se così, si tratta di un terreno edificabile a tutti gli effetti. In questo caso è vero quanto affermi, in quanto realizzate le opere di urbanizzazione (strade, fogne, illuminazione, ecc.), il valore del suolo è di gran lunga superiore al precedente. Per quanto riguarda la possibilità di vendita, questo dipende dalla tendenza del mercato locale che puoi conoscere facilmente recandoti presso una qualsiasi agenzia immobiliare. In fine, le opere vanno affrontate da tutti i proprietari del comparto (Riuscendo a trovare un potenziale acquirente prima dell’inizio di tali opere, si potrebbe, con l’acconto che questi versano al compromesso ottenere la liquidità necessaria a sostenere le spese).
    Per Giorgio
    Se per immobile, intendi un fabbricato, in questo caso, al momento della stipula dell’atto hai la possibilità di avvalerti dell’imposta sostitutiva del 20% che pagherai direttamente al Notaio, indipendentemente dalla rivalutazione di cui ti sei avvalso (infatti il notaio, nel calcolare la plusvalenza dovuta, terrà in conto anche l’importo della rivalutazione alla quale puoi anche aggiungere le spese sostenute per la relazione di stima).

  33. Scusate vorrei sapere se un’zienda agricola (s.s) effettua la rivalutazione come previsto nella finanziaria 2008 come terreno agricolo, e fra qualche anno lo stesso diventa edificabile vale quanto dichiarato in perizia se venduto nel nuovo stato di fatto per il PRG?
    Grazie a chiunque mi possa risponedere

  34. Salve a tutti!
    Urge consulto immediato!!!!!
    Nella perizia di stima per la rivalutazione del terreno il perito ha dichiarato che il bene ha un valore di Euro 55.000,00 al quale vanno aggiunti Euro 5.000,00 per le spese sostenute per il rilascio di permesso a costruire; il perito ha, quindi, concluso che il valore, in comune commercio, del bene è di Euro 60.000,00 e su tale base imponibile è stato pagata l’imposta al 4%.
    Nell’atto di vendita del terreno si deve indicare un prezzo non inferiore a 60.000,00 oppure si può indicare il prezzo di Euro 55.000,00 (base imponibile X le imposte proporzionali) ed 5.000,00 pagate non a titolo di prezzo bensì quale rimborso oneri concessori (non tassabile ?). In quest’ultimo caso si può ritenere che la somma complessivamente corrisposta (prezzo + rimborso) abbia rispettato la perizia senza incorrere in alcun rischio oppure la conclusione del valore di Euro 60.000,00 fatta dal perito è vincolante ai fini della determinazione del prezzo (e solo prezzo!!!) di vendita.
    Grazie a chi vorrà chiarirmi le idee.

  35. Grazie per la risposta!
    Ma ho un ulteriore problema.
    Il valore determianoto in Euro 60.000,00 deriva secondo la perizia da:
    – Euro 26.000,00 (valore del terreno ricadente in zona agricola);
    – Euro 32.000,00 (valore del terreno ricadente in zona edificabile (B/3 – C/1));
    – Euro 5.000,00 oneri concessori.
    Nell’atto di compravendita, ai fini della determinazione della base imponibile per le imposte (il terreno agricolo sconta complessivamente il 18% di registro- ipotecaria e catastale mentre quello edificabile l’11%) è necessario differenziare il prezzo imputandolo in parte al terreno agricolo ed in parte al terreno edificabile. E’ corretto caricare i cinquemila euro degli oneri concessori sul valore del terreno edificabile considerando la perizia che invece è generica concludendo per il valore complessivo tenuto conto delle tre precedenti voci?

  36. Francesco sei un mito.
    A parte quanto sopra, ho il mio quesito anche se temo sappia già la risposta.
    Sto vendendo un terreno che sottoporrò a rivalutazione, che è già stato oggetto di rivalutazione dal precedente proprietario prima che me lo vendesse. Pensi che io possa richiedere il rimborso di quanto pagato dal precedente proprietario per la precedente rivalutazione?

    Seconda domanda: se rivaluto a 250 posso dichiarare 250 (che è il vero prezzo di vendita) oppure è “strano” che i due valori coincidano…..
    Grazie per la collaborazione

    Dedone

  37. Il rimborso non puoi richiederlo in quanto non hai effettuato alcuna rivalutazione (lo ha fatto chi ti ha venduto il terreno).
    Se rivaluti il terreno oggi a 250 la cosa più logica è che sull’atto di compravendita sia proprio questo il valore di vendita (tra l’altro nell’atto il notaio dovrà mensionare la perizia per giustificare l’assenza di plusvalenza).

  38. Ciao a tutti, sono in procinto di acquistare un terreno agricolo con 2 fabricati annessi di cui uno accatastato come a/4. Il venditore sta vendendo senza che siano trascorsi 5 anni dall’ultimo rogito, dovra perforza pagare il 20% sulla plusvalenza o potrà usufruire delle disposizioni dell’ultima finanziaria sulla rivalutazione delle aree? e cosi pagare “solo” il 4%? Ringrazio anticipatamente per le risposte.

  39. Alcuni quesiti irrisolti per la redazione della perizia.

    Primo che l’appezzamento di terreno è composto da più particelle catastali e un commercialista mi dice che a ragionar da stupidi sarebbe meglio fare una “perizia per ogni particella” anziche indicare il valore dell’ammontare delle singole particelle in un’unica perizia. é troppo stupido?!

    Secondo, al di là del fatto che circolari AdE dicano che si può indicare il valore anche di quota parte di una particella catastale, anche se non frazionata, perchè la valutazione è fatta in funzione di quanto indicato nelle perimetrazioni di PRG in termini di edificabilità, però posso rivalutare solo una parte di particella catastale in funzione di un successivo frazionamento pur essendo tale particella con medesime caratteristiche edificabili per l’intera consistenza?

    Terzo, essendo le particelle cointestate a più proprietà, in perizia è bene indicare direttamente la stima delle singole quote o la perizia analitica quota per quota?! Ovvero, indico il valore totale periziato e poi scheda di dettaglio con quote valore particella per particella e pro quota indivisa.

    Werted.

  40. l’importo determinato con perizia giurata e riportato in atto corrisponde al denaro effettivamente pagato all’acquirente. Il venditore paga una tassa pari al 4% del valore di perizia per evitare altri oneri; domanda: lo deve fare anche se ha la proprietà da oltre cinque anni? e se non lo fa , deve dichiarare l’incasso nella sua dichiarazione dei redditi ?.
    grazie

  41. Buongiorno
    ho alcuni quesiti da sottoporre all’esperto Architetto Francesco Villano.
    Posso utilizzare questo spazio o devo ricorrere ad altra modalità?
    Grazie infinite

  42. Ok, ci provo
    terreno acquistato da me (privato) nel 1989, inserito in Piano Attuativo comunale nel 2006, frazionato in 4 lotti ad ottobre 2007, oggetto di rivalutazione con perizia giurata del gennaio 2008 (valore € 40). A marzo 2008 contestualmente:
    a) viene sottoscritta la convenzione del P.A. con il comune pagando € 10 a titolo di monetizzazione e cedendo gratuitamente 1 dei 4 lotti al comune
    b) viene venduto a Srl con indicazione di prezzo pari a € 50 (40 uguale a valore periziato dei 4 lotti piu’ € 10 quale rimborso delle spese sostenute dal venditore per la convenzione con il comune).
    -entro giugno 2008 paghero’ il 4% di € 40
    -su mod. Unico 2009 (redditi 2008) riporterò i dati della rivalutazione identificando plusvalenza da vendita pari a zero (plus uguale a prezzo €50 – valore da perizia €40 maggiorato degli oneri per convenzione con Comune € 10). N.B. la perizia indica un valore complessivo del terreno senza distinzione tra i 4 lotti e cita i costi di monetizzazione e la necessità di cedere un lotto di terreno gratis al comune per il calcolo del valore di mercato al 1.1.08. E’ tutto corretto? la cessione gratuita di un lotto al comune contestualmente alla vendita determina qualche problema?
    grazie infinite per l’aiuto

  43. x marco (#53)
    La plusvalenza è data da prezzo di rivendita dei 3 lotti vendibili (50 euro) meno il valore (periziato al 1.1.2008) dei tre lotti stessi, meno il valore (periziato al 1.1.2008) del lotto ceduto gratuitamente al comune (non si tratta di liberalità ma di un onere nascente dalla convenzione urbanistica), meno gli oneri originati dalla convenzione nella misura già pagata al momento della vendita (spese di urbanizzazione e di progettazione, oneri da monetizzazione, oneri finanziari e fidejussori, ove esistenti).
    Sembrerebbe di capire (sbaglio?) che ciascuno dei quattro lotti sia stato periziato a 10 euro (al 1.1.2008). Se così fosse verrebbe: 50 euro – 30 euro (valore dei 3 lotti in vendita) – 10 euro (valore del lotto ceduto al comune) – 10 euro (oneri di convenzione nella misura già pagata).
    NB: non ho capito in che senso la perizia (al 1.1.2008) ‘cita’ i costi di monetizzazione (che solo la successiva convenzione di marzo ha fissato).
    NB: non sembra corretto sottrarre ‘direttamente’ al prezzo di vendita di ‘3’ lotti il valore al 1.1.2008 dei ‘4’ lotti. Il valore del lotto ceduto gratuitamente è piuttosto un costo di lottizzazione. (Il problema è capire quale è il valore di tale lotto).
    NB: controlla che dalla perizia si capisca bene che il valore del lotto poi ceduto gratuitamente sia effettivamente (al 1.1.2008 e dunque anche al momento della firma della convenzione) di 10 euro.
    NB: se la perizia ti pare confusa, da un punto di vista logico, falla rifare.

  44. Gantile Architetto,
    grazie infinite per la risposta. Mi rendo conto di non essere stato chiaro. Cerco di pecisare meglio:
    -la perizia giurata in gennaio attesta un valore complessivo di € 40 per i 4 lotti senza fare riferimento al valore per singolo lotto: viene specificato dall’Architetto che ha redatto la perizia che i 4 lotti derivano da recente frazionamento e che -richiamato il certificato di destinazione d’uso rilasciato dal comune- il terreno composto dai 4 ‘sub’ (stesso foglio logico dei terreni) rientra nell’ambito di un piano attuativo con cubatura, e caratteristiche tecniche già attribuite.
    – il perito ha citato tutte le caratteristiche del piano attuativo (cubatura attribuita, altezza dei realizzandi immobili residenziali, distanze, metri quadri da cedere gratuitamente al Comune, oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, importo per la monetizzazione da riconoscere al comune) richiamando uno schema di convenzione da me presentato al comune ed approvato dal Consiglio comunale a fine 2007.
    -quindi, recentemente ho provveduto a vendere il terreno (composto dai 4 lotti, cioè 4 sub dello stesso foglio logico) mediante contestuale sottoscrizione della convenzione con il comune e pagamento del ctv di monetizzazione (atto notarile) e atto notarile di vendita a srl con le seguenti dichiarazioni: vendita di un terreno composto da 3 lotti (il quarto è stato poco prima ceduto grtis al comune) gia’ convenzionato. Prezzo € 50 composto da € 40 prezzo di vendita dei tre lotti (i 3 ‘sub’ del medesimo foglio logico) ed € 10 quale imborso degli oneri di monetizzazione sotenuti dal venditore per il convenzionamento del terreno.
    N.b. il prezzo di vendita dei tre lotti (€ 40) coincide con il valore attribuito al terreno nel suo complesso (i 3 lotti + il quarto ceduto al comune) al 1.1.08, data alla quale erano già note tutte le caratterisiche della lottizzazione che è poi stata formalizzata contestualmnte alla vendita.
    Spero che a Suo giudizio sia tutto regolare: sto già provvedendo al pagamento dell’imposta sostitutiva del 4% sul valore periziato di € 40 e, avendo già venduto non posso tornare indietro (la perizia è stata giurata lo scorso gennaio).
    Grazie infinite.

  45. x marco.
    Sostanzialmente va bene.
    Da un punto di vista strettamente logico-giuridico il valore del quarto lotto ( qualsiasi esso sia, io posso immaginare che, al 1.1.2008, sia 40 diviso 4 = 10 ) ceduto gratis al comune a seguito della convenzione (e prima della vendita a terzi dei tre lotti) costituisce un onere conseguente alla convenzione, da essere sottratto dalla plusvalenza. Ma in sostanza sia che fai
    50 (prezzo incassato) – 40 (valore quattro lotti) – 10 (oneri), sia che fai 50 (prezzo incassato) – 30 (valore dei tre lotti) – 10 (lotto ceduto gratis) – 10 (oneri), ottieni una plusvalenza zero.
    (Non sono architetto, e neppure commercialista o notaio, sono soltanto uno che come te si trova a dover ‘azzeccare’ questi ‘garbugli’, e ci ha pensato un po’ sopra, non riuscendo a trovare tanti aiuti negli esperti).

  46. Salve,

    a breve acquisterò un terreno edificabile: dalla visura risulta come ente urbano F01.
    Per ora non ho intenzione di costruirci nulla .
    Il prossimo anno come dovrò dichiarare tale terreno?

    Grazie

  47. buongiorno..
    Possiedo un terreno momentaneamente verde ad uso privato e ho intenzione di passarlo edificabile,sono circa
    2500m3,il suo valore di mercato ubicato sulla mia zona
    e’ di circa 800.000 euro.come devo fare per pagare meno tasse sulla vendita’,conviene donare due terzi ai figli e dividere la quota di vendita’ in 3 parti o comunque l’aliquota
    (che non so’ a quanto ammonta)e’ sempre uguale che ci sia
    una o tre dichiarazione dei redditi da fare per il pagamento della tassa di vendita?mille grazie e saluti

  48. La donazione di un terreno edificbile (ad es ai figli) comporta, in caso di successiva rivendita a terzi – e tralasciando l’intento di eludere l’imposta sulla plusvalenza – dei grossi guai. In genere la rivendita a imprese o società è assai difficile, ma anche un acquirente privato potrebbe essere scoraggiato dai rischi (revoca della donazione per svariati motivi, lesione di quota legittima, ecc.) e dalle connesse difficoltà di ottenere un mutuo bancario. Peraltro il nuovo governo potrebbe ulteriormente agevolare l’imposta sulle donazioni (e ipocatastale).

  49. quesito:
    ho effettuato la rivalutazione di un terreno circa tre anni or sono, ora detto terreno è stato frazionato e una parte verrà venduta. Per detta parte sono intenzionato a procere alla rivalutazione e a quanto ho capito non posso compensare con quella effettuata in precedenza. Domanda: posso chiedere il rimborso di quanto pagato in precedenza limitatamente alla parte di terreno che pongo in vendita, anche se, a seguito dei frazionamenti i mappali sono cambiati?

  50. Si possono richiedere rimborsi entro 48 mesi dal momento del pagamento delle imposte (4%) versate in conseguenza delle ‘vecchie’ rideterminazioni di valore, e sempre che si siano già fatte le ‘nuove’ rideterminazioni di valore e (a mio parere) che si siano già pagate le nuove imposte dovute (4%).

    Esistono contenziosi col Fisco da parte di persone che (forse giustamente a mio parere, ma ostacolati dalla giurisprudenza formatasi negli anni) interpretano i 48 mesi come calcolati dal momento in cui si paga la nuova imposta dovuta (4%) e non dal momento del pagamento della vecchia imposta.

    La perizia di rideterminazione non abbisogna di frazionamenti catastali. Quindi la domanda di rimborso (parziale) non può essere impedita (ma in caso agevolata) da intervenuti frazionamenti. E’ essenziale però dare la descrizione e riicostruzione storica delle varie cose, e che non si chieda un rimborso in misura non proporzionale a quanto allora stimato.

  51. Devo vendere la sola capacità edificatoria di un lotto edificabile. Ho effettuato la perizia dividendo il valore del terreno ed il valore della sola capacità edificatoria.
    Vorrei una conferma se, come penso, devo pagare il valore rivalutato di (terreno+capacità edificatoria) o della sola capacità edificatoria ? Grazie

  52. Salve,
    Dovrei procedere per una perizia di stima dove il valore più alto (circa 300.000) è rappresentato dall’incremento del valore d’avviamento. Pensate sia percorribile?

  53. Mi inserico nell’interessante discussione.
    Terreno inserito in Piano Regolatore come terreno di espansione residenziale.
    L’intento è di cederlo così come è (senza opere).
    Se, in sede di compromesso di compravendita, l’acquirente chiede che siano avviate le procedure (in Comune) per il piano di lottizzazione prima del rogito, come va a finire per le plusvalenze?
    Il terreno viene ad acquisire un valore più elevato rispetto a quello attuale (che è quello reale pattuito per la compravendita, relativo al terreno così come è)?
    E come è il trattamento fiscale sulle plusvalenze?
    Grazie.

  54. Guido, il terreno non acquisisce un sostanziale maggior valore se non esegui opere che costituiscono – per il fisco! – una lottizzazione – ad esempio frazionamenti a raffica, tracciamenti di strade, ecc. – o se il comune non approva un PdL o se non sottoscrivi una convenzione. Ma se l’acquirente ti chiedesse (come spesso succede, purtroppo) quello che temi … rispondigli di no, e che i progetti di lottizzazione li porti avanti lui fin dall’inizio. Che succederebbe se il comune si rifiutasse di accogliere il progetto da te presentato? Che succederebbe se venisse applicato – o nel frattempo adottato – un P.P.A.?

  55. Grazie.
    Il punto è proprio relativo alle pratiche per il PdL: mi sembra che in genere l’acquirente (che è quello che poi intende costruire) possa condurre direttamente (e a sue spese) le pratiche per il PdL anche prima del rogito, per concluderle prima del rogito (tipicamente, penso, per non correre il rischio di acquistare un terreno e che poi il PdL non venga approvato). Questo può aumentare il valore “fiscale” del terreno (il cui prezzo reale è stato pattuito regolarmente all’atto del compromesso, con il terreno così come è, cioè semplicemente inserito del Piano Regolatore). Se è così, uno rischia di pagare plusvalenze in ecceso rispetto al giusto.

  56. Guido,

    Se non fai la perizia di ‘riderminazione’ del valore, al 1.1.2008, una plusvalenza imponibile c’è praticamente sempre, sia se vendi un terreno ‘edificabile’ sia se vendi un terreno ‘lottizzato’. Le imposte si calcolano però in modi diversi, come specificamente detto all’art. 68 del TUIR (norma astrusa). In linea di massima ai fini Irpef rileva il ‘prezzo’ realmente pagato (quello scritto nell’atto notarile) mentre ai fini della Imp. di Registro rileva il ‘valore’ del suolo.

    Io qui immagino che quella perizia venga invece fatta. E’ bene allora controllare, presso il comune, la delibera in materia di ICI sui valori dei suoli edificabili, ed in particolare cosa tale delibera dica a proposito del valore di un suolo simile a quello che tu vendi. In genere queste delibere danno sia il valore del suolo ‘non ancora lottizzato’ sia il valore – assai più alto – del suolo ‘già lottizzato’. Analoga ricerca la si può fare presso l’Osservatorio Prezzi dell’Agenzia del Territorio. La perizia di rideterminazione del valore (da citare nell’atto pubblico di trasferimento) dovrà tener conto anche di tali dati (se sensati) e dovrà riflettere il valore del suolo nello stato di fatto e di diritto in cui esso era *al 1.1.2008* e cioè *edificabile e non lottizzato*. Se nel preliminare il venditore disgraziatamente consente che l’acquirente presenti, a sue spese, al comune un semplice ‘progetto’ di lottizzazione, e che soltanto ove tale ‘progetto’ venga assentito dai competenti uffici (non dal consiglio comunale!) si vada al rogito, si deve immaginare se nel certificato di destinazione urbanistica (da allegare all’atto di trasferimento) verrà fatta menzione dell’approvazione di un tale ‘progetto’. Trattandosi di assenso dato ad un semplice ‘progetto’ preliminare il certificato non dovrebbe dire nulla, e il valore resterebbe quello di un suolo *edificabile e non lottizzato*, dunque un valore pari al valore stimato al 1.1.2008 ed evidentemente uguale al prezzo pattuito e scritto sull’atto notarile (nessuna ulteriore plusvalenza dunque). Se invece il certificato di destinazione urbanistica dicesse (piuttosto illegittimamente) che è stato ‘approvato’ un PdL riguardante quello specifico suolo, il ‘valore’ del suolo sarebbe superiore al valore stimato dalla perizia al 1.1.2008. Malgrado ciò, se il ‘prezzo’ pattuito (al preliminare) ed effettivamente incassato al rogito fosse pari al ‘valore’ periziato al 1.1.2008 non vi sarebbe ugualmente alcuna plusvalenza Irpef imponibile (ma ci potrebbero essere problemi con la Imposta di Registro, dato lo scostamento tra il ‘prezzo’ in atto ed il ‘valore’ del suolo).

  57. Vedo che sei estremamente dettagliato ed esperto sull’argomento: grazie davvero!
    Il punto critico è esattamente quello di cui parli. Probabilmente allora può essere opportuno andare in Comune a chiedere come si comportano nel caso in cui l’acquirente chiedesse appunto di procedere con un Pdl: infatti è mia idea che nel rogito venga detto esattamente come stanno le cose, senza “fare i furbi”, e pagare tutto quello che è giusto pagare per le plusvalenze, ma non di più. Mi sembrerebbe anche sensato che l’acquirente sappia cosa può effettivamente costruire: se il prezzo pattuito è quello del terreno edificabile senza lottizzazione (e senza PdL), mi sembra peraltro altrettanto giusto che le plusvalenze siano relative a quel prezzo.
    Tra l’altro, vedendo le istruzioni del modello Unico, mi sembra che ci sia anche una differenza nel trattamento fiscale delle plusvalenze a seconda che si tratti di terreno lottizzato (mi sembra si vada nel quadro L) o di terreno edificbile (mi sembra si vada nel quadro M).
    Per l’importo del prezzo di vendita, poi, non mi è chiaro se l’accertamento degli Uffici abbia riflessi anche sull’IRPEF. Qualcuno mi diceva di sì.

  58. Guido,
    Partiamo dal presupposto che il prezzo X realmente incassato sia quello scritto sul preliminare di vendita (scrittura che, volendo e se conviene, può essere anche registrata, per farla conoscere al Fisco, con tutte le sue condizioni inerenti alla presentazione di un progetto di lottizzazione) e poi sull’atto notarile di trasferimento.
    Ebbene se tu fai una perizia di rideterminazione del valore (terreno edificabile non lottizzato) al 1.1.2008, con valore pari a X, e entro giugno ci paghi il 4%, eppoi al rogito incassi un prezzo pari a X (terreno edificabile non lottizzato oppure terreno con progetto di lottizzazione – fatto dall’acquirente, a sue spese e cura – già approvato, non importa quale delle due) non hai comunque una plusvalenza imponibile. Resterebbe il ‘vizio’ che al rogito hai venduto un terreno (con un mezzo progetto di lottizzazione approvato) al ‘prezzo’ X, cioè pari al ‘valore’ di stima fatta al 1.1.2008 (ma per un terreno edificabile non lottizzato). Questo ‘vizio’ potrebbe essere – ad esempio – sanato appunto esibendo copia del preliminare registrato, nel quale avrai provveduto a scrivere che …. date le difficoltà del mercato …. e la necessità di vendere in tempi brevi …. accetti di vendere al prezzo X (pari al valore della stima al 1.1.2008) nonostante che la vendita sia condizionata alla avvenuta approvazione di un mezzo progetto di lottizzazione presentato dall’acquirente. Sul punto parlane con un buon notaio (dico notaio, non commercialista), di tua fiducia. Meglio se il preliminare lo scrive il notaio stesso.
    Quanto al fatto che un (eventuale) accertamento in materia di Registro (‘valore’ del suolo, più alto del ‘prezzo’ indicato nell’atto) abbia influenza sull’Irpef (plusvalenza calcolata a partire dal ‘prezzo’ di vendita del suolo) non mi sembra che gli artt. 37 e 38 del DPR 600 del 1973, in tema di accertamento Irpef, prevedano un tale possibilità (salvo casi di elusione o occultazione di prezzo). Anche in questo caso tornerebbe utile registrare il preliminare di vendita (costa poco).

  59. Gentili signori,
    se il 1Gennaio 2008,la proprietà di un terreno edificabile era in comunione con altri eredi,e solo a Maggio è stata attribuità a uno solo, è possibile pagare la plusvalenza del 4%? Grazie

  60. Gentile Mariella,

    Se non ricordo male l’effetto dichiarativo e retroattivo della divisione ereditaria comporta che ciascun condividente sia considerato titolare “ex tunc” dei beni assegnatili (e forse addirittura con riferimento alla data della apertura della successione).

    Se così fosse – ma si prega vivamente di controllare da un buon notaio, di quelli all’antica – il soggetto al quale il terreno edificabile è stato attribuito (al 100%) sarebbe da ritenersi proprietario del 100% di detto terreno al 1.1.2008. Con le ovvie conseguenze ….

  61. x Mariella,
    Si, in effetti l’articolo 757 C.C. (Diritto dell’erede sulla propria quota) nella sua davvero ermetica formulazione suona come qui appresso:
    ‘Ogni coerede è reputato solo e immediato successore in tutti i beni componenti la sua quota o a lui pervenuti dalla successione, anche per acquisto all’incanto, e si considera come se non avesse mai avuto la proprietà degli altri beni ereditari.’. In sostanza la divisione ha un effetto (retroattivo) per il quale la cosa attribuita oggi, per intero, ad un erede, è da considerarsi tutta sua fin dall’inizio (morte del ‘de cuius’), e lo stessoì per gli altri eredi.
    (E’ o non è il nostro un terribile diritto?).

  62. Continuazione per #71
    Moltissime grazie all’Anonimo per l’ulteriore, dettagliata risposta (numero 71).
    Per il Notaio, è che in genere, mi sembra, il Notaio viene scelto dalla parte acquirente.
    Per l’eventuale accertamento, il dubbio relativo alla sua validità per le plusvalenze mi è venuto leggendo il documento dell’ANCE (Associazione Nazionale Costruttori Edili) numero 2/2006, che ho trovato sul sito http://www.geometrimo.it/cms_rc/allegati/p6002-06.pdf. Al termine del paragrafo 4.2, pagina 7, dice che l’applicazione delle regole proprie dell’IVA non fa venire meno la possibilita’ di calcolare la plusvalenza sulla base del valore assoggettato all’imposta sostituìtiva (tra l’altro, parla di IVA, non di imposta di registro).
    A parte questo, se dovesse esserci una differenza (positiva) tra il valore effettivamente incassato (e dichiarato nell’atto) e quello della perizia, la corrispondente plusvalenza in che quadro del modello Unico andrebbe dichiarata?
    Da risposte a quesiti precedenti, mi sembra che non si possa più pagare l’imposta sostitutiva sulle plusvalenze al Notaio.

  63. Guido,
    Quella circolare ANCE è un po’ datata, ma ribadisce il concetto che il ‘prezzo’ indicato è quello che conta.
    Una influenza del maggior valore accertato, ai fini del Registro, rispetto al prezzo indicato, valido ai fini Irpef, la si può avere in caso di permuta di terreno edificabile contro fabbricati da costruirsi, in futuro, sul terreno ‘de quo’.
    Eventuali scritture IVA o scritture contabili possono avere influenza – a seguito di specifici accertamenti – ai fini Irpef quando mettano in luce fenomeni di elusione o di occultazione di corrispettivi. Ma questo è previsto dal DPR 600/73, e anche da altre norme che sanzionano assai gravemente il dichiarare in atto prezzi non veritieri.
    Non so in quale quadro saranno messi i ‘redditi diversi’ nel modello Unico del prossimo anno (2009). Qui cambia tutto di anno in anno!

  64. Grazie dell’ulteriore precisazione.
    Per il quadro in cui inserire le eventuali plusvalenze, ciò che interessa sapere è se vanno dichiarate come soggette a tassazione ordinaria o a tassazione separata.

  65. Giulio, dipende se, al momento dell’atto pubblico di trasferimento, il terreno è da intedersi come ‘lottizzato’ (tassazione secondo art. 68 TUIR) ovvero se è da intendersi come semplicemte ‘edificabile’ (tassazione sepaata, ma con acconto). Vedi (futro) certificato di destinaione urbanistica allegato all’atto. I tre modelli Unico 2008, e relative dettagliatissime istruzioni, sono pubblcati presso il sito della Agenzia Entrate.

  66. Avrei una domanda in merito ad un’area edificabile di proprietà di una parte di mio padre (coltivatore diretto) e una partedi mia madre (casalinga). Abbiamo già fatto la rivalutazione nel 2005, ed ora siamo in fase di vendita. Volevo sapere, visto che vendiamo ad un’impresa, se dobbiamo emettere fattura con iva al 20%, oppure vendere da privati e pagare le imposte sulla plusvalenza? E vero inoltre le spese sostenute, es. frazionamento, agenzia immobiliare, posso sommarle al valore del terreno dichiarato in perizia, diminuendo così il plusvalore?
    Nel caso di fattura, qual’è la tassazione? Grazie Massimo

  67. Massimo, è una questione tra le più spinose che esistono, in quanto si sommano diversi problemi. Un imprenditore agricolo è tenuto a fatturare la vendita del terreno *edificabile*, con le intuibili conseguenze (per il futuro) in ordine al regime IVA agricolo facilitato. Altra complicazione è che l’altra proprietaria del terreno *non* è invece imprenditrice agricola (sembrerebbe). Altra complicazione è se l’imprenditore agricolo, *essendo imprenditore*, poteva o meno fare la rideterminazione del valore del terreno (gli imprenditori commerciali non la possono fare). La soluzione migliore sarebbe quella di nascondere (al notaio, a tutti) lo status di *imprenditore* agricolo e di dichiararsi ad es. ‘benestante’ o altro. L’atto verrebbe sottoposto a Registro e non ad IVA. Se vuoi cominciare a saperne qualcosa vedi la circolare che posto qui appresso. Se ne vuoi saperne di più dillo e ti posto dei link adatti.

  68. Risoluzione che, sia pure indirettamente, ammette la rideterminazione del valore, per gli imprenditori agricoli,
    cioè rende loro applicabile l’art. 67 e 68 TUIR (allora 81, 82).

    Risoluzione 137/E del 07.05.02 Agenzia Entrate
    OGGETTO – Trattamento fiscale applicabile alle cessioni di terreni edificabili effettuate da imprenditori agricoli
    TESTO – Vengono chiesti chiarimenti in merito alla qualificazione fiscale dei redditi derivanti dalla cessioni di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria, effettuate da imprenditori agricoli. Il quesito posto trae spunto dalle sentenze della Corte di Cassazione, sez. Tributaria, 2 ottobre 1999, n. 109433 e aprile 2000, n.3987, nelle quali si afferma che la vendita di terreni aventi natura edificatoria deve
    essere assoggettata ad IVA anche se tale bene appartiene ad un’impresa agricola e di fatto sia stato destinato alla produzione agricola. Secondo le associazioni istanti, le conclusioni alle quali e’ pervenuta la Corte di Cassazione, di ricondurre, ai fini dell’IVA, le cessioni in esame nell’ambito dell’esercizio d’impresa, indurrebbero ad affermare che, anche ai fini dell’imposizione sul reddito, i ricavi derivanti dalla vendita di terreni edificabili debbano essere qualificati
    quali redditi d’impresa. In particolare, trattandosi di imprese agricole, le cessioni dovrebbero dare luogo a ricavi compresi nella determinazione del reddito agrario, computato ai sensi dell’articolo 31 del TUIR, con la conseguenza che essi non dovrebbero essere assoggettati ad autonoma tassazione.
    Ad avviso della scrivente la tesi prospettata dalle associazioni
    istanti, che intende uniformare, sotto il profilo della qualificazione formale, il trattamento fiscale da applicare alle operazioni in esame sia ai fini della imposizione diretta che ai fini della imposizione indiretta, non tiene conto delle particolari modalita’ di determinazione del reddito derivante dall’esercizio dell’impresa agricola nonche’ della peculiarita’ che le cessioni dei terreni edificabili rivestono nell’ambito dell’attuale sistema impositivo. Per quanto concerne l’imposta sul valore aggiunto, la Corte di Cassazione fonda le proprie decisioni sulla sussistenza dei presupposti soggettivi e oggettivi che determinano l’applicazione del tributo In particolare, partendo dal presupposto che per i terreni in esame non viene meno il vincolo di strumentalita’, afferma che la relativa cessione deve
    ritenersi inerente all’esercizio dell’impresa. La nozione di esercizio d’impresa, a parere della Corte non puo’, infatti, essere limitata alla produzione o allo scambio dei soli beni oggetto dell’attivita’ produttiva ma deve comprendere anche le cessioni dei beni strumentali in quanto questi ultimi sono considerati, sia dal codice civile (art. 2555 c.c.) che dal
    Testo Unico delle Imposte sui redditi (l’art. 54, comma 1, DPR 22 dicembre 1986, n. 917), beni relativi all’impresa. Inoltre, la Corte sottolinea che, poiche’ il terreni in esame hanno natura edificatoria, non puo’ operare l’esclusione dall’IVA, disposta, per le cessioni aventi ad oggetto terreni non suscettibili di tale utilizzazione dall’articolo 2, comma 3, lett. c), del DPR n. 633 del 1972. Dalle motivazioni brevemente riassunte si evince che la Corte di Cassazione non ha attribuito rilevo, ai fini della decisione, alla qualifica di imprenditore agricolo rivestita dal cedente. Cio’ in quanto la normativa IVA ricomprende nell’area di applicazione del tributo tutte le attivita’ economiche per le quali sussistano i presupposti soggettivo, oggettivo e
    territoriale, tra loro collegati dal vincolo dell’inerenza, enunciati
    dall’art. 1 del DPR n. 633 del 1972, il quale dispone che il tributo si applica alle “cessioni di beni e prestazioni di servizi effettuate nel territorio dello Stato nell’esercizio d’impresa o nell’esercizio di arti e professioni”. Per quanto concerne le imposte sul reddito, invece, gli imprenditori agricoli sono assoggettati a tassazione secondo il particolare sistema
    forfetario di determinazione catastale del reddito, basato sulla
    produttivita’ normale del fondo. Tale criterio di tassazione, deve pero’ essere riferito alle componenti di reddito connesse con l’attivita’ agricola mentre perde di significato in relazione alle attivita’ che esulano dal normale esercizio dell’agricoltura. Queste ultime, infatti, non sono considerate nella
    determinazione delle rendite catastali, calcolate in base alle stime della produzione agricola ricavabile dal fondo in relazione al genere di coltivazione praticata. La cessione di un terreno divenuto edificabile in base ai nuovi strumenti urbanistici esula dal normale esercizio dell’impresa agricola e i
    relativi ricavi non possono ritenersi assorbiti dalla tassazione forfetaria del reddito agrario in quanto il valore economico dell’operazione e’ determinato proprio dalla perdita del carattere agricolo e dall’acquisizione della nuova qualificazione edificatoria del terreno, la quale risulta estranea alla determinazione della rendita catastale. Ai fini della tassazione del reddito si deve ritenere che la fattispecie in esame rientri nella previsione normativa dell’articolo 81, lettera b), del TUIR il quale indica, tra i “redditi diversi”, se non sono conseguiti nell’esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o
    da societa’ in nome collettivo e in accomandita semplice, “…in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione;”. La tassazione dei proventi derivanti dalla cessione del terreno edificabile secondo le regole dei “redditi diversi” risulta compatibile con l’esercizio dell’impresa agricola poiche’ l’agricoltore acquisisce un incremento patrimoniale determinato da un fattore estraneo all’attivita’ agricola, quale e’ la qualificazione edificatoria del terreno operata dagli
    strumenti urbanistici. Tale incremento, altrimenti, per effetto dei criteri dei determinazione forfetaria del reddito agrario, resterebbe escluso da ogni tipo di tassazione. La dizione “in ogni caso”, contenuta nella disposizione di cui al richiamato articolo 81, lett. b), e’, invece, volta a chiudere il sistema
    impositivo assoggettando a tassazione le ipotesi di cessioni di terreni edificabili che determinano un incremento di ricchezza non riconducibile nell’ambito delle altre categorie reddituali.

  69. Grazie per la risposta 78.
    Era appunto questa la questione. Nel caso che avevo prospettato (futuro acquirente che manda avanti il progetto dopo il preliminare), quale si puo’ considerare il momento in cui le plusvalenze passano da un regime di tassazione all’altro? Perche’ si esca dalla tassazione separata (con acconto), occorre che l’eventuale PdL sia stato approvato dal Comune, o basta che sia adottato, o basta che ci sia un “assenso” da parte degli uffici?

  70. Guido,
    Vi sono due tesi tra loro diverse. Devi poi *adattare* queste due tesi al caso di eventuale ‘rideterminazione’ del costo di acquisto del terreno, al 1.1.2008, quando il terreno non era certo lottizzato. Tieni *ben* presente che l’Amministrazione Finanziaria potrebbe considerare il soggetto che lottizza come un imprenditore commerciale (anche se è alla sua prima lottizzazione, anche se non ha una organizzazione di impresa, anche se non ha partita IVA) e quindi potrebbe *non* ammettere la ‘rideterminazione’ del costo di acquisto, al 1.1.2008 (la ‘rideterminazione’ *non* è infatti ammessa per gli imprenditori commerciali).
    1) La ‘data di inizio’ della lottizzazione deve essere fatta coincidere con la approvazione, da parte del consiglio comunale, del Pdl, restando irrilevante la successiva data di sottoscrizione della convenzione. In tal senso milita, ad esempio, la sentenza della Corte di Cassazione n.11819 del 19.5.2006 ed alcune antiche interpretazioni della stessa Amm. Finanziaria. In questo caso il ‘valore normale del terreno alla data dell’inizio della lottizzazione’, di cui parla l’art. 68 TUIR, non può che coincidere col valore della intera superficie *territoriale* dell’iambito della lottizzazione.
    2) La ‘data di inizio’ della lottizzazione deve essere fatta coincidere con la sottoscrizione della convenzione successiva alla approvazione, da parte del consiglio comunale, del PdL. Giova ricordare che la sottoscrizione della convenzione può talvolta comportare il trasferimento immediato al comune di superfici per urbanizzazioni varie. In questo specifico caso al soggetto lottizzante, a seguito della sottoscrizione della convenzione, resterebbero in proprietà soltanto le superfici fondiarie. In tale situazione per ‘valore normale del terreno alla data di inizio della lottizzazione’ dovrà necessariamente intendersi il valore normale dei lotti edificabili (superfici fondiarie) alla data di sottoscrizione della convenzione, essendo ogni altra superficie non più di proprietà del soggetto lottizzante. Sempre in tale specifico caso, al fine del calcolo della plusvalenza imponibile sembra che il soggetto lottizzante oossa sottrarre al prezzo ricavato dalla vendita dei lotti edificabili, oltre alle spese di lottizzazione, eccetera, anche il valore normale, alla data di inizio della lottizzazione, di tutte quelle superfici che, in forza della convenzione, egli ha già dovuto cedere gratuitamente al comune. Cfr. Agenzia delle Entrate, Risoluzione 322/E del 9.10.2002, Risoluzione 9/1344 del 14.10.1976, Cassazione sent. 186 del 13.1.1988.

  71. Grazie per la risposta, se puoi mandami pure i link… Ma il mio geometra sostiene ancora, che io faccio una vendita come privato, quindi non devo fare fattura..
    Sulla plusvalenza, è di circa il 23% da pagare?
    grazie, gentilissimo

  72. Massimo,

    il geometra avrebbe ragone se il terreno ediicabile in vendita fosse un bene personale (non significa bene ereditato, significa bene non facente parte dell’azienda agricola) del venditore imprenditore agricolo e non fosse da lui coltivato, ma dubito che sia così, altrimenti non sarebbe venuto fuori il dubbio.

    Quanto alla plusvalenza essa si calcola a ‘tassazione separata’ e quindi il 23% è possibile. Ma hai tempo per fare la rideterminazone del valore al 1.1.2008, e con ciò puoi non pagare nessuna plusvalenza (se nella perizia metti il prezzo a cui venderai).

    Poi ti posterò i links della Agenzia Entrate e del Consiglio del Notariato, eccetera, dai quali capirai in quali pasticci (IVA) si trovano gli impenditori agricoli che vendono terreni *edificabili* (anche se solo parzialmente loro) e soprattutto quando loro rendono noto il loro ‘status’ o l’acquirente – come suo interesse, in quanto può scaricare l’VA, ma non l’imposta di Rgistro – li costringe a fatturare il terreno venduto (o autofatturare).

  73. Mi è stato detto dalla coltdiretti, che ci sta seguendo, che la fattura va emessa solo sulla parte di terreno posseduta da mio padre, quindi tassato su iva da depositare, più Irpef? quanto ammonterebbe il tutto? Invece mia madre paga sulla plusvalenza generata dalla sua parte..

  74. Grazie ancora, per la risposta 83.
    Mi sembra di capire che lo stato del terreno al momento della vendita (anche ai fini del trattamento fiscale, cioè tassazione separata o ordinaria) corrisponda a quanto presente sul certificato di destinazione urbanisica a quella data. Se e’ cosi’, penso che la cosa piu’ opportuna sia chiedere in Comune come si comportano a questo proposito se viene consentito al futuro acquirente di procedere con un progetto prima dell’atto notarile, in modo da trovare la soluzione piu’ idonea, cosi’ da pagare quello che e’ giusto.
    Nella tua risposta fai riferimento ad alcune risoluzioni dell’Agenzia delle Entrate (e, anche, a sentenze della Cassazione). C’e’ qualche link su Internet per potere trovarle? Se provo sul sito dell’Agenzia delle Entrate, trovo solo le risoluzioni e le circolari degli ultimi anni.
    Grazie.

  75. Io mi trovo nel caso in cui ho un terreno edificabile rientrante in un’area soggetta a pec, il pec è stato presentato a luglio 2007 ed approvato in Consiglio Comunale a marzo 2008. La stima da indicare in perizia è da riferirsi a gennaio 2008. Quale valore dare? Terreno edificabile o lottizzato (visto che potrebbero essere diversi)? Ora sono in corso i frazionamenti ed una parte del terreno resterà di mia proprietà. Nella perizia come si può indicare solo la porzione di terreno che venderò visto che non era frazionato alla data del 1.1.2008?

  76. Massimo,

    Ti rimetto i vari link che trattano di imprenditore agricolo che vende un suolo edificabile, *parzialmente* suo, e da lui *coltivato*, e della relativa imposizione IVA (per la sua parte di terreno, fatturazione o autofatturazione, mentre per l’altro soggetto venditore non vi è IVA), e possibilità di effettuare la rideterminazione del valore, per evitare l’IRPEF sulla plusvalenza. Sostanzialmente questi link sono quasi tutto quello che esiste sull’argomento, a parte alcune decisioni di Commiss. Tributarie.

    http://tinyurl.com/5fp28h
    http://tinyurl.com/67f7ne
    http://tinyurl.com/6gkvjc
    http://tinyurl.com/5roqac
    http://tinyurl.com/55snsf

    Inutile dire che la faccenda dell’IVA è una incredibile complicazione, per cui valuta se sia il caso di ‘nascondere’ il fatto che il venditore è coldiretto. Valuta anche che, a causa di ciò (grossa IVA su vendita) dal prossimo anno è assai facile che il coldiretto ‘esca’ dal regime agevolato agricolo IVA.

    Come vedrai dalla circolare del 2005 il fatto che la vendita sia soggetta (almeno parzialmente ad IVA) non mi sembra che impedisca la rideterminazione del valore, per evitare l’IRPEF sulla plusvalenza. Quindi questa è da fare, e te la cavi con un 4% solamente di IRPEF (oltre all’IVA, mi sembra al 20%, da versare).

    Occhio a chiedere il giusto prezzo all’acquirente ed avvertirlo che ci deve pagare l?IVA sopra.

    Passo e chiudo.

  77. Massimo, ti invio i link, sono quasi tutto quello che esiste sull’argomento, a parte qualche decisione di commissione tributaria. Come vedi la faccenda dell’IVA (che riguarda soltanto il venditore coldiretto, non altri covenditori non imprenditori) è una grossa scocciatura, perchè l’IVA è direi al 20% ed è da versare, e provoca la probabile uscita, dal prossimo anno, dal regime agricolo semplificato o di esonero. L’IVA non impedisce però (vedi circolare del 2005) la rideterminazione del valore, per evitare, pagando solo il 4%, l’IRPEF sulla plusvalenza a tassazione separata. Occhio a chiedere il prezzo giusto all’acquirente e ad informarlo che ci deve pagare sopra l’IVA.

    http://tinyurl.com/5fp28h
    http://tinyurl.com/67f7ne
    http://tinyurl.com/6gkvjc
    http://tinyurl.com/5roqac
    http://tinyurl.com/55snsf

    Passo e chiudo, auguri.

  78. Gentilissimo Anonimo,
    se e’ possibile ed esiste, potresti per favor indicare qualche link dove e’ possibile trovare risoluzioni dell’Agenzia delle Entrate (e, eventualemente, sentenze della Cassazione)? (vedi precedente domanda 87).
    Grazie molte.

  79. x Guido,
    “Anonimo” è un po’ indaffarato in questi giorni. No, non (mi risulta) esistono quei link dai quali poter avere quelle informazioni. Esiste soltanto del materiale cartaceo, e articoli su riviste. Comunque quei documenti e sentenze in sostanza affermano il principio secondo il quale le cessioni gratuite di suoli, a seguito della convenzione di lottizzazione, non sono gratuite per niente ma sono delle vere obbligazioni nascenti dalla convenzione. Dunque il valore di quei suoli ceduti “gratuitamente” (davvero difficile quantificare tale valore) potrebbe (uso il condizionale, dato il caos imperante) essere portato in diminuzione della plusvalenza.
    – Anonimo

    p.s.: Per quel che ricordo il certificato di destinazione urbanistica vale un anno dalla sua emissione (se non avvengono modifiche della disciplina urbanistica), dunque se lo richiedi oggi, per un atto di vendita da farsi fra alcuni mesi, puoi già leggere *oggi* cosa dice ….

    p.s.: Torno a dire che l’usanza – purtroppo assai diffusa – secondo la quale in un preliminare si prevede che un certo terreno edificabile venga trasferito soltanto se e quando sia stato approvato un qualche progetto di lottizzazione (a spese dell’acquirente, ma in genere a nome del venditore) può produrre effetti nefasti ed imprevedibili (ad es. la attuale sconclusionata disciplina sulle plusvalenze può cambiare in senso negativo, nelle more della eventuale approvazione del progetto).

  80. Andrea,
    La perizia (successiva al 1.1.2008) deve affermare il più probabile valore del suolo (per esempio usando il criterio comparativo, e/o il criterio ricostruttivo) al 1.1.2008.
    Nulla mi sembra che vieti che la perizia citi delle particelle frazionate che al 1.1.2008 non esistevano ancora, il successivo frazionamento – di per se – non modifica il valore del suolo al 1.1.2008.
    Piuttosto starei attento a dare un meditato valore al suolo edificabile (che poi verrà alienato ad un prezzo simile a tale valore, più le eventuali spese di lottizzazione, eccetera) ed un meditato valore unitario (quasi un valore agricolo?) al suolo che invece verrà ceduto gratis al comune (e che dunque non verrà venduto a nessuno).
    E’ vero che alla data del 1.1.2008 il “pec” non era stato approvato, e che quindi vi erano soltanto delle superfici territoriali indistinte, ma è pur vero che il “pec” era “in itinere” e che … forse … dico forse … aveva già avuto dei pareri favorevoli da parte degli uffici, il che poteva già riflettersi sul valore del suolo al 1.1.2008. (La perizia di stima, giurata, ove congruamente motivata e logicamente spiegata è difficilmente attaccabile).
    Certo, non nego che sarebbe assai più corretto valutare *tutto* il suolo, al 1.1.2008, senza distinzioni tra superfici fondiarie e superfici da cedere gratis al comune, ma in questo modo il valore periziato del suolo edificabile (quello che poi verrà venduto) sarà basso e non è sicuro al 100% che si possa recuperare o “ribaltare” – ai fini della plusvalenza – il valore del suolo ceduto gratuitamente al comune.

  81. Grazie ancora per le risposte. Vedo che, nonostante i tuoi impegni, continui a rispondere in modo preciso e puntuale. Dicevo del link a qualche sito perche’ vedo che sei in grado di fornire link a molte circolari, risoluzioni, eccetera (vedi ad esempio risposta 90).

    A proposito della rivlalutazione, trovo che “la rideterminazione del valore di acquisto dei terreni costituisce valore normale minimo di riferimento ai fini delle imposte sui redditi, dell’imposta di registro e dell’imposta ipotecaria e catastale.” Si sa se questo valore minimo vale anche ai fini ICI o no?

    Grazie.

  82. Guido,

    Sulle problematiche nascenti dalla “lottizzazione” ci sono vari articoli cartacei, per lo più sulla rivista “Il Fisco”, tipo questo http://www.studiorebecca.it/ilfisco022003.pdf

    Un articolo recente, mi sembra sulla stessa rivista, pone il problema se sia imprenditore commerciale (e, come tale, non legittimato a fare la “rideterminazione”) il soggetto che effettui la lottizzazione allo scopo di vendere i lotti, e se sia imprenditore commerciale il soggetto che, oltre ad effettuare la lottizzazione, vi costruisca dei fabbricati sopra (per venderli). Queste questioni sono di difficile soluzione, dal momento che una soluzione presuppone la conoscenza di elementi soggettivi e pretensivi, essendo peraltro abbastanza confuse le norme stesse. Tali questioni sono, però, tutt’altro che irrilevanti.

    Se leggi la rivista online della Ag. Entrate ed usi la funzione “ricerca”, prova a selezionare la parola “lottizzazione” o gli articoli della Rosanna Acierno.
    http://www.fiscooggi.it/reader

    Quanto all’ICI … esula dal presente “thread” … ma certo se la perizia fatta attestasse un valore unitario superiore a quello delle tabelle ICI comunali (o altri riferimenti) dovrebbe essere usato il valore della perizia, a mio parere.

  83. Buongiorno.
    Sto rivalutando il terreno di mia proprietà in procinto di vendita. Ho un problema su come trattare una picoola particella di cui vorrei traferire la cubatura. E’ rivalutabile? Molte ipotesi cntradditorie tra cui la stessa Agnezia Entrate con laconica indicazione “si tassa tutto”. E’ possibile rivalutare con indicazione del costo di vendita del trafserimento della cubatura?
    Grazie. Michele

  84. salve, sono alessadra. ho un terreno edificabile e ho deciso di venderlo. dalla perizia giurata fatta nel 2006 l hanno valutato 100 ma io oggi lo devo rivendere a 300. Ora mi chido, devo pagare una plusvalenza? dal notaio oppure tramite imposta aggiuntiva?cosa mi convienedi più? le spese le posso far pagare a chi compra il terreno?grazie per la risposta

  85. la cosa più conveniente da fare (visto che sei ancora in tempo per farlo) è procedere alla rivalutazione del terreno secondo quanto previsto dalla manovra finanziaria 2008. In pratica, se dalla perizia di stima redatta da un professionista abilitato, risulta che effettivamente il terreno vale
    300, pagherai l’imposta del 4% di tale valore (quindi 12€ al mq) invece del 22% (minimo) delle plusvalenze (quindi circa 22% di 200€ pari a 44€/mq). In più è ammessa la rateizzazione in tre rate annuali di pari importo con un piccolo aumento del 3%. Il termine di scadenza è il 30 giugno prossimo. Conviene affrettarsi.
    Per la rivalutazione del 2006 puoi richiedere il rimborso all’AdE.

  86. Salve a tutti.
    Ho un piccolo problema: devo fare una rivalutazione di un terreno edificabile e non ho idea di come si faccia!!
    Qualcuno sa darmi delle dritte?

  87. Buongiorno. Voglio sottoporvi il seguente quesito relativo alla rivalutazione immobili.
    Nel 2006 ho effettuato una perizia per rivalutare un terreno di proprietà pagando la relativa imposta del 4%.
    Attualmente, con la riapertura della rivalutazione ed essendo il valore del terreno aumentato, ho intenzione di effettuare un’ulteriore rivalutazione con riferimento alla data del 1 gennaio 2008.
    Il quesito è relativo alla richiesta di rimborso all’Agenzia delle Entrate per la prima rivalutazione.
    Risulta infatti che erroneamente non ho indicato nella dichiarazione dei redditi la rivalutazione, con mancata compilazione del quadro RM.
    Questo potrà comportare problemi in sede di richiesta di rimborso?
    Ringrazio per la risposta.

  88. Grazie per la risposta 98.
    E’ un vero ginepraio …
    Se è stata fatta la rivalutazione nel 2002 (con relativo pagamento nel 2002), si può chiedere il rimborso dell’imposta del 4 per cento pagata, in caso di nuova rivalutazione entro giugno 2008?

  89. Salve a tutti.
    Domanda per rivalutazione di terreno edificabile (secondo il PRG). Il terreno non è ancora frazionato. Mi risulta che si possa fare la rivalutazione.
    Se poi, all’atto della vendita, una volta eseguito il frazionamento, l’area del terreno risulta (un pò) differente da quella indicata in perizia, cosa succede?
    Grazie per la risposta.

  90. Io ho un quesito, spero che qualcuno mi possa aiutare, fin d’ora mi scuso se la domanda è banale!
    Se io ho un lotto, diciamo 1000 mq, in un comparto edificatorio, lo rivaluto, poi a seguito della lottizzazione io vengo messo in un altro lotto come spesso avviene nei comparti, a seguito del rifrazionamento di tutta la lottizzazione.
    Io naturalmente mantengo la capacità edificatoria del mio lotto originale, ma se rivendo il nuovo lotto, che ha un nuovo foglio ed unuovo mappale, la rivalutazione del vecchio lotto vale ancora?
    In pratica si può rivalutare solo una capacità edificatoria?

  91. Giuseppe,
    la mancata compilazione del quadro, nel modello Unico, non può ostacolare la richiesta di rimborso (entro 48 mesi dal pagamento) essendo il rimborso sufficientemente motivato dalla nuova perizia e dal nuovo (maggiore) pagamento del 4% e dal fatto che si era già pagato il ‘vecchio’ 4%.

  92. Guido,
    stando alla norma (che non è pensata per questi casi qui), entro 48 mesi dal pagamento del 4% non si può più chiedere il rimborso; questo principio è ovviamente discutibile, nel nostro caso, infatti bisognerebbe chiedere il rimborso entro i 48 mesi, anche se non si è ancora pagato il ‘nuovo’ 4%, come dire … a futura memoria, ovvero in attesa che il diritto al rimborso si realizzi dopo il trascorrere dei 48 mesi.

  93. Cesare,
    in perizia non indicare in maniera precisa una superficie, ma soltanto in maniera largamente approssimata, indica invece in maniera precisa un valore (costo figurativo di acquisto) dell’area, qualsiasi sia la sua precisa estensione, a seguito del (futuro) frazionamento. Magari allega uno stralcio planimetrico, per evidenziare meglio.

  94. Riccardo,

    Bisognerebbe istituire (o avere istituito) un consorzio (forse si può fare anche senza conferire i suoli in proprietà al consorzio) eppoi, a seguito di specifica convenzione tra proprietari, uno avrebbe una quota ideale (%) dell’intera superficie di comparto consortile, sulla quale fare la ‘rideterminazione’.

    Le varie permute/cessioni del diritto di edificare potrebbe configurare sì una plusvalenza, ma una plusvalenza di cui all’articolo 67, comma 1, lettera l) del TUIR.
    Purtroppo la ‘rideterminazione’ è ammessa quando ricorra una plusvalenza di cui all’art. 67, comma 1, lettera a) o lettera b), il che in questo caso è assai incerto (ma non ho riscontrato le varie Circolari della AdE).

  95. Riccardo,

    non ricordo se la AdE ha espresso pareri sulla applicabilità della ‘rideterminazione’ non a terreni agricoli o edificabili (da essere poi ceduti, con formazione di plusvalenze) ma a volumetrie (da essere poi cedute a terzi, con formazione di plusvalenze) o a volumetrie (da essere trasferite su altri terreni propri e poi cedute con essi con formazione di plusvalenze).

    In linea generale una volumetria non è un terreno (agricolo o edificabile che sia). Quindi l’applicabilità dell’art. 67 TUIR, comma 1, lettere A e B – che se non sbaglio riguarda solo i terreni – appare almeno dubbia. Dubbia appare – di conseguenza – la possibilità di ‘rideterminare’ al 1.1.2008 il valore di una mera capacità edificatoria (che poi non è neppure chiaro, in genere, da chi e da cosa *provenga*).

    Come puoi leggere qui sotto vi è una certa perplessità su tutta questa materia, anche se la stessa AdE recentemente ha tirato fuori il caso della plusvalenza imponibile quando un terreno viene a beneficiare della estinzione di una servitù su di esso gravante !!!
    http://tinyurl.com/4ywex5

    *Se* la cessione di volumetria viene configurata come atto costitutivo di un diritto reale, con effetti analoghi a quelli derivanti da un atto costitutivo di diritti reali immobiliari (Cassazione 14.12.1988, n. 6807), essa va considerata come una vendita ordinariamente intesa, la cui plusvalenza è determinata ex art. 67, lettera B) TUIR (come avviene per le plusvalenze derivanti dalla cessione di aree edificabili).

    *Se* invece la cessione del diritto di edificare viene configurata come assunzione di una obbligazione di non edificare sul proprio terreno e di non ostacolare l’acquirente a utilizzare il diritto di edificare acquistato, salta l’applicabilità dell’art. 67 citato, ed è certamente esclusa la possibilità di ‘rideterminare’ il valore.

    Il tuo problema però – mi sembra – non è tanto quello di cedere, oggi, una capacità edificatoria che certamente avevi al 1.1.2008, ma quello di vendere domani un terreno che al 1.1.2008 non era tuo, più una capacità edificatoria trasferita su tale terreno. Quindi il tuo problema è ancora più complesso.

    A naso, sarei pessimista sulla possibilità di ‘rideterminare’ la capacità edificatoria ‘da sola’. Piuttosto studierei la possibilità di ‘rideterminare’ il valore al 1.1.2008 del tuo vecchio terreno + la sua astratta capacità edificatoria, in modo da sfruttare questo valore – affrancato – quando in un modo o nell’altro in una forma o nell’altra avverrà la ***permuta*** tra il tuo vecchio terreno ed il tuo nuovo terreno (quello che ti verrà attribuito, e che poi rivenderai). Può darsi che questo abbia un certo senso. Ma devi chiedere a qualche esperto locale, che ti aiuti.

  96. L’ufficio dell’agenzia delle entrate del mio paese mi ha detto che non posso pagare la plusvalenza del terreno edificabile ereditato nel 2003 ,perchè il 1 gennaio 2008 non mi era stato ancora attribuito dal Tribunale ed era ancora in comunione con gli altri eredi ; la divisione dei beni è stata fatta a Maggio; mi hanno detto che se pago senza averne il diritto non posso nemmeno chiedere il rimborso. Mi sembra una vera ingiustizia.Avete una legge o un articolo a cui fare riferimento, per favore? GRAZIE.

  97. Mariella,
    Una legge o un articolo per il rimborso o per la efficacia dichiarativa-retroattiva della sentenza di divisione ereditaria? Ma temo ti serva un avvocato che chiarisca le idee alla AdE e, se ci sono i tempi, faccia un ‘interpello’ alla Direzione *Regionale* della Agenzia delle Entrate (ma questa deve rispondere entro 4 mesi).

  98. Grazie per la risposta: seguo il vostro consiglio e chiedo a un avvocato.Per me è importante perchè così posso vendere subito il terreno.

  99. Scusatemi.. assodato che il venditore paga l’imposta sostitutiva del 4%… se il terreno è posseduto al 50%, l’f24 può essere pagato a nome solo di uno dei proprietari o ognuno deve pagare la sua quota?? mi rispondete presto per favore che nel pomeriggio ho atto notaio…. grazie,

  100. Avrei bisogno di un informazione che nessuno sa darmi:
    Ho un terreno residenziale ricadente in zona c2 che rientra nel piano attuativo adottato ed approvato nel 2006. Nella comunicazione del comune di avvenuta approvazione dei progetti dell’ edificio mi chiede oltre al versamento degli oneri di costruzione e di urbanizzazione, il versamento delle opere da monetizzare.
    L’asseverazione scade a giugno che giorno?
    Elaboro la periza per la plusvalenza, detraendo la monetizzazione?, ad esempio:
    se il terreno è di circa 2000 mq ed i mq da monetizzare sono di 628 mq valutati dal comune in euro 100,00 al mq.
    faccio 2000,00 x 100,00 = 200.000,00 a detrarre 62.800,00 = 137.200,00 (valore finale)
    Inoltre adiacente a questo terreno risulta asseverato nel 2006 un terreno di un altro proprietario a 250,00 al mq.
    di quale prezzo devo tenere conto dei 100,00 o dei 250,00?
    Grazie

  101. Raffaele.
    La perizia e il versamento sono da fare entro giugno. Non si capisce se vuoi costruire un fabbricato oppure no. Che cosa hai in animo di vendere in futuro? L’area o il fabbricato (eventualmente costruito sull’area)? Vuoi dare in permuta l’area per avere degli appartamenti? Cosa intendi fare? Il progetto è stato approvato prima o dopo il 1.1.2008? In linea generale l’area deve essere stimata al 1.1.2008 con tutti gli elementi positivi esistenti a quella data (piano attuativo approvato, progetto edilizio eventualmente approvato) e tutti gli aspetti negativi esistenti a quella data (e tra essi l’onere consistente nella monetizzazione, pari 62.800, *se* è questa la cifra precisa richiesta dal comune). Il valore del suolo al 1.1.2008 deve essere stabilito dal perito, con riferimento al valore *di mercato* di suoli edificatori analoghi e vicini. Se esiste una perizia, di altri, con un valore di 250, immagino che i valori di mercato, in zona, siano appunto questi, e non il valore standard fissato dal comune in 100. In sostanza, se in futuro intendi vendere l’area, devi rideterminare il suo valore, al 1.1.2008, in maniera realistica, cioè in modo che ti sia utile al momento in cui la venderai (immagino al prezzo di mercato e non al prezzo standard fissato dal comune).

  102. Sono un giovanissimo collega,
    potete indicarmi qualche testo guida per la redazione materiale delle
    perizie di rivalutazione.
    Grazie.

  103. Salve ho come tutti un quesito.
    Ho acquistato in comproprietà con mio fratello, entrambi a titolo personale, un terreno agricolo 15 anni fa. Siamo entrambi coltivatori diretti ed abbiamo una società semplice che coltiva il terreno.
    Questo terreno è adesso adiacente ad un centro commerciale e il comune è intenzionato a trasformarlo in zona Residenziale.
    Volevo gentilmente sapere se possiamo rivalutarlo in prospettiva per una possibile vendita e se quando lo vendiamo siamo soggetti ad emissione di fattura. N.B. il bene è stato acquistato come bene personale.
    Grazie per una risposta

  104. Il problema è semplice : io perizio un lotto diciamo Foglio 45 mappale 123, questo magari ha una sup di 2000 mq ed una cubatura realizzabile di 600 m cubi, poi si costituisce il consorzio urbanistico, si fa la lottizzazione, si attribuiscono ad ogni proprietario i nuovi lotti.
    Il nuovo lotto del nostro amico ha un nuovo mappale ed collocato in un’altra posizione( cosa normale nei comparti urbanistici), ma la mia cubatura è sempre quella che scaturiva dal lotto iniziale, se rivendo il nuovo lotto nuovo, il suo valore è detarminato dalla cubatura che questo può generare, che altro non è che quella generata dal lotto originale.
    Io mi chiedo la rivalutazione fatta vale ancora per nuovo lotto?
    Diversamente la rivalutazione si può fare solo per i lotti ad intervento diretto i c.d. lotti in zona B.
    Nelle lottizzazioni infatti sovente capita di essere spostati dalla propria collocazione originale, e a lottizzazione terminata si rifrazione tutto attribuendo un nuovo numero di mappale a tutti i lotti.
    GRAZIE…..

  105. Prima ho scritto :
    Sono un giovanissimo collega,
    potete indicarmi qualche testo guida per la redazione materiale delle
    perizie di rivalutazione.
    Grazie.

    Illustro megio meglio la domanda :
    il “testo” di cui parlo è riferito principalmente alla formulazione di perizia per le PARTECIPAZIONI, ovvero per la valutazione dell’intero PATRIMONIO NETTO delle SOCIETA’.
    Grazie.

  106. Nicola,
    Un imprenditore agricolo (ma non un imprenditore commerciale) che vende un suolo edificatorio può far fare la rideterminazione del valore del terreno (agricolo o edificabile) di proprietà, anche se tale terreno è un bene “aziendale”.
    Al momento di vendere il terreno deve emettere fattura IVA se tale terreno è un bene aziendale (cioè se è un terreno coltivato dall’imprenditore agricolo) e se tale terreno è al 100% edificabile (ma non se è parzialmente edificabile e parzialmente agricolo).

  107. Grazie per la risposta 120 sei stato chiaro.
    Sono sia tecnico (arch) che costruttore. E’ come hai capito si tratta di una permuta. Il terreno non è mio e il proprietario vuole in cambio 1 appartamento che vale circa 400.000,00 compreso di box. Il terreno misura 820 mq. e fa parte di un p.u.a. di 40.000 mq. indice 2.50.
    Grazie di nuovo

  108. Raffaele,
    La permuta è un argomento complesso, del quale non mi sono mai occupato. Permuta più rideterminazione è cosa ancora più complessa. Infatti la permuta è un contratto per il quale uno ci mette *subito* l’area, e la cede a titolo *oneroso*, non per ottenere subito una certa quantità di denaro ma per ottenere in *futuro* una certa quantità di costruito (cioè quando la costruzione sia stata realizzata, e abbia ottenuto l’abitabilità, e possa quindi essere data “in permuta” ). Il problema è proprio questo, in quanto se si stima oggi il valore dell’area, non è detto che esso corrisponda al valore della costruzione (valore ad esempio calcolabile a mezzo della rendita catastale al momento dell’avvenuto accatastamento) che verra consegnata in futuro. Se il valore dell’area ceduta oggi corrisponde (a parte l’ISTAT) al valore del costruito ottenuto in futuro non vi è – per definizione – plusvalenza imponibile. Altra questione è sul *quando* la plusvalenza imponibile (se esistente) scatterebbe: al momento della cessione dell’area o al momento della avvenuta costruzione o al momento della consegna del costruito? Aggiungici la questione dell’Iva – e del quando essa scatta – essendoci di mezzo un soggetto imprenditore (il costruttore). Per saperne di più vivamente consiglierei di andarsi a leggere la rivista Il Fisco, numero 11 del 2006, fascicolo 1, pagina 1669/4337.

  109. Per una rideterminazione da parte di un imprenditore agricolo (che poi, penso, dovrà vendere con IVA), nella perizia va indicato il CF o anche la P.IVA? (se si pagano le plusvalenze secondo l’art. 67 e 68 TUIR (ex 81, 82) penso che dovrebbero essere pagamenti “personali”, non come imprenditore).

  110. Cesare,
    Mah, il CF credo basti. Non starei ad evidenziare troppo, almeno in perizia, il fatto dell’imprenditore agricolo (IAP). Il rischio è che qualcuno equivochi, ed equipari l’imprenditore agricolo all’imprenditore commerciale (che invece non può fare la perizia, essendo per lui inapplicabili gli artt. 67 e 68 del TUIR, con la conseguenza che le plusvalenze vengono calcolate a bilancio). Ma per fortuna ci sono circolari e risoluzioni che dicono che l’imprenditore agricolo è soggetto a tali articoli del TUIR e può far fare la perizia giurata. Quanto all’IVA, va fatta la fattura solo nel caso il suolo sia edificatorio al 100% (e non anche agricolo). L’IVA comporta serie conseguenze sul regime agevolato agricolo dell’anno successivo.

  111. E’ possibile effettuare la rivalutazione di un terreno edificabile senza effettuare un frazionamento? Trattasi di terreno di circa 2500 mq. 1000mq sono occupati da una abitazione+giardino e gli altri 1500 sono liberi. La rivalutazione riguarderebbe esclusivamente i 1500 mq. Grazie.

  112. Quesito per Arch. Francesco Villano.
    Sono proprietario dal 15/10/99, a seguito di donazione da parte della genitrice, di un piccolo appezzamento di terreno agricolo con destinazione area edificabile disposta dal comune il quale, a seguito richiesta, ha rilasciato concessione edilizia in data 08/02/2000. Allo stato attuale, su detto terreno, insiste un fabbricato in corso di costruzione categoria F3 (completato il tetto, fatte tamponature esterne e intonacato esternamente, quindi immobile costruito ed esistente) fine lavori 29/05/03, e come tale censito in mappa e particella catastale. Da stima peritale si evince che il valore attuale del fabbricato incorso di costruzione è prevalente rispetto al valore del terreno circostante (rapporto nove a uno). Vorrei vendere detto immobile ed essere informato preventivamente circa le imposte gravanti su detta cessione (es. plusvalenza?).
    Ringrazio anticipatamente per una risposta.

  113. Francesco,
    Si è possibile. Ma devi indicare esattamente *dove* sono localizzati, all’interno dell’area, i 1.500 mq. da periziare. Inutile dire che un frazionamento sarebbe stato meglio, in quanto avrebbe fissato non soltanto la forma dell’area e la sua localizzazione, ma anche la sua precisa estensione.

  114. Sono un geometra iscritto all’Albo (quindi idoneo a stilare perizie), posso redigere una perizia giurata su dei terreni di mia proprietà che intendo rivalutare?
    L’ Agenzia delle Entrate potrebbe contestarmi il fatto che io non abbia il diritto di valutare delle mie proprietà?Ovviamente la perizia viene fatta con competenza ed ai prezzi correnti di mercato.

  115. Ho comprato il 50% di proprietà indivisa ed in comune di un sottotetto nel 2005 per euro 30.000,00. Oggi il suo valore di mercato è di 90.000,00 euro. Posso fare la perizia in base alla finanziaria? la finanziaria comprende anche questo tipo di immobile? Grazie Salvatore

  116. Un terreno dove è stato approvato un P.u.a. nel 2004 e successiva variante al P.U.A. approvato nel 2006 (piano urbanistico comunale convenzionato) ossia lottizzazione o piano particolareggiato puo essere trasferito all’1% di imposta?

  117. Raffaele,
    Si se questo PUA è tuttora valido ed efficace (secondo alcuni non è necessario che sia stato approvato, ma è dubbio) e se riguarda interventi di edilizia *residenziale*. Ma attenzione, non si paga solo l’1%, c’è anche la ipocatastale, insomma chi acquista paga il 5% complessivamente. (Se invece per trasferire intendi “donare” non credo che ciò valga).

  118. rif. 142
    Grazie per la risposta. Ho interpellato più di un notaio di Caserta ma nessuno è in grado di confermarmi che è all’1% o al 5% complessivamente. In base a quale legge si applica questa misura? Saluti

  119. cosa significa secondo te che:
    (paragrafo 2)
    I trasferimenti, per poter essere assoggettati
    al regime premiale, dovevano essere …………..“realizzati
    in accordo con le amministrazioni comunali per la definizione dei prezzi di
    cessione e dei canoni di locazione”, e ciò in quanto al di fuori di questa ipotesi (divenuta
    eccezionale) il previgente regime agevolativo risultava abrogato.

    Cioè posso acquistare un terreno residenziale che rientra in un P.U.A. convenzionato approvato senza stipulare nessuna convenzione con il comune per la cessione e dei canoni di locazione?
    Saluti Raffaele

  120. Raffaele,

    Prima di questa ultima e nuova disposizione legislativa (2008) l’imposta in misura ridotta valeva (nel 2007) per trasferimenti di suoli edificatori appartenenti ad un piano particolareggiato volto a soddisfare programmi di edilizia residenziale CONVENZIONATA (convenzionata nei prezzi di rivendita degli appartamenti e nei canoni, di locazione e non soltanto convenzionata in senso meramente urbanistico-lottizzatorio).

    Dopo quest’ultima norma (2008), il regime agevolato dell’imposta (di registro) vale più in generale, cioè per trasferimenti di suoli edificatori appartenenti ad un piano particolareggiato volto a soddisfare programmi di edilizia residenziale (sia CONVENZIONATA nei prezzi di rivendita degli appartamenti o nei canoni di locazione, sia non CONVENZIONATA nei prezzi di rivendita degli appartamenti o nei canoni di locazione).

    La norma però non può modificare il contenuto prescrittivo-normativo del piano particolareggiato (PUA) approvato. Nel senso che se questo piano particolareggiato prevede canoni e prezzi convenzionati, tali essi rimangono (a meno che il comune non faccia una nuova variante al PUA).

    Attenzione al vincolo del completamento entro i 5 anni!!!

  121. Insomma posso acquistare senza che la convenzione stipulata con il comune contenga canoni di locazione e prezzi di vendita.
    Grazie mi sei stato molto di aiuto al contrario dei miei consulenti.

  122. vorrei sapere quanto mi costa una perizia giurata su un terreno che devo vendere. premetto che ne feci una nel 2006, ma ora il valore del terreno è aumentato.ho tutto i mano nel senso che c’è solo da cambiare il valore nel terreno

  123. Risoluzione della AdE n. 236 del 10.6.2008 in tema di rimborso del 4% pagato, entro 48 mesi dal pagamento, in caso di nuova “rideterminazione” del valore.

    http://tinyurl.com/6zevrk

    (Immagino che “Il Sole – 24 Ore” si occuperà della questione, assumendo una posizione contraria a quella della AdE, come ha già fatto mesi fa, nella stessa materia. Non so se la Risoluzione n. 236 lasci “scoperta” la possibilità logica di richiedere si il rimborso entro i 48 mesi, ma prima di effettuare la nuova “rideterminazione” del valore, con conseguente nuovo pagamento, dopo il decorso dei 48 mesi.)

  124. Un mio amico si trova nella situazione di voler rivalutare una parte di un terreno edificabile (tutto edificabile) che vuole alienare. Può frazionarlo e rivalutarne una parte o il frazionamento andava fatto prima del 1/1/2008 e quindi ora è costretto a rivalutarlo tutto? Ha chiesto consiglio a me pensando che ne sapessi qualcosa ma io non conosco assolutamente la materia.

  125. Andrea, può frazionarlo ora, ma può anche non frazionarlo a condizione che ne indichi in maniera precisa (planimetria) la localizzazione e la forma e, in maniera la più precisa possibile (data la inesistenza del frazionamento), la estensione. Il valore globale al 1.1.2008 deve essere ovviamente preciso 🙂

  126. Un dubbio!
    in caso di un terreno cointestato a soggetti in comunione dei beni oppure per quote,
    E’ VALIDO fare un’UNICA PERIZIA giurata a cui far seguire tanti versamenti separati quanti sono i soggetti (ciascuno per la propria quota ideale),
    OPPURE si devono redigere TANTE PERIZIE QUANTI SONO I SOGGETTI intestatari?

    grazie per l’interessante forum ed a chiunque possa rispondermi al più presto!

  127. Una delucidazione.
    Se rivaluto a 100.000 un terreno edificabile, poi lo vendo a 150.000, i 50.000 di plusvalenza sono soggetti all’IRPEF ma che aliquota si applica?
    1° ipotesi: la media delle aliquote degli ultimi due anni
    2° ipotesi:questo reddito andrà a sommarsi agli altri normalmente percepiti (stipendio) per cui pagherò
    il 23% sui primi 15.000 euro, 27% per arrivare ai 28.000 euro, etc…
    In pratica ponendo di avere una media di aliquota degli ultimi due anni del 23% pago 11.500 euro, nel secondo caso pago molto di più.
    Grazie per le risposte.

  128. Paolo, se il terreno è edificabile (non un terreno sottoposto a lottizazione) la prima ipotesi, con un acconto anticipato del 20% (sulla plusvalenza conseguita) da farsi in autotassazione, sul modello unico.

  129. sono entrata anch’io nella giungla delle plusvalenze da lottizzazione.
    vorrei un aiuto per capire bene quali redditi inserire in UNICO 2008. un mio cliente ha ceduto a ottobre 2007 dei terreni lottizzati (la lottizzazione risale ad aprile 2004) …essendo terreni lottizzati di cui alla lettera A) dell’art. 67 del dDPR N. 917 devo riportare nel rigo RL 5 il corrispettivo di vendita (col. 1) e il valore dei terreni al momento della lottizzazione (col 2) in modo che la differenza rappresenti la plusvalenza tassabile…ma ecco le questioni:
    – per determinare il valore dei terreni al momento della lottizzazione (2004) è stata fatta una perizia (€ 72.00 al mt. cubo (valore molto più alto di quello indicato dall’osservatorio del territorio €45,00)
    – gli stessi terreni nel 2003 quando erano solo terreni edificabili sono stati rivalutati sempre con perizia ad un prezzo di € 38.00 al metro cubo ed è stata pagata l’imposta del 4%
    ora mi chiedo la cosa potrebbe essere credibile da parte dell’agenzia delle entrate e in più è possibile scorporare il valore dell’imposta sostitutiva già pagata
    aiutatemi a risolvere questo rebus per favore ve ne sarò infinitivamente grata

  130. Chiara,
    La perizia al 2004 era una perizia accompagnata dal pagamento del 4% oppure soltanto una perizia finalizzata a quantificare il valore normale del suolo all’inizio della lottizzazione?
    Quale era la provenienza del terreno? Eredità? Donazione? Precedente acquisto? E anche: puoi escludere in modo deciso che la lottizzazione fatta possa configurare una attività imprenditoriale, anche se di tipo del tutto saltuario, anche senza organizzazione di impresa, anche senza esistenza di una partita Iva in capo al soggetto?
    Queste domande sono essenziali per inquadrare il caso e per giudicare rilevante o meno la rivalutazione fatta al 2003 e quella (eventualmente) fatta al 2004.

  131. Grazie Anonimo per la risposta, il terreno è edificabile non lottizzato.
    Ora pongo un ulteriore quesito sempre di natura fiscale: rivaluto a 100.000 un terreno edificabile che aveva rendita ai fini della denuncia dei redditi quasi nullo, posto che l’unico altro reddito del proprietario è derivante dalla pensione è di 15.000 euro, come si calcola la rendita del terreno edificabile che inserire nelle future dichiarazioni?
    In pratica volevo capire di quanto aumenta il reddito del proprietario ogni anno e quindi quanta IRPEF in più dovrò pagare se il lotto non dovesse essere venduto.
    Esiste una formula per calcolare la rendita catastale del terreno edificabile?

  132. Paolo (158),
    Per un terreno *edificabile* (fino a quando esso non viene venduto) si paga l’Irpef in base al reddito dominicale ed al reddito agrario (aggiornati con gli appositi moltiplicatori), come se fosse un terreno agricolo.
    Non esiste una particolare “rendita” edificatoria.
    Naturalmente ai fini dell’Ici (comunale) si paga assai di più per un terreno edificabile che per un terreno agricolo (se uno *non* è imprenditore agricolo professionale).

  133. Grazie ancora Anonimo, ho trovato su internet questa frase il valore catastale:

    Per i terreni edificabili, il valore catastale si determina moltiplicando per 90 il reddito dominicale rivalutato del 25%.

    Conta solo il reddito dominicale o anche quello agrario?

    Se ho capito bene devo operare in questo modo: ho redd. domin. circa 18 euro e redd. agr. circa 16 euro; li sommo moltiplico per 90, rivaluto del 25% e trovo il valore che dovrò iscrivere nella denuncia dei redditi.
    In pratica se il reddito da pensione è 15.000 aggiungo 3.825 euro e su questo pagherò la mia Irpef in base agli scaglioni?

  134. Salve,
    ho fatto fare da alcuni giorni una perizia (ancora non giurata) su un terreno edificabile che vorrei vendere a breve.
    Il geom. ha fatto una quantificazione ed io per verificare l’attendibilità ho chiesto un parere al responsabile dell’ufficio tecnico del comune in cui si trova il terreno.
    Ho una differenza di circa 100.000,00 euro. Di chi mi devo fidare?
    Il geometra dice 350.000,00 il responsabile dell’ufficio tecnico 450.000,00.
    Come faccio a sapere quale dei due valori è quello attendibile?!
    Se dichiaro 350.000,00 e poi scopro che il valore di mercato è più alto a cosa vado incontro?
    Grazie

  135. Paolo,
    Il reddito dominicale va moltiplcato per 1,8 e quello agrario per 1,7. Entrambi vanno sommati agli altri redditi imponibili.

  136. CIAO ANONIMO SONO CHIARA . RISPONDO AI TUOI QUESITI
    per perizia al 2004 che è stata fatta solo adesso (anzi non è ancora stata giurata) non è stato versato il 4%. si può ancora fare? conviene?

    penso di poter escludere che la lottizzazione fatta possa configurare una attività imprenditoriale in quanto era stato creato un apposito consorzio di lottizzazione con gli altri proprietari dei lotti
    attendo tue grazie

  137. per anonimo sono di nuovo chiara
    ho dimenticato di dirti che i terreni sono stati eraditati e fra l’altro su alcuni grava l’usufrutto dei genitori

  138. URGENTE
    domanda per l’architetto Villano
    egregio architetto le pongo il mio quesito.
    1.terreno edificabile ereditato tramite donazione mq14.000
    2.valore periziato € 45 al mq
    3.su tale terreno insistono alcuni fabbricati
    domanda conviene rivalutare tutto il terreno compresi ifabbricati oppure solo le particelle edificabili?
    tale terreno verrà ceduto ad un’impresa in cambio di sei villette.
    il valore del terreno da mettere nell’atto quale deve essere quello periziato?
    inoltre per eviatre il sorgere di grandi plusvalenze il valore del terreno deve essere uguale a quello delle ville ricevute in permuta?
    grazie mille per la risposta che mi darà

  139. un ultima delucidazione come calcolare l’imponibile su cui calcolare l’imposta sostitutiva

    (valore periziato terreno al mq – valore terreno atto di donazione + rivalutazione monetaria)*0.04

    e’ giusto procedere così???
    ancora grazie a chi vorrà delucidarmi

  140. Chiara,

    Per i terreni ereditati (tralascio qui la questione dell’usufrutto, che andrebbe approfondita) e poi lottizzati, la plusvalenza si calcola (vedi art. 68 del TUIR, e vedi anche il modello RL e relative istruzioni) sottraendo al prezzo ricavato dalla vendita (supponiamo per semplicità che venga incassato in un solo anno) le spese di lottizzazione e il valore “normale” del terreno stesso all’ “inizio” della lottizzazione (cioè, a seconda delle interpretazioni, al momento dell’approvazione del PdL, o al momento della firma della convenzione, o al momento dell’inizio dei lavori).

    Ora, come avrai capito, il problema non è tanto nel quantificare il prezzo di (avvenuta) vendita o le spese di lottizzazione ma il valore “normale” del terreno all’inizio della lottizzazione.

    Sia il buon senso che ragioni ermeneutiche portano a ritenere che se al prezzo di vendita del terreno lottizzato si sottraggono le spese di lottizzazione si ottiene appunto tale valore “normale”. Oppure, al rovescio, se al valore “normale” si aggiungono le spese di lottizzazione, si ottiene il prezzo di vendita. Detto in altro modo: in questi casi la plusvalenza E’ ZERO per definizione., a giudizio di vari commentatori.

    Quanto alla vecchia perizia del 2003, con relativo pagamento del 4%, essa non sembra possa essere utile, in quanto reca un valore periziato certamente più basso del valore “normale” del terreno alla data di inizio della lottizzazione. Tale perizia sembrerebbe dunque controproducente. Non sembra possibile usarla in alcun modo (tantomeno per accrescere le spese).

    Potrebbe semmai avere un senso periziare il “valore normale” del terreno alla data dell’inizio della lottizzazione, senza pagarci alcun 4% sopra. Sembrerebbe, forse, se non ho male interpretato le tue parole, che appunto questo sia stato fatto con la perizia del 2004 (senza pagamento del 4%). Il problema è allora: quale sarà il valore “normale” del terreno periziato con la perizia del 2004? E’ esso un valore “normale” tale che, sommandoci sopra le spese di lottizzazione, si ottiene il prezzo di vendita incassato? Oppure è anch’esso un valore “normale” stimato troppo basso e tale da fare affiorare una plusvalenza? (A parte il fatto che è da vedere se tale perizia del 2004 abbia stimato tutto il terreno, compreso quello destinato ad urbanizzazioni, o soltanto quello edificatorio e rivenduto).

    Come vedi la situazione è in parte chiara (la previsione dell’art. 68 del TUIR sembra proprio voler azzerare le plusvalenze conseguite attraverso la lottizzazione e la vendita dei terreni ereditati) ed in parte enigmatica (quale è il valore “normale” alla data dell’inizio della lottizzazione? come provare tale valore? è proprio necessario provare tale valore?). Io consiglierei di dare il giusto peso a quanto prevede la norma, l’art. 68 del TUIR.

  141. Sto eseguendo il calcolo della plusvalenza di una lottizzazione (valutato con perizia con valore di euro 40 a mq sull’intero ambito). Parte di tale ambito è però ovviamente occupato dalle aree a strade e verde che verranno cedute gratuitamente al comune: pertanto nel calcolo tale area è solo un onere derivante da obblighi di convenzione.

    In pratica, per il calcolo plusvalenza le spese da detrarre all’incasso di vendita del singolo lotto sono:
    valore periziato (euro 40 mq x sup. complessiva lottizzazione) + spese sostenute per la lottizzazione (fatture) + valore delle opere urbanizzate cedute gratuitamente al comune (superficie strade x euro 40mq.).

    Il valore base di perizia dei singoli lotti venduti in realtà risulterà maggiore di euro 40 a mq, in quanto in essa dovrà essere incrementato per effetto del valore di quelli parti di strada che verranno cedute gratuitamente.

    Un grazie per le vostre passate indicazioni e se qualcuno potesse confermarmi tale procedura.

  142. Salve sono alessandra. ho fatto la perizia giurata per la rivalutazione di un terreno (che devo vendere) per il pagamento del 4% della plusvalenza. Ora nel compilare f24 mi chiedo se il codice che devo usare è 8056 oppure 8054 e se essendo il terreno coitestato tra me e mia sorella devo fare due f24 ogniugno al 50% opure uno al 100% a nome di una sola proprietaria?grazie per la risposta

  143. Simone,

    Si è così. Ma questa materia assomiglia alle sabbie mobili. Non si può mai essere sicuri. Ad esempio: il suolo è stato periziato con riferimento ad una data antecedente l’inizio della lottizzazione o successiva? Nel secondo caso si è tenuto conto del fatto che la lottizzazione era in corso? E che le connesse cessioni di superfici al comune magari erano già avvenute?

    Sulla possibilità di considerare il valore delle cessioni gratuite di superfici, per diminuire la plusvalenza, esiste una risoluzione della AdE, ma questa risoluzione è relativa ad una IMPRESA, e non ad un soggetto non imprenditore. Non resta che sperare. Altra voce da considerare sono gli oneri finanziari (fidejussioni) conseguenti alla Convenzione.

  144. Gentilmente mi puoi dire se la rivalutazione dei terreni è valida anche per le persone giuridiche, ossia società di capitale. Grazie.

  145. Una società ha un terreno di proprietà da almeno 4 anni, sul quale da 2 anni ha in costruzione un complesso residenziale. Il valore di acquisto del terreno è basso, poichè a quei tempi non era ancora stato approvato il piano particolareggiato.
    Quando avverrà la trasformazione da terreno a fabbricato per effettuare la vendita degi appartamenti, la società avrà una plusvalenza di circa il 75% dell’importo di vendita.
    E’ possibile in questo caso fare la rivalutazione del terreno? La finanziaria prevede l’applicazione anche in favore di società?
    Grazie

  146. Salvatore,
    L’art. 1, co. 91 Legge 24 dicembre 2007, n. 244 consente a persone fisiche, società semplici ed enti non commerciali di rideterminare il valore dei terreni agricoli ed edificabili posseduti al 1° gennaio 2008.

  147. Buongiorno a tutti,

    vorrei vendere un terreno edificabile (e quote indivise di 2 strade private adiacenti) pervenutemi per successione.

    L’imposta sulle plusvalenze si applica solo sul terreno (edificabile) e non sulle 2 strade, è corretto ?

    Grazie

    Paolo

  148. Due domande sui terreni edificabili:

    1. Vi sono notizie circa una riapertura dei termini per la rivalutazione e pagamento dell’imposta del 4% (scad. 30.06.08) ?

    2. La plusvalenza si tassa in base all’aliquita marginale irpef (fa cumulo con gli altri redditi) o in tassazione separata (aliquota media degli ulimi 2 anni) ?

    grazie

  149. Paolo,

    In caso di beni ereditati esiste plusvalenza imponibile in caso di vendita di suoli edificatori (se il prezzo di vendita è superiore al costo di acquisto). *Se* le strade adiacenti non fossero da considerare suoli edificatori su di esse non esisterebbe plusvalenza. Intendo dire: le strade adiacenti sono strade poderali, interpoderali, ecc. o sono strade comunque inserite in qualche zona edificabile (funzionali alla edificabilità e magari soggette ad espropriazione)? Chiedo questo in quanto un suolo può essere o edificatorio o agricolo, non esistendo una terza categoria intermedia. Quelle strade in quale categoria le metteresti?

    Non vi sono notizie troppo serie su proroghe.

    Tassazione separata (se non fai una lottizzazione), però con un acconto del 20% .

  150. Salve, mi permetto di porle un quesito relativo all’imposta sostitutiva da pagare per la rivalutazione dei terreni.
    Mio marito è comproprietario con il padre e i fratelli di un terreno da rivalutare. Le quote sono 8,33 % per ogni figlio e 66,68 % per il padre. Il pagamento dell’imposta ( hanno scelto di pagare in soluzione unica, non ratealizzando) va fatto in un unico F24 intestato al padre, oppure ognuno deve versare la propria parte di imposta in percentuale al possesso?
    Ringrazio anticipatamente

  151. Buonasera, in considerazione della Vs. estrema competenza in materia Vi sottopongo il seguente quesito. 2 FRATELLI E LA MADRE SONO PROPRIETARI IN COMUNIONE INDIVISA di una serie di appartamenti ed 1 terreno pervenuti per successione dal papà. Decidono poi di procedere (dopo il 1/7/2008) ad una divisione in 3 lotti di pari valore. Gli attuali comproprietari decidano di procedere alla rivalutazione dei terreni edificabili con perizia entro il 30/6/2008.
    La domanda è la seguente: il titolare unico del futuro terreno edificabile a seguito di divisione, ai fini della determinazione della sua futura plusvalenza in caso di vendita del terreno, potrà considerare quale costo fiscalmente riconosciuto il valore rivalutato complessivo di tutti gli attuali comproprietari (per il quale è stata pagata l’imposta sostitutiva) e non solamente la sua quota parte ?
    Vi ringrazio anticipatamente per la cortese risposta

  152. Veronica 182,
    Io farei tanti F24 distinti, con versamenti proporzionali alle quote di proprietà. La perizia (unica) sarebbe meglio che fosse fatta a nome di tutti (citando tutti i proprietari esplicitamente).

  153. Bruno [183],
    Non so se della questione si sono già occupate le varie Circolari e Risoluzioni della Agenzia delle Entrate. Così “a naso” dubito assai che un coerede – in vista di una rivendita – possa *direttamente* avvalersi anche dei versamenti del 4% fatti dagli altri coeredi, con riferimento ad un terreno già in comunione e successivamente attribuito per intero a lui stesso, in sede di divisione. Dico questo partendo dal presupposto (giusto? erroneo?) che quel 4% sia una imposta personale, facente capo al soggetto contribuente e non all’oggetto (terreno). Del resto una controprova di ciò può forse, forse, forse essere il trattamento di disfavore riservato dal legislatore agli atti di donazione di beni, allo scopo di eludere la plusvalenza. Ciò detto è ben possibile che un buon notaio, in sede di stipula di atto di divisione, e trattandosi di beni che vengono attribuiti ai vari condividendi in base al loro valore, possa evidenziare il valore dei vari beni, ed in particolare il valore del terreno come da “rivalutazione” fatta ad una certa data. In modo che il coerede al quale tale terreno viene attribuito per intero se lo trovi valutato, in sede di atto notarile, per 1/3 in base alla “rivalutazione” da lui stesso fatta, e per gli altri 2/3 in base alle “rivalutazioni” fatte dagli altri due condividendi. In sostanza le “rivalutazioni” fatte dagli altri due condividendi verrebbero si usate ma soltanto *indirettamente*. Come vedi sono pensieri vaghi.

  154. a Anonimo
    Grazie per la risposta. La perizia è stata già stata fatta e su di essa compaiono tutti i nomi con i dati anagrafici, ma non compaiono le quote di proprietà.
    Io preferirei che ognuno si pagasse il suo… per ovvi motivi. Il notaio che ha curato la Lottizzazione con il Comune mi ha detto che loro non ne sanno niente e che dovrei chiedere al tecnico che mi ha fatto la perizia o ad un commercialista.
    Non ho trovato nulla nemmeno sul sito dell’agenzia delle entrate. Spero di fare la cosa giusta.
    Grazie milla per ora

  155. Ma il codice 8056 non è quello per la rivalutazione con la legge precedente? Non hanno istituito un nuovo codice tributo per l’ultima rivalutazione (quella per la data del 1 gennaio 2008, che scade il 30 giugno 2008)?

  156. Guido, il codice numerico è lo stesso (quello descrittivo non credo). Il che fa presumere che … in futuro ammetteranno anche le “compensazioni” (oggi escluse).

  157. x Bruno [183]

    Il problema sembra essere che l’atto di divisione tra coeredi, che scioglie la comunione ed attribuisce ciascuna quota ad un distinto soggetto ed in particolare attribuisce quel terreno ad un solo soggetto, ha natura “dichiarativa”, cioè non provoca alcun “trasferimento” di proprietà, ma soltanto “distribuisce” le proprietà (già comuni) tra i vari soggetti. (Si ha un qualche effetto di “trasferimento” soltanto quando la divisione prevede dei conguagli.)

    Sembra quindi errato ritenere che il “costo di acquisto”, rilevante ai fini del calcolo della plusvalenza, possa essere individuato al momento della divisione. Il “costo di acquisto” va individuato al precedente momento della successione (in caso di comunione ereditaria) o dell’acquisto (in caso di acquisto “pro indiviso”).

    Sarebbe dunque forse più conveniente – ove possibile – andare a rettificare in aumento il valore di quel terreno direttamente nella dichiarazione di successione (se recente, con aliquote basse).

  158. Salve, ho periziato un terreno edificabile all’1/1/08 con un valore più alto di quello che poi verrà realmente pagato e dichiarato in atto, secondo Voi posso andare incontro a qualche tipo di accertamento od altro? Premetto che ho già effettualto il versamento della prima rata.
    Grazie a tuti per la risposta.

  159. SALVE A TUTTI, SONO ANCORA QUI COL MIO PROBLEMA DELL’IMPOSTA SOSTITUTIVA SULLA RIVALUTAZIONE. l’UNICA COSA DI CUI SONO CERTA E? IL CODICE TRIBUTO, 8056, MA PER IL RESTO C’E’IL CAOS TOTALE NELLA MIA TESTA.
    QUALCUNO SA AIUTARMI A CALCOLARE L’IMPORTO DEGLI INTERESSI DELLA SUDDETTA IMPOSTA SOSTITUTIVA IN CASO DI RATEAZIONE?
    I DOCUMENTI PARLANO DI: TRE RATE ANNUALI DI UGUALE IMPORTO:
    1° RATA: ENTRO IL 30/06/2008
    2° RATA: ENTRO IL 30/06/2009 + INTERESSI 3% ANNUO CALCOLATI AL 30/06/2008
    3° RATA: ENTRO IL 30/06/2009 + INTERESSI 3% ANNUO CALCOLATI AL 30/06/2008.
    SE L’IMPOSTA DA PAGARE E’ 6.384,98 DEVO FARE :3= 2.128,38. TALE IMPORTO VA PAGATO SICURAMENTE COSI’ NEL 2008.
    NEL 2009 GLI VANNO AGGIUNTI GLI INTERESSI DEL 3% SULL’IMPORTO DELLA RATA (=63,85) OPPURE SULL’IMPORTO DELL’IMPOSTA RESIDUA CHE E’4.256,65 (=127,70),, OPPURE SULL’IMPORTO TOTALE DELL’IMPOSTA (=191,55)?
    E NEL 2010?
    HO SENTITO 2 COMMERCIALISTI E UNO MI HA DETTO CHE VANNO CALCOLATI SUL TOTALE DELL’IMPOSTA, L’ALTRO SULL’IMPORTO DELLA RATA.
    AIUTO!!!!

  160. Lorenzo,
    Hai fatto un erroraccio. Se vuoi usare la perizia (e relativo pagamento del 4%) NON PUOI dichiarare in atto un prezzo inferiore a quello periziato. Devi dichiarare in atto un prezzo almeno uguale al valore periziato, anche a costo di ridare indietro dei soldi all’acquirente (attenzione il notaio ha l’obbligo di registrare l’assegno di pagamento). Se invece non vuoi usare la perizia (e relativo pagamento obbligatorio di tutte e tre le rate) sei libero, entro certi limiti di congruità, di dichiarare il prezzo che ti pare (ma vai incontro a plusvalenze in genere cospicue).

  161. QUESITO PER ARCH.FRANCESCO VILLANO.
    HO FATTO FARE PERIZIA DI STIMA GIURATA PER UN TERRENO IN COMPROPRIETA’ AL 01.01.08 VALORE 300.000 = IMP.SOSTITUTIVA 4% € 12.000 – IN UN PRIMO MOMENTO VOLEVO PAGARE IL TUTTO IN UNICA SOLUZIONE, MA POI HO VISTO ALCUNI ARTICOLI E MI SONO FATTA QUESTA DOMANDA, SE IL TERRENO FRA 2 ANNI AVESSE UNA VALORE DI 600.000, POTREI FARE LA RIVALUTAZIONE DEL TERRENO PAGARE L’IMPOSTA DI € 24.000 (IN UNICA SOLUZIONE) AL POSTO DELL’EVENTUALE 3° RATA (DEI 12.000 = 4.000) – E CHIEDERE IL RIMBORSO DELLE 2 PRECEDENTI? E’ CONVENIENTE TENERE APERTA QUESTA EVENTUALE OPPORTUNITA’ , EFFETTUANDO ORA IL PAGAMENTO A RATE DELL’IMPOSTA?.LA RINGRAZIO PER LA RISPOSTA CHE MI DARA’.

  162. ARCH.VILLANO, LA RINGRAZIO PER LA RISPOSTA/CONFERMA DI QUANTO SOSPETTAVO. INFATTI SPERO IN UNA NUOVA EVENTUALE RIVALUTAZIONE, COMUNQUE PAGO INTANTO PER QUELLO CHE HO.
    GRAZIE MILLE PER LA COLLABORAZIONE E DISPONIBILITA’

  163. Domanda a 193 e 194.
    ma siete sicuri che in caso di riapertura di una nuova rivalutazione, le rate già pagate vengano rimborsate? Io avevo sentito di no. Al massimo la terza rata diventa la prima della nuova rivalutazione e nell’esempio che ha fatto alessandra, non paga la terza di 4.000, ma una nuova prima di 8.000. In ogni caso ne risparmi 4.000, ma gli 8.000 già versati, restano.
    Oppure gli importi già versati restano a credito per quelli da versare?
    P.s. Nessuno mi sa aiutare a calcolare gli interessi come ho chiesto nel mess 191?
    Grazie e ciao

  164. Veronica,
    Per gli interessi io farei così (non pretendo che sia il metodo giusto, che probabilmente non esiste, mancando una specifica definizione, ma certamente mi sembra il meno illogico). Dividerei la somma da pagare per tre. Pagherei la prima rata (cioè 1/3 della somma complessiva da pagare) ovviamente senza interessi. Dopo un anno pagherei la seconda rata, pari alla prima rata + 3%. Dopo due anni pagherei la terza rata, pari alla seconda rata + 3%.

  165. Veronica, ti confermo il calcolo interessi, infatti l’imposta sostitutiva del 4% la devi ripartire in 3 rate uguali (esempio 6.000 : 3 = 2.000) entro il 30.06.08 paghi € 2.000 – entro il 30.06.09 paghi € 2.000 + 3% (60) = 2.060 entro il 30.06.2010 paghi € 2.000 + 3% annuo (60 + 60)= € 2.120……. ok? Invece per quanto riguarda il rimborso delle rate già pagate ….. e una nuova rivalutazione dei terreni, ti confermo il rimborso (ho appena parlato ora con l’Agenzia delle Entrate…. per ogni dubbio chiama il n. 848.800.444 (agenzia entrate).

  166. Sarei grato all’Arch. Villani se mi dicesse se esista una FONTE UFFICIALE (circ. min. o simili) che autorizzi a rivalutare PER LA SECONDA VOLTA un terreno edificabile già periziato nel 2003, perchè non riesco a trovarla.
    Inoltre vorrei sapere se nella perizia di stima vada citata la precedente perizia.
    La ringrazio anticipatamente

  167. Salve a tutti,
    approfitto di questo bel blog per porre un mio quesito.
    Mio padre è proprietario di un lotto edificabile, e di un un altro che è stato da lui lottizzato nel lontano 1982 (entrambi sono di provenienza agricola), Quest’ultimo è stato poi frazionato il due parti nel 2007 e una parte è stata venduta. Nel 2005 eveva rivalutato i 2 lotti pagando l’imposta del 4% in tre rate. Ora vorrebbe procedere alla nuova rivalutazione ma ho questo dubbio in merito al rimborso della prima rivalutazione del lotto lottizzato.
    Cioè, deve richiedere il rimborso della parte che è rimasta di sua proprietà, vero (anche se ha assunto un nuovo numero di mappale)?
    Grazie

  168. Francesco,
    Non dovrebbe essere precluso il rimborso del 4% per la parte di terreno che non è stata mai alienata e, naturalmente, dopo aver pagato, per questa parte di terreno il nuovo 4% (sul nuovo valore periziato). Naturalmente immagino che le due porzioni del terreno (alienata e non alienata) avessero lo stesso valore unitario, e dunque non ce ne fosse una meglio ed una peggio. Sarebbe bene che nella nuova perizia si facesse la storia catastale del terreno, cioè la cronologia dei frazionamenti, per provare la corrispondenza del terreno non alienato tra vecchia e nuova perizia.

  169. Buongiorno, cortesemente chiedo un parere per la rivalutazione del terreno ereditato da mio padre, la successione è stata fatta nell’autunno 2006 indicando un valore di circa € 300,00 m2. Il terreno è in parte edificabile, in parte in zona di “completamento abitativo”; attualmente è cointestato con mia mamma e mia sorella. L’attuale valore del terreno va dai € 600,00 – € 800,00 (zona fabbricabile) e fino ai € 300,00 (zona di completamento). Mi chiedo quale valore indicare nella perizia di stima e se ci potranno essere in futuro delle complicazioni visto la grande differenza tra valore attuale e valore dichiarato in successione?
    Grazie.

  170. Miki,
    Il problema non deriverebbe tanto dalla perizia ma dall’uso di tale perizia in caso di vendita dei suoli edificatori in tempi ravvicinati (nella vendita si deve comunque dichiarare l’intero prezzo pattuito). L’eventuale atto di vendita dei suoli recherebbe necessariamente gli estremi della dichiarazione di successione e verrebbe – forse, o probabilmente – registrato proprio presso la AdE dove è stata registrata la dichiarazione di successione. Il rischio insomma deriva dalla vendita e non tanto dalla perizia in sè. Bisognerebbe … rinviare la vendita nel tempo … in modo da far archiviare la dichiarazione di successione. Oppure – ipotesi più intelligente – bisognerebbe rettificare oggi i valori indicati nella dichiarazione di successione (per la praticabilità di questa ipotesi, e relativi costi, rivolgersi da un buon notaio o alla stessa AdE).

  171. In effetti ancora non abbiamo nessuna trattativa in corso per la vendita del terreno quindi forse se ne parlerà tra qualche anno. In ogni caso vale la pena di fare la rivalutazione ora su dei valori medi tipo € 700,00 per l’edificabile e € 100,00 per l’altra parte? Qualora retificassimo i valori indicati nella successione dovremmo quindi pagare la tassa di registro sulla differenza della rettifica, in che percentuale?
    Grazie.

  172. Miki,

    La via della *eventuale* rettifica della successione è *alternativa* a quella della rivalutazione. Le maggiori imposte dovute (successione, ipotecaria, catastale) dipendono dalla differenza dei valori ma anche dal regime della imposta di successione al momento della apertura della successione. Ci sono stati vari anni di esenzione totale dalla imposta di successione (non quelle ipocatastali). E’ da vedere in concreto, coll’aiuto di un notaio, la fattibilità.

    Sui valori da mettere in perizia, nel caso della rivalutazione, bisogna invece lasciar fare al tecnico che la deve giurare, supportandolo con ogni possibile informazione di mercato.

  173. Un cliente deve vendere la sola capacità edificatoria di un lotto. Ho predisposto la rivalutazione del lotto, inteso come capacità edificatoria e terreno, facendolo pagare su tutto il bene. A questo punto la rivalutazione – per la parte relativa al valore della capacità edificatoria opportunamente evidenziata in perizia – permette di non pagare la plus valenza generata per detta capacità edificatoria ?

  174. Andrea,
    Sarei un po’ pessimista sulla possibilità di usare la perizia (valida per terreni e aree) in caso di cessione di cubatura e cose simili. Prova a vedere il precedente #114, più in alto, c’è qualcosa.

  175. Salve,
    abbiamo rivalutato un terreno con quattro comproprietari, di cui 1 al 50% e l’altra metà è dei restanti tre proprietari di un unico gruppo familiare.
    Quanti F24 devo compilare (1, 2 o 4?) e come devo dividere il pagamento?

    Grazie in anticipo per la risposta.

  176. Paolo,
    Per non sbagliare, la perizia (unica per tutti) deve recare i nomi di tutti i proprietari, con i codici fiscali di ciascuno, e le quote ideali di proprietà di ciascuno. Sempre per non sbagliare – visto che si può anche avere a che fare con diverse AdE, e per altri motivi che è lungo dire qui – è bene che vengano fatti tanti F24 quanti sono i proprietari (ciascuno col suo versamento!).

  177. Paolo,
    Per non sbagliare, la perizia (unica per tutti) deve recare i nomi di tutti i proprietari, con i codici fiscali di ciascuno, e le quote ideali di proprietà di ciascuno. Sempre per non sbagliare – visto che si può anche avere a che fare con diverse AdE, e per altri motivi che è lungo dire qui – è bene che vengano fatti tanti F24 quanti sono i proprietari (ciascuno col suo versamento!).

  178. Il proprietario di un terreno sul quale, a seguito di regolare contratto di superficie, è stato insediato un fabbricato rimovibile per attività di autolavaggio (classificato D8 all’urbano, con una sua rendita), può procedere alla rivalutazione del solo terreno in funzione di una futura destinazione allo scadere del contratto di superficie? Grazie.

  179. Salve a tutti,

    il terreno in questione(1700 mq,indice 3) comprensivo di un fabbricato all’epoca fatiscente, è
    stato donato nel 1984 per un importo di circa 34000 euro.
    Sullo stesso terreno insiste un altro fabbricato accatastato c7 nel 1991, ma
    risalente a data anteriore al 1964 o 1967(anno prima del quale non era
    necessaria una concessione edilizia, almeno così mi è stato detto, CONFERMATE?) ma del quale non ho l’atto di proprietà.
    Conferendo tale terreno comprensivo dei o del fabbricato in permuta e
    ricevendo come controprestazione appartamenti e locali commerciali a quali
    imposte spese e plusvalenze vado incontro?
    E’ possibile maggiorare il prezzo del o dei fabbricati donati oltre il prezzo
    normale in modo da non pagare pusvalenza sugli stessi avendone la roprietà dapiù di 5 anni?
    Posso vendere quel fabbricato di cui non ho l’atto di proprietà ma che
    comunque non è abusivo visto che l’anno di costruzione è anteriore ad una certa
    data?

    Ciao e Grazie

  180. Paolo,
    Chi vanta un diritto reale (anche nuda proprietà, usufrutto, ecc.) su un terreno (agricolo o edificabile che sia) può rivalutarlo. Ovviamente la valutazione, da farsi con riferimento al 1 gennaio 2008, deve tener conto del tipo di diritto vantato (ad es. la nuda proprietà vale meno della piena proprietà).

  181. Fisco: proroga al 20/7 per terreni

    (ANSA) – ROMA, 30 GIU – Il ministro dell’Economia ha proposto lo slittamento della scadenza dal 30 giugno al 20 luglio prossimo per la rivalutazione dei terreni. Lo slittamento per versare la prima (o unica) rata dell’imposta sostitutiva e per predisporre la perizia sulla stima del nuovo valore interessa la rivalutazione del costo d’acquisto delle partecipazioni non quotate, terreni edificabili e agricoli posseduti alla data del primo gennaio 2008.La proroga tiene conto delle difficolta’ incontrate dai contribuenti.

  182. per Carla 199.
    Grazie mille per la spiegazione. Io avrei pagato la seconda e la terza uguali, invece la terza è più alta.
    E poi se l’hai chiesto all’AdE sto tranquilla.
    Grazie ancora

  183. Michele,
    Dal momento che non siamo schizofrenici il valore periziato dovrebbe valere anche ai fini ICI.
    Ma vi è da aggiungere che la legge 448 sulla rivalutazione considera il valore periziato un valore minimo ai fini delle imposte di registro, ipocatasatali, ed Irpef. Non mi sembra parli dell’ICI. Inoltre il Comune non può conoscere il contenuto della perizia giurata, ed il relativo valore, se non eventualmente a vendita effettuata.
    Tirando le somme. Ai fini ICI uno potrebbe anche attenersi – con la solita italica furbizia – alle tabelle comunali dei valori delle aree edificabili, se recanti valori meno elevati, senza patire rischi insostenibili.

  184. PROROGA IN GAZZETTA
    Sulla Gazz.Uff. di oggi 7 luglio è stato pubblicato il D.P.C.M. datato 30 giugno 2008 che proroga al 20 luglio 2008 il pagamento del 4% (e redazione perizia giurata).

  185. Sapete se, una volta pagata l’imposta relativa alla rideterminazione nel 2008 (prima del 30 giugno), per chiedere il rimborso dell’imposta pagata in occasione di una precedente rivalutazione, esiste qualche modulo o fac-simle per l’istanza?
    Inoltre, va presentata manualmente all’Agenzia delle Entrate, o si può eseguire la presentazione anche in via telematica (essendo in possesso del codice d’acesso e del relativo PIN)?

  186. Vorei porre un quesito..
    Cosa conviene fare ad una persona anziana comproprietaria di un terreno edificabile.. conviene donarlo ai figli pagando solo il 3% o rivalutarlo prima di cederlo adc una ditta di costruzioni?

  187. Francesco,
    Il problema è che ai figli, una volta ricevuto il terreno in donazione, non sarà facile venderlo, ad es. ad una impresa di costruzioni. Infatti la donazione provoca una lunga serie di conseguenze di ordine giuridico (possibilità di revoca; lesione di quote; etc.) che rendono difficile l’acquisto, soprattutto da parte di imprese, e comunque ostacolano l’erogazione di mutui.

  188. Vista la proroga al 20 /07/2008 ( nota 220 )per la perizia e per il primo pagamento, nel caso che un proprietario abbia gia pagato la prima rata su una perizia più bassa del valore fiscale stabilito dal comune e richieda e ottenga una seconda perizia adeguata al valore fiscale comunale deve secondo Voi pagare la prima rata del 4% dimenticando il pagamento già effettuato o può pagare solo la differenza?
    Grazie per l’aiuto Giancarlo

  189. Giancarlo [226],

    Innanzitutto sembra sia alle porte (emendamento approvato in Parlamento) una nuova abbondante proroga (a fine anno sembra).

    Poi, nel merito, la AdE ha sempre detto che non si possono “compensare” i pagamenti, in quanto i nuovi pagamenti si riferiscono a nuove perizie a loro volta riferite a norme e a date di stima diverse rispetto alle vecchie perizie. In questo caso – mi sembra di capire, o invece sbaglio? – le date di riferimento per la stima sarebbero le stesse, ed il codice tributo per il versamento ( 8056 ) sarebbe anche lo stesso. E quindi in teoria, in astratto, in via di principio, la possibilità per “compensare” ci sarebbe. Cosa inventerà ora la AdE per impedire ciò?

    Più che fare una perizia completamente nuova io avrei formalmente “corretto” quella vecchia e – stando ancora nei termini, in quanto prorogati dal DPCM – avrei integrato il vecchio pagamento fatto.

  190. quesito: terreno agricolo, diventato edificabile nel 1995, ma a tutt’oggi usato dall’imprenditore agricolo.
    1) nel caso di cessione deve essere per forza venduto con IVA, visto che il proprietario ha la P.IVA
    2) ma visto che il proprietario è un imprenditore agricolo, non posso effettuare la rivalutazione….??!!?? giusto o sbagliato ??????

  191. Luca 228
    1) deve essere venduto con fattura IVA se il proprietario è – veramente – un imprenditore agricolo (che non significa imprenditore commerciale);
    2) deve essere venduto con fattura IVA se il terreno è interamente edificabile, non parte agricolo e parte edificabile;
    3) deve essere venduto con fattura IVA se il terreno è un bene da ritenersi inerente l’azienda agricola e non un bene personale dell’imprenditore agricolo (non importa se il bene è stato acquisito in via onerosa o ereditaria);
    4) la rivalutazione può essere effettuata perchè è esclusa solo per gli imprenditori commerciali (ad essi non possono infatti applicarsi gli artt. 67 e 68 del TUIR) e non per quelli agricoli (a meno che non siano anche imprenditori commerciali).

  192. Ma la rivalutazione delle aree edificabili, era possibile anche per i coltivatori diretti?? Ormai per il 2008 non è più possibile?! Qual’è il trattamento fiscale in caso di cessione ad impresa da parte dwel coltivatore diretto?
    grazie

  193. Massimo 230,
    Era possibile anche per i coldiretti (che siano tali e non siano soprattutto imprenditori commerciali, vedi TUIR). Chi ti ha detto di no? Per il 2008 è possibile ancora fino al 20.7, o in caso di proroghe successive, come pare probabile. Iva, credo al 20%

  194. Il mio geometra, ed un dipendente dell’agenzia delle entrate, sostengono che il coltivatore diretto con P.iva cointestato con moglie senza P.iva, in caso di vendita di terreno divenuto edificabile, non debba emattere fattura, in quanto esegue una vendita come privato… Altrimenti la rivalutazione del terreno fatta nel 2004 intestata a persone fisiche (non si indica partita iva) , a cosa serve? Chi mi sa dire qualcosa in merito, ed inoltre quali saranno le imposte da pagare in caso di vendita ad impresa? Coltivatore con iva agevolata

  195. Massimo,

    Sulla vendita di terreni edificabili appartenenti a coldiretti (che – ripeto – di regola *non* sono imprenditori *commerciali*) vedi alla precedente risposta #81, in questa stessa pagina.

    I coldiretti possono fare la rivalutazione in quanto *non* sono imprenditori commerciali, e ad essi si applica il regime delle plusvalenze di cui agli artt. 67 e 68 del TUIR (varie risoluzioni affermano ciò). Il fatto che abbiano o non abbiano una partita Iva è irrilevante quanto alla plusvalenza Irpef, tale fatto rileva soltanto nel senso che essi sono costretti ad emettere fattura Iva al momento della vendita (vendita soggetta ad Iva e non a Registro).

    Per il caso in cui il terreno edificabile in vendita sia (come solo ora dici) di proprietà sia di un coldiretto (marito) che di un non coldiretto (moglie) esistono specifiche risoluzioni ministeriali alle quali ti rinvio. (Se queste risoluzioni concordino o meno con i tuoi esperti lo vedrai da te).

    http://www.agenziaentrate.it/
    vai alla sezione DOCUMENTAZIONE,
    cerca RISOLUZIONI,
    cerca le risoluzioni n.106 del 2008 e n.54 del 2007.

  196. ho in montagna un terreno agricolo ereditato nel 1990, nel 1996 è diventato edificabile in piccola parte, nel 2000 per non perdere il diritto di edificabilità è stato costruita una casa dopo aver pagato gli oneri di urbanizazione, la casa è arrivata al tetto al grezzo e non è stata accatastata. Oggi ci sarebbe la possibilità di permutarla con un appatamento in città . Posso rivalutare la particella fondiaria divenuta edificabile compresa della casa con una perizia estimativa sulla quale pagare il 4%, per poi utilizzare questo valore di stima per permutare la stessa particella e l’appartamento e quindi non pagare il 20% sulla plusvalenza della particella fondiaria divenuta edificiale?
    L’agenzia delle entrate non mi risolve il problema, mi potete aiutare?

  197. Ho fatto periziare un terreno edificabile ai fini della rivalutazione in scadenza. L’architetto si è tenuto più basso di quanto mi avrebbero offerto alcune ditte di costruzioni, anche se in effetti non si è ancora concretizzata la vendita.
    Sulla differenza, in più, dovrò pagare la plusvalenza? Con quale criterio??
    grazie

  198. La presentazione del Piano di Lottizzazzione a nome del potenziale acquirente è secondo Voi giuridicamente possibile a parte la volontà o la convenienza delle parti.
    Grazie

  199. Settimio,
    Sulla plusvalenza conseguita dovrai pagare l’Irpef, calcolata poi dalla tua AdE a “tassazione separata”, comunque con un acconto da farsi in autoliquidazione del 20%. Tieni presente che il valore “rideterminato” da perizia ( e pagamento del 4% ) può comunque essere rivalutato coll’indice Istat.

  200. Giancarlo,
    La presentazione da parte dell’eventuale acquirente (ma sempre assentita per iscritto dal proprietario) è una pratica diffusa in vari comuni e in varie regioni.
    Ai fini della plusvalenza Irpef tale pratica può comportare problemi. Infatti se la vendita avviene *dopo* la formale approvazione, da parte del consiglio comunale, del PdL si deve calcolare la imposizione sulla plusvalenza secondo quanto previsto dagli artt. 67 e 68 del Tuir (per i terreni lottizzati).
    Ma in questo caso non è più tanto chiaro chi sia il soggetto lottizzante, il PdL verrebbe infatti presentato dall’acquirente e non dal venditore.
    Da un punto di *certezza* fiscale converrebbe dunque che il PdL fosse presentato a nome del venditore, sia pure a spese e cura dell’acquirente.
    In questa materia (complessa, infida, incerta, opinabile) occorre seguire una logica prudente e ferrea, mai fidarsi di supposti esperti e di professionisti ottimisti.

  201. Giancarlo,

    penso che su questo argomento possano essere interessanti anche le risposte date da “Anonimo” precedentemente (dal numero 67 in poi). OK?

  202. Rivalutazione aree edificabili .
    Terreno edificabile con usufrutto di genitori. Il valore da dichiarare in perizia è relativo alla piena proprietà ??
    L’imposta al 4% la versa chi ?? nudo proprietario ?? l’usufruttuario ?? l’usufruttuario ha titolo per rivalutare con perizia il valore del terreno ??

  203. Per ANONIMO da SETTIMIO.
    In merito alla tua risposta -…sulla plusvalenza conseguita dovrai pagare l’Irpef, calcolata poi dalla tua AdE a “tassazione separata”, comunque con un acconto da farsi in autoliquidazione del 20%. Tieni presente che il valore “rideterminato” da perizia ( e pagamento del 4% ) può comunque essere rivalutato coll’indice Istat.- scusa la poca dimistichezza ma che significa che ad es. ho rivalutato a 100.000 euro il valore finale diventa 100.000+4%+parcella?? ovvero uguale a 105.000. Se vendo a 120.000 dovrò pagare le tasse sulla differenza 120.000-105.000=15.000 euro E’CORRETTO??
    GRAZIE PER L’AIUTO

  204. Vista la Risoluzione 24/07/2008 n° 319 dell’Ag. Entrate nel caso di alcuni comproprietari di terreni edificabili avuti in successione molti anni fà che hanno usufruito della possibilità di fare effettuare una perizia asseverata al 01/01/2008 e pagato la prima rata del 4% che si accingono a presentare il P.U.E. e successivamente a stipulare la convenzione con il Comune possono fare effettuare e asseverare una nuova perizia alla data della firma della convenzione e senza pagare alcuna tassa IRPEF effettuare la vendita dei terreni ? E Magari abbandonare il pagamento delle rate successive relative alla perizia già effettuata al 01/01/2008 ?
    Grazie dell’aiuto Giancarlo

  205. Settimio,

    Si può rivalutare, fino alla data dell’effettiva vendita, a mezzo dell’indice ISTAT, il VALORE STIMATO – con riferimento ad una certa data – nella perizia giurata (ovviamente sempre che si sia pagata l’imposta sostitutiva del 4 percento, a rate o per intero non importa). Sarà poca cosa ma è meglio di niente.

    No, non puoi assolutamente considerare, in nessun modo, nel calcolo della plusvalenza, l’imposta sostitutiva del 4% pagata. Puoi solo considerare le spese (se fatturate) della perizia.

  206. Giancarlo 243,

    Quella di abbandonare i pagamenti sulla perizia già fatta è cosa che la AdE difficilmente tollererebbe.

    Anche perchè nella perizia si sarà stimato il terreno (da essere lottizzato) con riferimento ad una certa data e prescindendo dalla EFFETTIVA lottizzazione. In sostanza lo si è stimato come terreno edificabile punto e basta.

    La risoluzione 319 (leggibile presso il sito della Agenzia delle Entrate) purtroppo non dice se si può sottrarre dalla plusvalenza il valore – stimato – dei suoli in cessione gratuita al comune (come sembra probabile).

    E’ però evidente che, in caso di vendita dopo effettuazione di lottizzazione, la rivalutazione (e pagamento del 4 percento) ben possono essere, in molti casi, inutili.

  207. Avete sentito di un inserimento nel decreto legge 112/2008 di un emendamento che indicava una ulteriore scadenza per la presentazione della rivalutazione sugli immobili … potete confermarlo … se si quale e’ la nuova scadenza?

  208. Fabrizio 246,

    Lo specifico testo del DL 97, convertito al Senato e in attesa di essere convertito alla Camera (entro il 2 agosto) è questo:

    “Al comma 2 dell’articolo 2 del decreto-legge 24 dicembre
    2002, n. 282, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 2003, n. 27, al secondo e al terzo periodo, le parole: “30 giugno 2008” sono sostituite dalle seguenti: “31 ottobre 2008”

  209. Milleproroghe.

    Il D.L. 97, approvato dal Senato e approvato con modifiche dalla Camera deve essere ancora riapprovato – entro il 2 agosto – dal Senato. Se ciò avverrà il D.L. 97 potrà dirsi convertito in legge. In tal caso l’articolo 4, comma 9-ter, dovrebbe contenere la seguente norma sulla proroga della possibilità di “rivalutare”.

    <>

    Ma non potevano i nostri eroi scrivere direttamente “31 dicembre 2008”?

  210. Il testo della norma – saltato nel precedente post – è questo:

    Al comma 2 dell’articolo 2 del decreto-legge 24 dicembre
    2002, n. 282, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 2003, n. 27, al secondo e al terzo periodo, le parole: “30 giugno 2008″ sono sostituite dalle seguenti: “31 ottobre 2008″.

  211. Buongiorno, a Gennaio ho fatto fare una perizia per un terreno edificabile con Piano di Lottizzazione approvato in 1 sede a Dicembre , in attesa quindi di parere definitivo e Firma di Convenzione; ho quindi pagato il 4% sul valore di perizia.
    Il terreno sara’ ceduto, a Società che andra a costruire, allo stesso prezzo della perizia, avendo fatto compromesso 1 settimana dopo la perizia.
    Io non ho fatto nulla per la Lottizzazione, e non faro’ nulla e paghero nulla, tutto sara’ a carico della Societa’ acquirente.

    Io sono a posto cosi’ ?
    La mia Plusvalenza sara’ 0 ,o sbaglio ?

  212. Anonimo 251,

    Mi sembra di capire che la Società acquisti solo DOPO la firma della convenzione. Ma chi la firma la convenzione? Immagino il proprietario- venditore del suolo, o comunque la Società ma con una specifica procura. Se fosse così il soggetto che lottizza (cioè che si obbliga, con la convenzione) è pur sempre il proprietario-venditore.

    In questo caso (vendita dopo la firma della convenzione) gli artt. 67 e 68 del TUIR prevedono delle regole specifiche per il calcolo della plusvalenza, a seconda che il terreno sia stato a suo tempo ereditato o sia stato a suo tempo acquistato a titolo oneroso.

    Nel primo caso la perizia al 1.1.2008 ed il pagamento del 4 percento possono essere inutili, o comunque non sono utili in modo automatico ed acritico. Quello che conta – ai fini del calcolo della plusvalenza – è la differenza tra il valore normale (art. 9 TUIR) del suolo alla data di firma della convenzione, periziato da una apposita stima (senza pagamenti), e il prezzo di rivendita.

    Nell’altro caso (terreno acquistato) la perizia al 1.1.2008 (e relativo pagamento del 4 percento) sono invece – a mio parere – utili.

    E’ bene farsi assistere, in vista dell’atto, da un professionista che sappia di queste cose.

  213. ALLARME LOTTIZZAZIONE.

    Secondo la recentissima risoluzione n.333 della AdE, la perizia di rivalutazione (e pagamento dell’imposta sostitutiva) non può mai essere usata da soggetti che – contemporaneamente o anche successivamente – siano da considerarsi degli imprenditori commerciali, con specifico riferimento al terreno edificabile da loro posseduto e da loro lottizzato e da loro rivenduto.

    Risoluzione n. 333
    http://tinyurl.com/5hp5t9

    Secondo una interpretazione de Il Sole – 24 Ore (di oggi) devono quindi esistere due diversi tipi di lottizzazione: a) quelle eseguite da soggetti non imprenditori commerciali e che devono consistere in SOMMARIE (?) opere di lottizzazione(e rivendita; b) quelle eseguite da soggetti che siano o che non siano imprenditori commerciali, ma che per la loro IMPORTANZA e la loro CONSISTENZA costituiscano di fatto ed in concreto opere concepite ed eseguite in forma di impresa e a fini di lucro. Orbene al caso a) si appliccherebbero gli artt. 67 e 68 del TUIR e la “rideterminazione” del valore a mezzo perizia giurata, mentre al caso b) non si applicherebbero né gli uni né l’altra.

    E’ bene dire che tutta questa problematica era già nota da tempo (anche leggendo questo blog). Come al solito ci si trova di fronte a norme dello Stato che non chiariscono in via esemplificativa o prescrittiva quando un soggetto sia o non sia imprenditore commerciale. E’ però evidente che un soggetto che, oltre ad eseguire opere di lottizzazione, edifichi dei fabbricati o dei capannoni, a scopo di vendita, è sicuramente da ritenersi imprenditore commerciale (ed è soggetto ad IVA e alle ordinarie regole Irpef per l’impresa). E’ evidente al contrario che un soggetto che sottoscriva una convenzione di lottizzazione e poi venda il suolo non è un imprenditore commerciale.

    Resta da dire che la risoluzione n. 333 della AdE non tratta direttamente della questione qui esposta
    (infatti il contribuente stesso afferma di voler fare l’imprenditore commerciale) e che il commento de Il Sole – 24 Ore azzarda delle interpretazioni (sulla importanza della lottizzazione al fine di discriminare) che hanno una certa opinabilità. Infatti gli artt. 67 e 68 del TUIR quando fanno riferimento alla lottizzazione dei terreni, da parte di soggetti NON imprenditori commerciali, non introducono alcun riferimento al tipo o all’importanza delle opere da eseguirsi!

  214. “devono quindi esistere due diversi tipi di lottizzazione: a) quelle eseguite da soggetti non imprenditori commerciali e che devono consistere in SOMMARIE (?) opere di lottizzazione(e rivendita; b) quelle eseguite da soggetti che siano o che non siano imprenditori commerciali, ma che per la loro IMPORTANZA e la loro CONSISTENZA”

    potrebbe essere il mezzo per contrastare la speculazione edilizia di alcune imprese e società???

    O_o

  215. 3d,

    No. E’ una dannata tesi de Il Sole – 24 Ore (anzi di uno specifico collaboratore). Vedi anche l’articolo su Il Sole – 24 Ore di ieri 21 Agosto 2008. La tesi è questa. Si ha lottizzazione quando il Comune ha approvato il PdL ed è stata firmata la relativa Convenzione. Se uno vende prima vende un terreno edificabile (v. art. 67 e 68 Tuir). Se uno vende dopo tale firma vende un terreno lottizzato (con le conseguenti regole fiscali dell’art. 67 e 68 Tuir). E se uno – si chiede il giornale – vende dopo la firma della Convenzione e dopo aver eseguito le necessarie opere di urbanizzazione primaria (eventualmente anche secondaria)? Allora – dice il giornale – chi fa questo deve essere considerato un imprenditore commerciale e non può avvalersi degli artt. 67 e 68 Tuir e della “rivalutazione” al 1.1.2008. Questa logica fa acqua da tutte le parti in quanto le norme citate e le varie risoluzioni della AdE non dicono nulla del genere. Anzi.

  216. Ha validità un preliminare redatto senza data del rogito?
    O meglio, si rogita quando il comune approva il permesso di costruire presentato a nome del privato… Il fatto è che la società acquirente non si sbriga a preparare i disegni e pratiche da presentare.. Cosa posso fare?

  217. Ping,
    La vendita di un suolo edificabile con concessione rilasciata (o comunque con progetto approvato) comporta ordinariamente la dichiarazione nell’atto notarile di un prezzo maggiore (rispetto alla vendita di un suolo soltanto edificabile). Quindi la plusvalenza ricavata dalla vendita sarà maggiore (rispetto alla vendita senza concessione rilasciata). Non so quale valore hai “affrancato” nel 2004. Se tale rivalutazione rifletteva il valore del suolo edificabile ma senza concessione, sembra logico dichiarare in atto un prezzo superiore al valore di rivalutazione.
    (Quanto all’altra questione solleciterei l’acquirente a preparare le carte ed il progetto per l’ottenimento della concessione, secondo le prescrizioni dello strumento urbanistico e del regolamento edilizio, e secondo l’esecuzione del contratto in buona fede. Invece il tempo che ci mette il comune a rilasciare la concessione, beh quello non è sindacabile dai privati, a meno che non esistano norme).

  218. Qualcuno mi sa dire se la rivalutazione può essere fatta anche per aree “a standard” in PRG, quindi non agricola né fabbricabile ?
    Grazie per l’informazione.

  219. Buongiorno, vorrei chiedere un chiarimento circa la tassazione di un terreno edificabile che i mia madre ha ricevuto nel 1990 a seguito di successione ereditaria.

    1) E’ VERO CHE IN CASO DI CESSIONE DI UN TERRENO EDIFICABILE RICEVUTO TRAMITE SUCCESSIONE EREDITARIA NON E’ DOVUTA L’ IMPOSTA SULLA PLUSVALENZA ?
    2) IL TERRENO AL MOMENTO DELLA SUCCESSIONE EREDITARIA (ANNO 1990 ) AVEVA UN VALORE ( CONVERTITO IN EURO) DI CIRCA 35.000 EURO . A SEGUITO DELLA RIVALUTAZIONE IN BASE AGLI INDICI ISTAT , OGGI IL VALORE CATASTALE AGGIORNATO DOVREBBE ESSERE DI CIRCA 60.000 EURO. SE PER ESEMPIO QUESTO TERRENO VENISSE VENDUTO A CIRCA 80.000 EURO , COME VERREBBE CALCOLATA L’IMPOSTA SULLA PLUSVALENZA ? CI SONO DELLE ALIQUOTE DI RIFERIMENTO ?
    3) PER IL CONTRIBUENTE E’ POSSIBILE SCEGLIERE TRA UNA TASSAZIONE ORDINARIA OPPURE UNA TASSAZIONE SEPARATA ? QUAL’E’ LA PIU’ FAVOREVOLE ?
    4) E’ VERO CHE ESISTE PER LEGGE LA POSSIBILITA’ DATA AL CONTRIBUENTE DI FAR VALUTARE IL TERRENO TRAMITE UNA PERIZIA ASSEVERATA , PER POI PAGARE SUL VALORE STABILITO UN’ALIQUOTA FISSATA NEL 4 % ?

    Vi ringrazio molto per una vostra cortese risposta e vi auguro buon lavoro.

  220. Ecco il mio apporto di domande sull’argomento:
    ho un terreno edificabile, lo rivaluto e successivamente ci costruisco da privato un immobile, quando vado a vendere l’immobile la plusvalenza la determino tenendo conto del valore del terreno rivalutato o del costo storico dello stesso?
    ci sono risoluzioni o circolari dell ade che affrontano casi simili?
    grazie per la consulenza

  221. Salve, in riferimento al Punto 252 volevo chiedere :
    se il privato cede, a Società che andrà a costruire, solamente dopo la firma della convenzione, ma praticamente la convenzione la esegue direttamente la Società (pagamenti fideiussioni e tutto il resto) ; praticamente il Privato vende un terreno in Lottizzazione ma non esegue lui le opere , sarebbe utile scrivere questo sull’atto di vendita al fine di evitare problemi dell’Ufficio Entrate ?
    Chi mi puo’ consigliare su cosa è meglio fare ?
    Mille grazie in anticipo

  222. Domanda (anche se non riferita alla rivalutazione).
    Terreno edificabile (non lottizzato) posseduto da persona che ha partita IVA come imprendirtore agricolo.
    Viene ceduto a società (ovviamente con partita IVA).
    L’atto e’ soggetto a IVA o a imposta di registro?
    Grazie in anticipo.

  223. Gentile Architetto,

    Le spese relative ad un progetto per la realizzazione di un fabbricato in un’area edificabile, sono da considerare “INERENTI” al costo iniziale del terreno?

  224. salve devo sottoporvi un mio problema, sono proprietario di un terreno agricolo da circa 18 anni e da circa 6 mesi questo terreno e diventato edificabile , da qulche mese si sono presentati diverse imprese costruttrici, come devo comportarmi ai fini della plusvalenza devo e posso pagarecon l’aliquota ad oggi del 4 %, prima della vendita?

  225. SI PUO’ RIVALUTARE UN TERRENO GIA’ VENDUTO PER NN PAGARE UNA PLUSVALENZA ECCCESSIVA???
    VENDUTO 300000 EURO E PRESO IN SUCCESSIONE CON VALORE DICHIARATO DI 100000?

  226. Purtroppo no.
    La plusvalenza, in questo caso, va calcolata rivalutando , secondo gli indici ISTAT, il valore dichiarato in successione dalla data dell’atto di successione a quello della vendita.
    sulla differenza tra questo valore e 300000, si applica la % da pagare quale plusvalenza.

  227. Salve a tutti,
    permettetemi di porre una questione sulla quale mi sto arrovellando:
    1- Perizia effettuata, pagamento della prima rata dell’imposta sostitutiva
    2- Atto di vendita con valore dichiarato a sensibilmente inferiore alla perizia di rivalutazione, ma con indicazione nell’atto stesso della perizia
    3- tassazione ai fini del registro sulla base del valore periziato superiore e non di quello effettivamente concordato tra le parti.

    L’AdE può disconoscermi la rivalutazione e tassarmi la plusvalenza o no?

  228. Assolutamente no.
    A maggior ragione del fatto che hai pagato la tassazione ai fini del registro secondo il valore periziato e non quello dichiarato.
    Tranquillo

  229. Dopo aver usufruito della legge per la rivalutazione dei terreni,e aver pagato la cifra stimata con il relativo f24,quali altri passaggi vanno eseguiti,inoltre la rivalutazione effettuata ha una scadenza fiscale.

  230. pace e bene a tutti

    nel 1976 ho aquistato un terreno lottizzato agricolo, al prezzo di sei milioni, nel 2004 e passato edificabile, con indice dello 030. attualmente il suo valore e di 100. mila euro, se decido di vendere quanto dovro’ pagare di tasse??
    potete darmi una risposta.grazie

  231. buongiorno, avrei come tutti un quesito.
    sto vendendo un terreno agricolo, inserito in un piano di recupero di una zona cresciuta abusivamente. Tale piano comunale è già stato approvato dalla regione e attualemnte si sta studiando il piano particolareggiato che dovrà poi essere risottoposto alla regione. In tale fase, visto che i valori commerciali di questi terreni sono aumentati come fossero già edificabili, mi sono messo al riparo da eccessive tasse rivalutando il suo valore. La domanda che pongo è questa: se l’acquirente è una società di costruzioni l’imposta di registro in questa fase è del 18% (terreno considerato agricolo) o del 4% (terreno considerato edificabile)? grazie anticipatamente

  232. buongiorno a tutti, il mio quesito è questo. per una perizia di stima per un immobile come si scorpora il valore del terreno (l’area di sedime dell’immobile) trattasi di un immobile in centro storico di Roma ? faccio presente che all’agenzia del territorio non vuole il forfettario . ringrazio anticipatamente tutti coloro che mi rispondono

  233. Voglio vendere un terreno di 18.800 mq in zona D frazionato in 4 lotti per complessivi euro 909.000,00. Può essere registrato come valore in base alla sua posizione? (cioè i lotti che si trovano più vicino alla strada principale ed al centro urbano avranno un valore più alto rispetto a quelli che si trovano in una posizione distante ) (es. lotto 1 2300 mq. 161.000,00 pari a 70,00 euro al mq., lotto 2 2300 mq. 138.000,00 pari a 60,00 al mq. , lotto 3 5000 mq. 250.000,00 pari a 50,00 euro al mq, lotto 4 9000 mq. 360.000,00 pari a 40,00 euro al mq,)

  234. Salve a tutti,
    sono decisamente ignorante in materia per questo vorrei, in poche parole, capire qual è la situazione attuale (2009) per quanto riguarda la tassazione per la vendita dei terreni, considerando che la L.244 del 2007 non è più in vigore (dico bene?).
    Nel mio caso specifico, possiedo un terreno agricolo che rientra però nei requisiti di edificabilità per coltivatori diretti previsti dal prg comunale. Tale terreno era stato valutato nel 2004 nel corso di un precedente atto di compravendita di un altro lotto di terreno adiacente e valutato 265.000 euro.
    Non essendo cambiata la destinazione d’uso del terreno, l’ho recentemente messo in vendita per 270.000 euro, ma non ho eseguito alcuna rivalutazione da allora.
    E’ il caso di farla? E se venisse confermato tale valore, a quanto ammonta l’imposta sul prezzo e sull’eventuale plusvalenza?

    Grazie per l’attenzione

  235. Salve, ho un grosso problema. Sto comprando un terreno in parte agricolo ed in parte edificabile sul quale è stata effettuata una perizia di stima nel 2006 del valore di 100.000€ su cui è stato pagato il 4%.
    Con il venditore ci siamo messi d’accordo per una cifra inferiore pari a 90.000€.
    1)Siccome ho letto qui, che il valore sull’atto non può essere inferiore a quello della perizia, mi chiedo se non c’è proprio nessun modo per poter pagare la cifra più bassa?
    In fondo se il venditore è d’accordo alla fine ha pagato più tasse di quelle che doveva pagare per la plusvalenza, ovvero c’è una minusvalenza.
    2)Inoltre i valori posti sulla perizia per il terreno edificabile e agricolo devono coincidere con quelli posti sull’atto? Oppure possono essere diversi, basta che l’ammontare sia il valore indicato nella perizia o i 90.000€.
    3)La perizia può essere annullata da una controperizia?

  236. Mio padre ha rivalutato un terreno di sua proprieta’ nel 2005.
    E’ poi deceduto nel 2008 ed io e mia madre abbiamo erditato tale terreno.
    In previsione di una futura vendita ho fatto una nuova rivalutazione nel 2008.
    A questo punto , in qualita’ di erede di mio padre, ho chiesto a rimborso quanto da lui pagato per la prima rivalutazione nel 2005 allegando, come richiesto dall’AdE l’atto di successione.
    A settembre 2009 mi e’ arrivato il rigetto dell’istanza di rimborso da parte dell’AdE per mancata coincidenza tra i due soggetti della rivalutazione( io e mio padre).
    Ho qualche probabilita’ di successo impiantando un ricorso? ed a quale legge o circolare posso fare appello?
    Grazie in anticipito.
    Aspetto un vostro parere.
    Saluti Lolita

  237. Salve, mi potete aiutare riguardo ad un quesito: lo scorso anno, ho aderito all’autotassazione per la rivalutazione dei terreni, e al 30 giugno ’08 ho versato il 4% del valore dichiarato in perizia giurata relativa ad un terreno con sopra un piccolo edificio ma con maggiore possibilità edificatoria e che per la quale avevo fatto fare progetto di un immobile che assorbisse tutta la cubatura possibile con demolizione e ricostruzione, approvato poi dal comune ma per il quale mai ritirata licenza edilizia o/e dato inizio lavori. Ora sono venuto a conoscenza che il comune con nuovo piano regolatore a praticamente annullato la maggiore edificabilità e quindi ho pagato una rivalutazione che per causa di P.A. non dovuta perchè anche volendo vendere avrei potuto vendere per quello che è e cioè abitazione. La domanda che Vi pongo è: posso richiedere rimborso di quanto pagato all’A.d.E per tale rivalutazione? se si, come devo comportarmi, esiste un modulo di richiesta specifico o devo recarmi a tale agenzia? ed eventualmente, quali sono le leggi alle quali fare appello per rivendicare tale diritto?
    Ringraziando anticipatamente, porgo i miei più cari saluti

  238. Salve a tutti, ho questo quesito:
    io e mio fratello siamo proprietari di un terreno edificabile ciascuno al 50%. Mio padre è proprietario del mappale a fianco al 100%. Su tutto il comparto (che comprende i due terreni) è assegnata una capacità edificatoria di 400 mq di superficie utile. I due terreni sono stati rivalutati l’anno scorso in quanto divenuti edificabili negli anni, la perizia del geometra ha quindi diviso la SU in base alla superficie dei terreni. Ora dobbiamo fare il piano particolareggiato con il quale in teoria potremmo ridefinire la SU sui due terreni perché il comune ha assegnato i 400 metri in maniera indivisa, su tutto il comparto. Ma visto che sono stati rivalutati con una perizia che assegna loro una quota di SU, con il piano particolareggiato potremo assegnare SU diverse ai due lotti o dobbiamo attenerci a ciò che è stato dichiarato in perizia? In sostanza la perizia e rivalutazione hanno un valore fiscale o anche “urbanistico” e ci obbligano a rispettare i valori nel piano particolareggiato?

    Grazie e saluti.

  239. Salve a tutti ,vorrei chiedere se posso richiedere il rimborso della tassa di rivalutazione fatta in 3 rate ( Giugno 2006-7-8) da mio padre su terreni di sua proprieta.. essendo poi deceduto nel aprile 2008 ho dovuto ripagarla attraverso la successione.( precioso che consigliato male ho pagato anche la 3a rata di rivalutazione dopo il decesso).

  240. Salve ho un quesito da proporVI.
    Devo vendere un terreno F2, allora, ho gia pagato nel 2008-2009-2010 – Euro 4500 per rivalutazione del terreno ereditato nel 2001 da mio nonno (morte-successione) . Ora il terreno ha un valore di 99 000 euro, lo vendo a 120.000 quanto devo pagare di tasse, il 20%?!? c’e’ un metodo per rivalutarlo prima dell’atto e pagare solo il 4 %?.
    Grazie della risposta anticipatamente.

  241. Salve,
    nel 2008 ho fatto la rivalutazione di un terreno edificabile e ho pagato l’imposta sostitutiva. Il terreno non l’ho venduto ma ho edificato anche se non ho ancora terminato la costruzione. Attualmente l’edificio ha i 4 muri e il tetto. Avrei la possibilità di vendere l’immobile in corso d’opera.
    Per il calcolo della plusvalenza derivata dalla vendita dell’edificio, è possibile considerare come costo di acquisto del terreno quello rivalutato?
    Se no, è possibile chiedere un rimborso dell’imposta versata?

  242. lo trovato interessante istruttivo e sopratutto utile …….a patto che chi risponnde ai vari quesiti sia veramente preparato e quindi aggiornato : grazie

  243. salve, siamo 4 cugini che dovrebbero assistere i propri genitori ottantenni i quali dovrebbero vendere un terreno non edificabile (zona verde) avuto in eredità dalla loro mamma.
    L’acquirente vorrebbe una procura da loro per richiedere una licenza di costruzione per box interrati. Ciò comporta poi una variazione di destinazione da terreno zona verde a terreno edificabile?
    Inoltre la tassazione come avviene? L’importo pagato e suddiviso tra i quattro eredi costituisce plus valenza e viene tassato come “reddito diverso” in aggiunta al proprio reddito oppure essendo un terreno ereditato non si paga alcuna plus-valenza? O ancora se genera plus valenza si può pagare direttamente al momento dell’atto notarile, e quanto ammonta?
    Il terreno non è stato mai rivalutato e sappiamo che è scaduto il termine il 30 ottobre 2010. C’è una possibilità di riapertura termini?

  244. Salve
    Posseggo un lotto di terreno edificabile con un progetto approvato e avendo iniziato a costruire sino al solaio senza le mura perimetrali. Posso optare per la rivalutazione del terreno ?? vi ringrazio per l’attenzione Claudio

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