Manovra finanziaria 2008 – Riapertura termini per la rivalutazione delle aree edificabili possedute da privati

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 FONTE: Ance.it

Ance
05/11/2007   n.5147

Riaperti i termini per la rivalutazione delle aree edificabili o agricole possedute da privati non esercenti attivita` commerciale, mediante il versamento di un`imposta sostitutiva delle imposte sul reddito pari al 4% dell`intero valore dei terreni cosi` rideterminato.Questa una delle principali novita` contenute nell`Emendamento 3.1000 (testo 2) al disegno di legge finanziaria 2008 (1817 A/S), approvato lo scorso 1° novembre dalla V Commissione Bilancio del Senato ed attualmente all`esame dell`aula del Senato.
In particolare, e` stata reintrodotta la facolta` di rivalutare le aree edificabili ed agricole possedute alla data del 1° gennaio 2008 mediante:

  1. redazione e giuramento della perizia di stima entro ill 30 giugno 2008;
  2. versamento dell`imposta sostitutiva delle imposte sul reddito pari al 4% dell`intero valore rivalutato entro il 30 giugno 2008.

A tal proposito, si ricorda che il pagamento puo` avvenire anche in 3 rate annuali di pari importo, con gli interessi del 3%, da effettuarsi entro il 30 giugno 2008 (I rata), 30 giugno 2009 (II rata), 30 giugno 2010 (III rata).
Si sottolinea, inoltre, che la rideterminazione del valore delle aree produce i relativi effetti fiscali in termini di minore tassazione delle plusvalenze realizzate, ai sensi dell`art.67, comma 1, lett. a) e b) del TUIR (DPR 917/1986 e successive modificazioni), con la vendita degli stessi immobili.

A seguito della rivalutazione, infatti, il nuovo valore del terreno, risultante dalla perizia di stima, assume la natura di prezzo di acquisto dello stesso, da portare in diminuzione del corrispettivo ottenuto al momento della vendita, ai fini della determinazione delle plusvalenze.

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220 thoughts on “Manovra finanziaria 2008 – Riapertura termini per la rivalutazione delle aree edificabili possedute da privati

  1. Non sono sicuro che la norma sia applicabile, come risulta dal commento ai “privati non esercenti attivita` commerciale”, ossia le persone fisiche, in quanto la norma che si richiama (D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, art 81.) è nel titolo dei redditi di impresa, ed in particolare “Determinazione della base imponibile delle società e degli enti commerciali residenti “.

    Mi sto sbagliando?

    Comunque al senato è passata il 15 novembre, mentre adesso è alla camera. se non sbaglio proprio oggi (28 novembre) dovrebbero essere gli emendamenti al voto.
    Mio sincero parere è che, dato che la norma dovrebbe portare incassi per il bilancio dello stato complessivi pari a 43 milioni di euro, difficilmente la abrogheranno nella camera.
    E’ comunque è l’ultimo aricolo dell’emendamento di cui al post precedente.

    grazie

  2. se un terreno edificabile e’ intestato ad una sas, immobiliare di famiglia , qundi una sas tra moglie e marito rientra secondo voi nella rivalutazione dei terreni edificabili proposti in questa finanziaria 2008?
    grazie

  3. Giusto per fare un po di chiarezza. La “rivalutazione” riguarda i terreni edificabili a prescindere dalla proprietà. Ciò che fa la differenza è una questione puramente fiscale.
    Per quanto riguarda poi il testo definitivamente approvato, meglio attendere la sua pubblicazione prima di tirare affrettate conclusioni.

  4. La riapertura dei termini sulla rivalutazione delle aeree edificabili ed agricole fa riferimento alla legge precedente, che è rivolta sia alle persone fisiche che alle società di persone e di capitali. In sostanza è solo una “riapertura dei termini” e non una nuova legge.

  5. Salve, vorrei sapere se la riapertura dei termini per poter effettuare la perizia riguarda anche i terreni “lottizzati”.
    Finora ho sentito nominare in vari articoli solo terreni “agricoli” ed “edificabili”…fiscalmente però la disciplina riguardante la tassazione delle plusvalenze derivante dalla vendita di un terreno è diversa nei 3 casi (più favorevole a quanto pare per i terreni edificabili).
    La possibilità di usufruire di questo vantaggio (perizia con pagamento dell’imposta sostitutiva del 4%) è accordata anche ai terreni lottizzati (perchè compresi nella più ampia categoria dei terreni edificabili) o meno?

  6. se leggi il seguente post: https://archingeo.wordpress.com/angolo-del-consulente/manovra-finanziaria-2008-maggiori-dettagli-richiesti-da-egoge/
    vedrai che alla lettera a) dell’art. 81, comma 1 DPR 917/86 si parla proprio dei terreni soggetti a lottizzazione per i quali è sempre applicata l’aliquota del 4%. Ma comunque come ha già detto qualcun’altro è bene attendere la pubblicazione definitiva del testo approvato che probabilmente avverrà poco prima di Natale.

  7. dato che si tratta, come specificato dal Dott Rizzi della riapertura dei termini di una vecchia legge, la risposta a Laura è Sì. Io ne avevo usufruito in precedenza proprio per un terreno inserito in un PL. Ciò che sinceramente non ho capito, invece, è se possiamo considerare certa tale riapertura.
    Ha completato il suo iter? Se no, quando è previsto? Ho la stessa urgenza di Laura, un compromesso da firmare entro l’anno, con rogito a febbraio 2008, e se non ho capito male, se riaprono i termini della legge, potrò procedere alla rivalutazione, e pagare il 4% invece della tassazione ordinaria. La differenza, ovviamente, è enorme!

  8. e pensare che questo governo aveva subito abolito tale legge, solo perche’ era stata fatta dal governo berlusconi.. ora che dire che la inseriscono di nuovo??

  9. che la politica fiscale su questo caso particolare è folle. Attualmente, se vendi un terreno, sei soggetto alla tassazione ordinaria delle plusvalenze. In pratica, si è balzati dal 12,5% sostitutiva al 23% minimo, fino al 43% di chi è benestante.
    Follia, ovvimente, e un incentivo a non vendere o a vendere in nero. Ora a sanare la questione arriva (speriamo) la rivalutazione e quindi un 4%, ma si badi bene, non di tasse, di rivalutazione…un pizzico di ipocrisia per continuare a dire che le tasse invece sono ancora quelle di cui sopra.
    Bah, speriamo passi ‘sta benedetta legge…

  10. Gradirei sapere , nel caso si fosse già rivalutato il terreno edificabile pagando l’imposta sostitutiva con la vecchia riapertura dei termini, se il 4% oggi va pagato sulla differenza di valore o sull’importo totale del nuovo valore al 01 Gennaio 2008.Grazie

  11. da quanto ho capito, va pagato sull’importo totale del nuovo valore e occorre chiedere un rimborso per quanto già versato.
    Ciò che non so, invece, è se nel testo che approda oggi al senato la legge che ci interessa c’è ancora.
    Qualcuno può confermare? Grazie

  12. x Cristina:
    puoi fornirci un link o un qualsiasi riferimento che potremmo pubblicare relativo alla preziosissima informazione che ci hai dato?
    Grazie.

  13. salve la domanda è questa :- il proprietario di un terreno diventato edificabile e già rivalutato una prima volta tre anni fa, con Perizia etc., ha la possibilità di alienare lo stesso ad una cifra molto superiore a quella della vecchia rivalutazione, puo’ egli rivalutare di nuovo lo stesso alzandone il valore al massimo per pareggiare l’eventuale plusvalenza? pagando chiaramente tutta la differenza al 4%?
    grazie.

  14. Certamente.
    L’importante è che un tecnico abilitato rediga una perizia di stima che attesti il valore di mercato del bene alla data odierna che ovviamente non può discostarsi di molto rispetto al valore concordato con gli acquirenti.

  15. x archingeo,

    ecco il link:

    http://www.ilsole24ore.com/Normetributi.shtml#

    su questa pagina si può aprire il testo del disegno di legge
    modificato dalla Camera il 15 dicembre.

    La norma è contenuta all’articolo 3, comma ex 51, ora comma 91 del testo in approvazione al Senato (pagina 68 del documento pdf). Come si può vedere nella colonna “approvato dalla Camera dei deputati” il comma è rimasto invariato.

  16. la rivalutazione dei terreni edificabili di cui si parla riguarda i terreni posseduti da persone fisiche (privati) che non esercitano attività commerciale e il nuovo valore pare utilizzabile ai soli fini della tassazione della plusvalenza. Ho il caso di una famiglia, madre e due figli, che hanno rivalutato diversi terreni edificabili posseduti in comproprietà come privati pagando l’imposta sostitutiva e poi in seguito si è presentata l’opportunità di iniziare un’attività commerciale utilizzando gli stessi terreni in precedenza rivalutati (attività immobiliare). In questo caso, ben potendo inserire i terreni fra i beni dell’impresa (società di fatto) pare non possano utilizzare il valore rivalutato sul quale hanno pagato l’imposta sostitutiva perchè il nuovo valore è utilizzabile soltanto ai fini della tassazione della plusvalenza di cui all’art. 67 TUIR e non anche come valore di carico in caso di successivo utilizzo in regime di impresa, come sarebbe logico. Qualcuno sa se la finanziaria 2008 pone riparo a questa distorsione?

  17. Gent.mo Architetto Villano,
    in caso di vendita di terreno metà agricolo e metà edificabile, acquisito per successione nel 1973, si è soggetti ad una qualche forma di tassazione per plusvalenza, o ci si può non preoccupare del fisco?

  18. Purtroppo per i terreni edificabili, le plusvalenze vengono calcolate comunque. Il calcolo del prezzo di partenza, viene effettuato, nel caso di successione, in base alla rivalutazione secondo gli indici ISTAT, del valore stimato all’atto della successione stessa.
    In via generale è così. Maggiori chiarimenti possono essere forniti da un Commercialista o un aiuto-Notaio (che solitamente sanno anche dare buoni consigli prima di affrontare delle compravendite).

  19. chiedo scusa per l’ignoranza, ma decisamente questo non è il mio campo. Il quesito è sempre quello: è passata la norma che consente la rivalutazione dei terreni edificabili? Se sì, come posso fare per avere il testo definitivo e sapere, quindi, come comportarmi nella prossima compravendita.
    Grazie molte a chiunque saprà rispondermi.
    P.S. il link di Cristina rimanda all’intero testo della finanziaria e io davvero non riesco a districarmi.

  20. Gent.mo Architetto Villano,
    mi rivolgo a lei oppure a chi altro mi sappia dare delle risposte, la rivalutazione di un terreno edificabile è possibile anche se il terreno è stato acquisito per successione oppure solo nel caso in cui sia un terreno acquistato? Ci sono dei tempi da rispettare per vendere un terreno rivalutato oppure lo si può vendere anche il giorno dopo aver pagato il 4%? Infine se si vende un terreno edificabile la tassazione delle plusvalenze viene calcolata aggiungendo la cifra plusvalente al reddito del contribuente come se fosse un ulteriore reddito e quindi arrivando quasi certamente al 43%?
    Grazie

  21. sto acquistando un terreno edificebile e da lottizzare mi hanno detto che adesso nell’atto di compravendita non si paga più l’11% ma l’1% è vero grazie

  22. X Alberto,
    Anche per i terreni ricevuti per successione è possibile ottenere la rivalutazione.
    Una volta giurata la perizia di stima, consegnata la documentazione all’ufficio competente, già il giorno successivo è possibile rivendere il terreno.
    La cifra derivante dalla rivalutazione diviene automaticamente la cifra base di partenza da cui calcolare le eventuali plusvalenze che vanno ad incidere sul reddito (in pratica è come se il terreno tu lo avessi acquistato alla cifra che risulta in perizia, quindi da tale valore in poi calcoli le plusvalenze, se esistono rispetto al valore della vendita).

  23. L’ Emendamento 3.1000 (testo 2) da una ricerca fatta mi sembra respinto dal Sen Brignone. Se qualcuno mi smentisce lo ringrazierò vivamente!!

  24. Se fosse una ‘riapertura di termini’ previsti da una legge precedente allora il ‘codice tributo’ per il versamento del 4% dovrebbe rimanere lo stesso.
    Ma dubito assai che questa (art. 1 co. 91 L. 244 del 2007) sia una ‘riapertura di termini’. Appare essere una nuova disposizione di legge.
    In tal caso non soltanto l’Agenzia delle Entrate dovrà rilasciare un *nuovo* ‘codice tributo’ (in genere lo fa all’ultimo momento, cioè a giugno) ma sarà anche impossibile pagare un 4% sul *maggior* valore stimato dalla *nuova* perizia giurata (ove, per il tempo trascorso, si debba fare una nuova perizia per avere un più alto valore). In sostanza si dovrà pagare il 4% sul nuovo valore periziato, e richiedere il rimborso del 4% pagato in precedenza sul vecchio valore periziato.
    Siamo o non siamo nella culla del diritto?

  25. x maria grazia

    Si paga l’1% di imposta di registro per i suoli edificabili compresi in ‘piani urbanistici particolareggiati diretti all’attuazione dei programmi di edilizia residenziale comunque denominati’ e a condizione che l’intervento venga completato in 5 anni dall’atto. Che modo di scrivere una norma! Art. 1 co. 25 L. 244 del 2007.
    Ma attenzione! Il problema giuridico appare essere questo: deve il piano particolareggiato essere stato già approvato (al momento dell’atto) oppure no? A stare alla logica si. Il piano deve essere approvato. Altrimenti che piano particolareggiato sarebbe?

  26. Gent.mo Arch. Villano,
    in merito al chiarimento fornito ad Alberto (intervento n.26), Le sarei grato se potesse fornirni la seguente precisazione: una volta espletata la procedura che lei prospetta ad Alberto, l’eventuale plusvalenza viene tassata secondo aliquote Irpef, o la tassazione ad essa inerente è del 4%?
    Nel caso sia vera la prima eventualità, come mi pare di capire, il 4% si paga sull’intero valore della perizia di stima?
    Grazie. Distinti Saluti.

  27. E’ proprio così. Il 4% va calcolato sull’intero valore di stima, ma con il vantaggio di dilazionare il pagamento in 3 rate annuali.
    Per quanto riguarda invece la tassazione delle plusvalenze, nella cessione di terreni edificabili, il regime di tassazione (almeno fino a tutto il 2007) era quello della «tassazione separata», come previsto dall’ articolo 17, comma 1, lettera g- bis), Tuir che disponeva che l’imposta si applica separatamente sulle «plusvalenze di cui alla lettera b), comma 1, art. 67. In tal caso l’imposta è determinata applicando al reddito percepito con la cessione, l’aliquota corrispondente a metà del reddito complessivo netto del contribuente nel biennio anteriore l’anno in cui è avvenuta la vendita.
    Se non vi è stato reddito nei due anni si applica l’aliquota prevista per il primo scaglione di reddito dell’anno in cui va calcolata l’imposta.
    Il contribuente che adotta il regime della tassazione separata non versa l’Irpef in autotassazione, ma deve attendere la comunicazione dell’agenzia delle Entrate con l’indicazione degli importi dovuti, da versare entro 30 giorni.
    In alternativa alla tassazione separata, i contribuenti avevano la possibilità di optare per la tassazione ordinaria in sede di compilazione del modello Unico o del 730.
    Credo che dovrebbero ancora stare così le cose. Quindi vanno valutati tutti gli aspetti della questione per poter stabilire con precisione la convenienza o meno di ricorrere alla rivalutazione.
    Comunque un vantaggio di sicuro c’è, come già detto sopra è quello di poter dilazionare il pagamento in tre rate con un interesse del 3%.

  28. Come si desume dalla lettura del modello Unico – RM (tassazione separata) e delle relative istruzioni (che contengono anche gli specifici riferimenti normativi) deve essere comunque corrisposto (con specifiche modalità) un ‘acconto’ di imposta pari al 20% della plusvalenza conseguita dalla cessione di aree edificabili (aree edificabili *non* lottizzate, per queste ultime le regole sono tutte diverse). Il saldo di imposta avviene soltanto quando l’agenzia delle entrate comunica l’importo dovuto in tassazione separata. (Meglio non pensare a cosa può accadere se il prezzo della cessione viene pagato in più annualità!).

    Trascrivo dalle istruzioni al mod. RM.
    ‘Per i redditi soggetti a tassazione separata esposti in tali sezioni, che devono essere indicati nella dichiarazione dei redditi e non sono soggetti a ritenuta alla fonte, l’art. 1, comma 3, del D.L. 31 dicembre 1996, n. 669, convertito dalla L. 28 febbraio 1997, n. 30, ha previsto un versamento a titolo di acconto pari al 20 per cento. Il versamento del predetto acconto del 20 per cento, da effettuarsi mediante utilizzo del mod. F24, utilizzando il codice tributo 4200, è dovuto con riferimento, ad esempio, ai seguenti redditi, ove non siano stati assoggettati a ritenuta alla fonte: […] plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di terreni edificabili secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione; […]’

  29. x archingeo!!!

    mi serve un aiuto urgentissimo….

    io devo acqustare un terreno edificabile dai miei genitori.
    devo far fare una perizia di stima al geometra per il calcolo del 4% del valore reale del terreno ai fini fiscali.
    1) la perizia del terreno deve essere quella del valore commerciale oppure deve calcolare il valore ai fini fiscali?
    2) Quando poi si fa l’atto di vendita dal notaio i miei genitori mi possono vendere il terrenoa anche ad un prezzo minore del valore commerciale della perizia fatta dal geometra?

    per favore qualcuno mi aiuti perchè le cose non mi appaiono molto chiare.
    grazie

  30. Laperizia di stima deve determinare il valore di mercato del terreno. Di tale valore paghi l’imposta sostitutiva del 4%. In fine per quanto riguarda l’importo della compravendita, è bene che il prezzo sia almeno uguale al valore di stima (non paghi plusvalenze)

  31. In questi giorni mi sono fatto fare una perizia di un terreno edificabile, se lo vendo domani l imposta del 4% la pago subito o posso usufruire lo stesso delle 3 rate al 3% di interessi?

  32. Dubbio: sulla terza nuova e (spero) definitiva perizia effettuo il pagamento delle rate per “differenza” o con una nuova rateazione e relativo “rimborso”?
    L’ultima perizia fattami risale al 2006 (già pagate 2 delle 3 rate).
    Per quella precedente (risalente al 2004) avevo già pagato una rata che ho chiesta a rimborso, ma non mi è stata ancora “evasa”.
    Ci sono già chiarimenti dell’AdE “esaustivi”‘
    Grazie a tutti

  33. x archingeo

    scusami ma ho ancora tanti dubbi, mi aiuti a risolverli?

    1) il terreno che devo comprare dai miei genitori ha come valore catastale 80 euro a mq, per cui euro 32000, mentre il valore commerciale è di 70000.

    domanda: se il geometra mi fa una stima giurata uguale al valore commerciale, io quando faccio l’atto di vendita dal notaio devo dichiarare nel rogito notarile 70000 e pago molte più tasse di registro? i miei genitori pagheranno il 4% del valore reale al fisco. ( il 4% di 70000 euro).

    Altrimenti dichiaro nell’atto di vendita il minimo ai fini fiscali, cioè 32000, pago meno tasse di registro e meno oneri notarili, ma i miei genitori quando faranno la dichiarazione dei reditti pegheranno il 23% delle plusvalenze ( in queso caso di 32000 euro incassati.)

    per cortesia mi serve un tuo aiuto e un tuo consiglio in merito.
    spero abbia capito il mio problema
    Non so che fare.

  34. x Massimo
    Ci sono delle circolari della AdE che dicono che bisogna sempre pagare il 4% sul valore della nuova perizia, e chiedere il rimborso del 4% pagato sul valore della vecchia perizia. Questo perchè non si tratta di ‘riaperture dei termini’ previsti da una preesistente norma, ma di norme tra loro diverse (diversi riferimenti temporali a cui riferire la stima, diversi codici tributo da usare, ecc.). Quanto al problema delle rate già in parte pagate io sospetto che esse debbano essere pagate tutte e tre e che solo dopo se ne possa chiedere il rimborso. Non si può sospendere il pagamento delle rate. Neppure se si fa una nuova stima e si paga una nuova imposta. Ma questo è un mio personale sospetto.

  35. Utilissimo il tread e i chiarimenti forniti. Solo un mio appunto a quanto detto dall’Arch Villano (pe ril resto sempre molto preciso): la rivalutazione dei terreni edificabili di cui si parla a mio avviso riguarda solo i terreni posseduti da persone fisiche (privati) e non da società commerciali (almenoc osì mi è parso di capire..)

  36. La possibilità viene infatti offerta alle persone fisiche e alle società semplici ed enti non commerciali solo con riferimento ai beni che non rientrano nell’attività dell’impresa commerciale.

  37. x Cristian.
    dopo che hai fatto la perizia giurata e hai beneficiato della rivalutazione la possibilità di scelta ti è preclusa.
    Ai sensi dell’art. 7, comma 6, della Legge 448/2001, il valore attribuito ai terreni dalla perizia di stima giurata, costituisce infatti ill valore minimo di riferimento ai fini delle imposte sui redditi, dell’imposta di registro e delle imposte ipotecarie e catastali. NOn potrai quindi optare in tale sede per il valore minimo fiscale tradizionale (da catasto)

  38. Avrei anche io lo stesso quesito di Manni.
    In sostanza se la rivalutazione avviene ora e la cessione subito dopo posso comunque versare l’imposta in seguito ed entro il 30/06/2008 a rate?
    Grazie

  39. x Nicola
    Direi che la sequenza debba essere la seguente.
    1) Fare la perizia giurata
    2) Fare l’atto di vendita, indicando un prezzo non inferiore al valore periziato, nel quale atto il notaio deve indicare i riferimenti della perizia (la legge non prevede questo, ma le circolari della AdE invece lo prevedono)
    3) Farsi dare i codici tributo per pagare (a rate o no)
    4) Pagare entro giugno (a rate o no)
    5) Riempire, in futuro, le apposite caselle del Modello Unico

    PS: La perizia deve essere fatta attentamente, e non solo perchè essa deve indicare un valore congruo e motivato (che poi sarà quello indicato nell’atto). Ci sono infatti dei casi di suoli edificatori ‘strani’ e non facili da stimare (PRG solo adottato, PPA che prescrive certe cose, presenza di vincoli vari non urbanistici, percentuali di suoli in zone di espansione da cedere gratuitamente ma da valutare anch’esse, ecc.).

  40. Sulla questione se, in caso di nuova perizia, si devono continuare a pagare le rate conseguenti alla vecchia perizia di rideterminazione del valore.

    La circolare 16/E del 2005 recita:
    ‘Si ritiene opportuno ricordare, inoltre, che il contribuente che ridetermina il valore delle partecipazioni e/o dei terreni posseduti alla data del 1° luglio 2003, ma abbia già usufruito della possibilità di rideterminazione del valore degli stessi
    alla data del 1° gennaio 2002 o del 1° gennaio 2003, non può effettuare compensazioni ma è ammesso esclusivamente a richiedere il rimborso dell’imposta sostitutiva precedentemente versata, ai sensi dell’articolo 38 del D.P.R. 29 settembre 1973, n. 602. In tale ipotesi, se il contribuente si è avvalso della rateazione dell’imposta sostitutiva dovuta, non è tenuto a versare la rata o le rate successive relativi alla precedente rideterminazione (v. circolari n. 35/E del 4 agosto 2004 e n. 27/E del 9 maggio 2003).’

  41. gentile architetto o a chiunque sappia rispondermi,

    sto per aquistare un terreno edificabile (ad uso personale) da un privato. avrei voluto affettuare l’atto di compravendita alla fine dell’anno scorso, ma il suddetto privato a voluto aspettare la nuova finanziaria sostenedo ci fosse una riforma (quella sulla rivalutazione) che avrebbe giovato ad entrambi, sostenend appunto che con la rivalutazione non avremmo avuto problemi di fisco o di controlli succivi dopo la compravendita. Ora, leggendo i vai blog, le varie opinioni, i vari siti informativi mi sembra di aver capito che il giovamento lo avrò solo chi vende con una diminuzione delle imposte da pagare e a dirla mi sento un pò presa in giro!!! ho capito male oppure è così? ma nella nuova finanziaria non ci sono anche agevolazioni per chi compra?

    grazie

  42. salve,
    l’art. del D.P.R. 29 settembre 1973, n. 602 non chiarisce le modalità del rimborso delle precedenti rivalutazioni. In caso di rateizzazione come si procede al rimborso precedente?
    Grazie

  43. Si fa una istanza Racc.R.R. all’Agenzia delle Entrate di residenza, allegando copie dei versamenti fatti e dei quali si chiede il rimborso, ed il motivo per il rimborso (nuova perizia, nuovo pagamento fatto). Ovviamente c’è un problema. Il rimborso va chiesto entro 48 mesi a far tempo dal pagamento delle vecchie rate (e non dal *nuovo* pagamento fatto in base alla *nuova* perizia). Quindi in molti casi (ad es. pagamenti fatti nel 2003) la possibilità di essere rimborsati svanisce, per legge. Si spera che qualche circolare interpreti benevolmente, in futuro, questi specifici casi. Ma non avrei troppe speranze (comunque meglio provarci lo stesso).

  44. Buongiorno,
    ho fatto un compromesso di vendita per un terreno edificabile, l’atto verra fatto tra qualche mese, sono ancora in grado di usufruire della rivalutazione se la faccio al piu’ presto, oppure questa deve essere precedente all’atto di un certp0 periodo di tempo?

    Grazie per la risposta

  45. La cosa importante è che la perizia estimativa venga giurata prima della stipula dell’atto di compravendita senza alcun limite di scadenza temporale se non quella del 30 giugno entro cui è possibile usufruire della rivalutazione.

  46. sto acquistando un terreno edificabile in capo ad una sas,( premetto io non ho alcuna societa’ intestata) la quale ha solo questo bene. mi viene venduta la sas ed io quindi acquistero’ le quote. ora il venditore sta rivalutando le quote della sas in base alla nuova legge ,lui il terreno in “pancia” alla sas lo detiene da anni, domanda, corro dei rischi acquistare la sas rivalutata nelle sue quote ?? il terreno mantiene il suo costo storico d’acquisto?? cosa devo pagare al momento dell’acquisto della sas ?? in futuro se vendo la sas sempre con in pancia il terreno paghero’ plusvalenze?? non riesco a capire s e’ un’operazione rischiosa o se normale in quanto la legge lo consente. se invece decido di costruire con la sas sul terreno edificaile che ha in “pancia” e poi vendo gli immobili il valore del terreno che e’ sicuramente basso mi crea dei problemi ?. scusate ma non ho ancora ben capito se c’e un vantaggio o uno svantaggio acquistare la societa’ o se e’ meglio acquistare solo il terreno ….
    grazie

  47. il vantaggio per chi acquista un terreno rivalutato esiste!
    Infatti, se lo si rivende si può pagare una plusvalenza più bassa.
    Se invece si realizza si avrà un valore più alto di partenza per un eventuale mutuo fondiario.

  48. x Sandro

    Direi che la scelta se acquistare un terreno, o invece se acquistare la società che lo possiede, presuppone una chiara idea di quello che uno vuol fare col terreno (rivenderlo, costruirci, tenerlo), e la conoscenza della società e dei suoi amministratori, ed il consiglio del notaio di fiducia (scelto dall’acquirente, di regola). In generale non credo si possa dire se è meglio l’una o l’altra cosa. In entrambi i casi esistono le plusvalenze (da calcolarsi in modi diversi tra loro) e le relative imposizioni (magari ad aliquote diverse).

  49. Gent.mo Arch. Villano approfitto della sua competenza e la ringrazio in anticipo.
    Abbiamo ereditato nel ’97 un vecchio immobile abbandonato da anni e riportato nel N.C.E.U. DI SALERNO con sue particelle di riferimento ai vani che lo costituiscono.
    Da un incontro avuto con l’avvocato di un probabile acquirente ci è stato consigliato per un discorso fiscale,proprio in virtù dell’applicazione della nuova Finanziaria di effettuare la rivalutazione entro giugno 2008 in modo da ridurre la plusvalenza.
    Il mio dubbio è: Ma la rivalutazione non si applica ai terreni edif. e non ? Se avessi ragione quali oneri fiscali verrebbero applicati sulla cifra incassata?
    Cordialmente La ringrazio.
    Vittorio

  50. Caro Vittorio,
    Se è solo un immobile l’oggetto della vendita, non devi ricorrere ad alcuna rivalutazione e non preoccuparti delle plusvalenze in quanto non applicabili ad immobili posseduti da più di 5 anni nè tantomeno ad immobili ricevuti per successione o donazione. Quindi, quale venditore, all’atto della compravendita, non paghi alcun onere in quanto le spese sono, in genere, a carico dell’acquirente.

  51. x chiunque mi sappia rispopndere… a proposito di rivalutazione di partecipazioni…..

    Ciao,
    possiedo una partecipazione in una srl, nel senso che quando si è costituita ho apportato una parte di capitale e quindi in cambio ho questa quota. Posso rivalutare questa partecipazione? la legge si riferisce alla possibilità di rivalutare per rideterminare il valore d’acquisto della partecipazione… il valore d’acquisto potrebbe quindi essere costituito dal capitale apportato in questo caso???
    Grazie!

  52. Gent.mo Arch. Villano approfitto della sua competenza e la ringrazio in anticipo.
    un mio cliente ha ereditato con sua madre e una sorella nel 1997 un’area fabbricabile.
    Ora hanno intenzione di vendere questo terreno.
    domanda: devono pagare plusvalenze? e quindi devono rivalutare il terreno oppure no?
    grazie

  53. Nel caso di piu’ rivalutazioni se puo’ chiedere il rimborso delle precedenti, Ma quando le rivalutazioni le ha fatte il venditore e l’acquirente fara’ l’ultima del 30 giugno chi dovra’ chiedere il rimborso?
    saluti a tutti Umberto

  54. Nel caso che prospetti, l’acquirente procederà alla sua prima rivalutazione, quindi non ha nulla di cui chiedere il rimborso. Nel caso invece del venditore se ha usufruito più di una volta della rivalutazione, può chiedere il rimborso delle precedenti.

  55. Per terreni edificabili eeditati o poseduti anche da piu’di cinque anni credo che convenga comunque rivalutae. Anch enel caso che il terreno sia diventato edficable dopo?

  56. Ma quindi siamo sicuri che con la Finanziaria 2008 , anche un terreno ricevuto per Successione sia Rivalutabile e che in caso di vendita si possa usare il valore della perizia come prezzo di acuisto ???
    Non è che per questi terreni in successione si debba considerare sempre il valore dichiarato in successione come valore di acuisto ?

    Grazie

  57. Gentile Architetto, ho ancora un dubbio sempre per la rivalutazione e volevo richiedere ma come mai dove si parla di rivalutazione terreni Finanziaria 2008 c’è sempre una nota “casi particolari” che dice sempre che in caso di terreni ricevuti in successione, al fine del calcolo della plusvalenza, come prezzo di acquisto, si utilizza “sempre” il valore indicato nell’atto di successione.
    Mah cos’è una frase a tranello per creare dubbi ?? oppure io la interpreto in modo sbagliato ?
    Grazie

  58. L’ho trovato in varie discussioni in merito; qui di seguito ho incollato il testo trovato su una scheda specifica di Rivalutazione Finanziaria 2008 di un sito xxxxx che credo non posso indicare ma facendo ricerca con “”rivalutazione+ terreni +successione”” si trova.
    Ecco il testo:
    Si sta appunto parlando di Rivalutazione Terreni e Finanziaria 2008

    CASI PARTICOLARI
    Alcuni casi particolari che si possono riscontrare sono di seguito evidenziati. Va peraltro sottolineato che, non essendoci ancora chiarimenti ufficiali sulla disciplina in argomento, sono comunque auspicabili degli interventi chiarificatori da parte delle autorità competenti.

    CASO DESCRIZIONE

    Terreni acquisiti per successione o donazione
    Il costo di acquisto al fine della determinazione della plusvalenza è quello risultante dall’atto di donazione o denuncia di successione.

  59. Oppure ancora lo trovo qui, e se non ho capito male era valido per le precedenti rivalutazioni e probabilmente è valido anche per quelle del 2008.

    Riguardo alle plusvalenze derivanti dalla vendita dei terreni, la circolare n. 81/E del 6 novembre 2002 ha chiarito che il prezzo iniziale da assumere per i terreni acquistati per effetto di successione o donazione è quello indicato negli atti di successione o donazione.

  60. Qui un altro esempio; si parlava di rivalutazioni degli anni precedenti ma mi sembra di capire che sia valido anche per la Rivalutazione 2008.

    Riguardo alle plusvalenze derivanti dalla vendita dei terreni, la circolare n. 81/E del 6 novembre 2002 ha chiarito che il prezzo iniziale da assumere per i terreni acquistati per effetto di successione o donazione è quello indicato negli atti di successione o donazione.

  61. Ecco ancora:
    Riguardo alle plusvalenze derivanti dalla vendita dei terreni, la circolare n. 81/E del 6 novembre 2002 ha chiarito che il prezzo iniziale da assumere per i terreni acquistati per effetto di successione o donazione è quello indicato negli atti di successione o donazione.

    Qui si parlava delle Rivalutazioni degli anni precedenti…ma è valido ancora ?

  62. Caro Gianni, dalla circolare n. 81/E, all’art. 2.4 8° capoverso, è specificato espressamente:
    “Peraltro, qualora il valore dell’immobile risultante dalla rivalutazione operata dal de cuius (Erede) o dal donante sia stato utilizzato dall’erede o dal donatario in sede di dichiarazione di successione o donazione ai fini delle imposte ipotecarie e catastali, il medesimo valore, sempreché non rideterminato in sede di accertamento o liquidazione, costituirà valore iniziale, ai sensi del richiamato articolo 82, comma 2, per il calcolo della plusvalenza“.
    La questione del problema posto è riferito essenzialmente al caso di vendita di terreni ricevuti per donazione, quando non ci si è avvalsi della rivalutazione. In questi casi, infatti, la giurisprudenza afferma che il valore iniziale del terreno per il calcolo delle plusvalenze è il valore della successione “rivalutato” secondo gli indici ISTAT. Cioè tenendo in considerazione l’incidenza dell’inflazione monetaria intercorsa tra il momento in cui è stato stipulato l’atto di successione ed il momento in cui l’erede vende.
    Spero con questo di aver chiarito tutti i tuoi dubbi in merito.
    Per qualsiasi altro problema, non esitare a scrivere, il confronto è sempre qualcosa di costruttivo.
    Al seguente indirizzo trovi il testo completo della circolare 18/E:
    http://xoomer.alice.it/flumcv/circolari%20agenzia%20entrate/circolare81E

  63. Grazie mille Architetto; non avevo preso in considerazione la frase : “”il medesimo valore, sempreché non rideterminato in sede di accertamento o liquidazione”” o forse non capivo che accertamento o liquidazione possono essere considerate come “rivalutazione”.

    Quindi definitivamente si puo’ dire che : Vendita terreni ricevuti per successione ;in caso di rivalutazione come prezzo di acquisto si utilizza il prezzo indicato in perizia, invece in assenza di rivalutazione si usa il prezzo indicato in Successione.

    Ancora molte grazie !!

  64. HO un’altra domanda da fare: supponendo che un terreno viene rivalutato e la perizia indica 150 Euro al mt. e detto terreno viene rivenduto allo stesso prezzo quindi non si genera plusvalenza. OK
    Se per caso un terreno facente parte della stessa lottizzazione viene acquistato a 200 Euro al mt. ( prezzo + alto al fine di forzare la cessione e non bloccare tutta la lottizzazione), possono esserci problemi con l’ufficio entrate ??
    Diciamo quindi che se 5 atti di vendita sono ad un valore simile ± 150 Euro, ed uno solo a 200 Euro, possono esserci problemi ?

    Grazie Buona giornata

  65. Il caso, anche se isolato, potrebbe creare un precedente, soprattutto per chi rivende il terreno successivamente. Sarebbe consigliabile anteporre tutte le altre vendite a questa, magari specificando nel compromesso che l’acquirente è consapevole che il prezzo offerto è più alto di quello di mercato. Comunque, inevitabilmente questo farà lievitare il prezzo di tutti gli altri terreni circostanti. Sarebbe auspicabile chiedere consiglio ad un notaio di fiducia.

  66. Avrei una domanda!
    Nel caso di un terreno che per meta’ è area edificabile e per metà è Verde di protezione (come da certificato di destinazione urbanistica) è utile comunque rivalutare anche questo seconda parte. Non trattandosi di terreno edificabile nè di area agricola non dovrebbe generare plusvalenza! o Sbaglio?
    Inoltre la perizia deve essere sempre riferita al 1.1.2008 o va bene una data anche successiva?

    grazie

  67. La data dell’1.1.2008 è riferita al possesso del terreno. Cioè al 1 gennaio 2008 chi era proprietario del terreno può accedere alla rivalutazione purchè non rivenda il terreno prima della data di giuramento della perizia estimativa. Quindi il giuramento della perizia può avvenire in qualsiasi data purchè sia sempre antecedente alla data di stipula dell’atto di compravendita. Nel caso che prospetti, conviene comunque rivalutare tutto l’appezzamento di terreno, tanto la parte non edificabile non inciderà di molto sul prezzo di stima.

  68. un terreno edificabile intestato ad una sas, a bilancio iscritto per 90.000 euro, se lo voglio rivalutare con perizia e pag 4% ecc, il valore del terreno a bilancio diventa quello rivalutato?

    siccome il valore e’ basso, se rivaluto le quote della sas non risolvo il problema in quanto poi la sas in caso di vendita quote costa di piu’, ma pero’il valore del terreno rimane sempre 90.000… come si fa a rivalutare il terreno?? ( unico bene in capo alla sas).
    grazie

  69. Gent.mo Architetto

    Nel caso di un terreno ricadente metà in zona edificabile e metà in zona agricola, al momento dell’atto di compravendita
    verrà venduta la porzione edificabile e solo metà della parte
    agricola, secondo Lei conviene rivalutare l’intera particella oppure frazionarla e periziare solamente quella oggetto della futura compravendita??

    grazie

  70. Per vendere solo parte del terreno, devi per forza prima frazionarlo. Quindi ti conviene frazionare il terreno e rivalutare la parte che dovrai vendere.
    Inoltre, la circolare dell’AdE n° 81/E, prevede per i casi del genere:
    2.3 Rivalutazione di particelle catastali dichiarate parzialmente edificabili
    Nella ipotesi in cui gli strumenti urbanistici prevedano destinazioni differenziate all’interno di una stessa particella catastale, dichiarando edificabile sola una porzione della stessa, il contribuente potrebbe avere interesse ad operare la rivalutazione dell’unità catastale limitatamente alla parte dichiarata edificabile…” in più se vuoi rivalutare solo la parte dichiarata edificabile puoi anche non frazionare prima della perizia di stima in quanto lo stesso articolo della circolare, termina con le seguenti parole: “… si deve ritenere che in sede di predisposizione o di variazione del Piano Regolatore sia già stata opportunamente identificata la porzione di area edificabile. Pertanto, per limitare la rivalutazione solo a tale zona, è sufficiente che nell’atto di perizia venga fatto riferimento allo strumento urbanistico che la delimita e non si renda necessario procedere ad un preventivo frazionamento dell’area.”

  71. Gentile Arch. Villano
    innanzi tutto complimenti per l’ottimo forum, utilissimo.
    Ho un quesito, sfortunatamente, urgente, che è il seguente:
    – una mia cliente, che vuole vendere, possiede una casa di circa 360 mq., parzialmente da ristrutturare, con un terreno pertinenziale di 5100 mq., il tutto censito con un unico mappale;
    – nel PRG vigente l’immobile tutto ricade in zona VP, verde privato, con un indice di edificabiliità di 0,3 mc/mq. e, facendo i dovuti calcoli, ha quindi una volumetria residua di circa 645 mc. equivalenti a circa 215 mq. di nuova costruzione/ampliamento;
    – ho fatto una stima e ho valutato il tutto più o meno nel seguente modo: fabbricato circa € 400.000 – terreno circa € 150.000.
    Detto questo la mia domanda è semplice: la proprietà della mia cliente ricade nella rivalutazione dei terreni edificabili? e se sì, come si deve comportare nella redazione della perizia?
    essa deve essere riferita al solo terreno o deve includere, con i valori separati, sia la casa che il terreno?
    Spero di ricevere presto una risposta e nel contempo invio i miei migliori saluti.
    Geom. Eugenio Muscogiuri

  72. Credo che la cliente che vende, non debba preoccuparsi più di tanto se, catastalmante, il terreno è censito in unica scheda insieme all’immobile. In questo caso, infatti, il tutto va a ricadere nella sezione urbana. Quindi, se non vi sono le condizioni per cui possa configurarsi una eventuale plusvalenza sul valore dell’immobile (proprietà dell’immobile acquistata da meno di 5 anni), credo sia inutile ricorrere alla rivalutazione del terreno, vista anche la destinazione del suolo a verde privato. Cosa invece diversa se il terreno è censito separatamente e quindi fa ancora parte della sezione “Terreni”. In questo caso è possibile rivalutare il solo terreno senza tener conto dell’immobile.

  73. Salve,
    qualcuno può darmi una risposta a questa domanda?

    ho rivalutato un terreno edificabile all’1/1/03, pagando le tre rate nel maggio 03, maggio 04 e maggio 05. Adesso vorrei procedere alla rivalutazione dello stesso terreno all’1/1/08. Pare che l’imposta sostitutiva debba essere pagata sul nuovo valore e che sia esclusa ogni forma di compensazione con quanto pagato in precedenza. L’unica alternativa è il rimborso ex art. 38 che però può essere richiesto entro 48 mesi dal pagamento. La prima rata pertanto non puo più essere chiesta a rimborso (essendo scatuti i termini nel maggio 07). Ma la domanda è: posso procedere all’istanza di rimborso (di seconda e terza rata) PRIMA di pagare la prima rata della nuova rivalutazione (che scade il 30/6/08) ed evitare cosi che scada anche la possibilità di rimborso della seconda rata (maggio 08)????

    Grazie mille a tutti

  74. Per richiedere il rimborso della precedente rivalutazione devi, per forza di cose, far partire la nuova pratica di rivalutazione, quindi pagare la prima rata. Appena iniziata tale procedura puoi richiedere il rimborso delle precedenti.

  75. Buongiorno, arch. Villano

    sono proprietaria con mia madre di un terreno avuto in proprietà con atto di “divisione” fra gli eredi risalente all’anno 1983.
    Il terreno risulta inserito in un P.A. a destinazione residenziale in corso sviluppo ma non ancora presentato.

    La mia domanda è la seguente : la rivalutazione conviene sempre o vi sono dei casi in cui si deve procedere ad una valutazione per stabilire la sua effettiva convenienza.

    La ringrazio anticipatamente.

  76. Dipende soprattutto dall’uso che si intende fare del suolo. Se è un uso strettamente personale (realizzare la propria casa o quella per i figli), in questo caso conviene lasciare le cose come stanno. Se invece, si è decisi a vendere o permutare il terreno, in questo caso risulta, quasi sempre, molto conveniente rivalutare.

  77. Marasmi normativi. Quello della imposizione sulle plusvalenze è una vera miniera. Il ministro Visco aveva tentato di sterilizzare il trucco di evitare di pagare l’Irpef ricorrendo alla (frequentemente usata) interposizione di una donazione. Ora risulta evidente che questo trucco può ancora essere usato in tutti quei casi in cui l’immobile sia un suolo edificabile. (L’imposta sulle donazioni è spesso bassa, se si mette in atto di donazione un valore alto, eppoi si rivende allo stesso prezzo ….). Vedasi questo studio del Consiglio del Notariato (ma mi risulta che una Direz. Reg. Ag. Entrate è dello stesso parere).
    http://tinyurl.com/5wytch

    Per non parlare poi delle lottizzazioni. Gli articoli 67 e 68 del TUIR regolamentano l’imposizione Irpef per chi lottizza un terreno non essendo un imprenditore. La giurisprudenza di Cassazione e svariate Risoluzioni sembrano invece affermare che chi lottizza un terreno sia – per definizione – un imprenditore, anche se non ha partita IVA, anche se non ha organizzazione, anche se lo fa una volta soltanto nella sua vita! Bah ….

  78. Salve gentilissimo Architetto, ho un’altra domanda per lei.

    Terreno ereditato e Dichiarato in Successione nel 2001 a Valore 70, perizia giurata del 2008 a valore 100 e vendita il mese dopo a valore 110.
    Quindi pago, tramite F24 Cod. Tributo 8056, il 4 % sul valore 100 di perizia.
    Ho una plusvalenza di 10 data da Vendita meno Valore Perizia , giusto ??
    Questa plusvalenza di 10 dove la devo dichiarare ??
    Sul mio 730 del 2009 Redditi 2008 ??

    La rivalutazione eseguita deve apparire anch’essa su 730 ??

    Ringrazio in anticipo

  79. Buongiorno, ho una serie di dubbi:

    1-se il terreno è costruito, conviene fare la rivalutazione o stiamo parlando solo di terreni edificabili ma non ancora edificati?

    2-se il terreno è inserito in un Piano di Lottizzazione a destinazione residenziale di un PRG vigente, ma il Piano di Lottizzazione non è stato adottato e quindi non è a tutti gli effetti esecutivo, cioè non è nei fatti ancora possibile richiedere ed ottenere per detto terreno alcun permesso di costruire o altro atto autorizzativo, il terreno è comunque da considerarsi edificabile ai fini della rivalutazione?

    3-posto che la risposta al quesito 2 sia si e cioè che quindi il terreno sia da considerarsi edificabile ai fini della rivalutazione, ipotizzando che prima del 30 giugno 2008 non sia ancora stipulata la convenzione di lottizzazione con il Comune per la definizione delle volumetrie e delle aree da cedersi come standard, il valore da dichiararsi nella perizia giurata sarà quello corrispondente al valore di mercato attuale, quindi inferiore a quello che il terreno acquisterà una volta “lottizzato” o dovrà invece essere quello attuale di mercato di terreni edificabili già lottizzati?

    4-ci sono problemi se si verifica che la rivalutazione viene fatta da più di un proprietario relativamente a lotti inclusi nello stesso Piano di Lottizzazione ma con valori di stima diversi, es. una stima 100 euro/mc un’altra 80€/mc?

    Grazie anticipatamente.

  80. Angela #3. Il valore di stima deve essere quello del 1.1.2008 (lottizzazione non ancora effettuata). Naturalmente il perito potrà in qualche modo stimare un valore tale che, aggiungendoci i vari oneri della lottizzazione e/o conseguenti alla convenzione, si raggiunga poi il prezzo della (eventuale) rivendita dei lotti.
    L’art. 68 TUIR prevede che per i terreni lottizzati (da un soggetto non imprenditore [?]) acquistati oltre cinque anni prima dell’inizio della lottizzazione o delle opere si assume come prezzo di acquisto “il valore normale nel quinto anno anteriore” [anteriore alla lottizzazione!]. Sembrerebbe pacifico ritenere che la rideterminazione del valore al 1.1.2008 annulli quanto previsto dall’art. 68 TUIR.
    L’art. 68 TUIR prevede anche che per i terreni lottizzati (da un soggetto non imprenditore [?]) il costo dei terreni stessi acquisiti gratuitamente è determinato tenendo conto del “valore normale del *terreno* alla data di *inizio* della lottizzazione o delle opere”. Questa ultima previsione potrebbe rendere assolutamente inutile la rideterminazione del valore al 1.12.2008 (e relativo pagamento del 4%). Però vi è incertezza su cosa debba intendersi per *inizio* della lottizzazione (preparazione del Pdl? approvazione del PdL? firma della convenzione? inizio lavori?) e su cosa debba intendersi per *terreno* (sup. territoriale? sup. fondiaria? e il valore del terreno ceduto gratuitamente dove finisce?).

  81. Ho una domanda da fare al riguardo dell’affrancamento dei terreni edificabili:
    un terreno edificabile proviene all’erede da due successioni distinte: per 1/2 da una successione apertasi nel 1960 (valore della quota di 1/2 dichiarata in successione Euro 1.000) e per la restante quota di 1/2 da una successione apertasi nel 2007 (valore dichiarato in successione per tale quota Euro 100.000).
    Il valore di vendita del terreno edificabile che avverrà nel 2008 è pari ad Euro 200.000.
    Posso effettuare la rivalutazione unicamente per la quota di 1/2 del terreno pervenuta nel 1960?

  82. E’ uno dei casi assai incerti. Se ne potrebbe fare un elenco niente male. Qui la complicazione è data dal fatto che la stima deve riferirsi all’ *intero* terreno. Eppoi l’imposta del 4% va versata sulla quota ideale di proprietà dell’ *intero* terreno.
    Vedi http://tinyurl.com/42nsbs

  83. Gentilissimo Architetto , vorrei chiedere anche per il mio caso perchè i dubbi amentano… io e i mei fratelli , a seguito di successione, siamo divenuti proprietari nel 98 di un terreno che, la variante al Prg del Comune aveva destinato, insieme ad altri, da agricolo a CPR ; comparto con coefficiente di edificabilità 0.60 . Il nostro terreno, secondo tale strumento urbanistico è stato adibito a “servizi”, pur mantenendo la possibilità di edificare , consentendo così al futuro consorzio gli standards previsti per questo tipo di piano. Un costruttore ci ha offerto in permuta un fabbricato per la cessione del terreno . La domanda è questa : anche in questo caso si deve pagare la plusvalenza o il terreno adibito a servizi ne è fuori? Grazie mille!!

  84. x Angela [96 punto 3]
    Attenzione a un problema tecnico nel fare la perizia. La prendo alla larga. Sembra consolidato il principio secondo il quale la cessione gratuita, da perte dei privati al comune, di superfici (per urbanizzazioni primarie, ed eventualmente anche secondarie, ed eventualmente per altre opere pubbliche) nell’ambito di un procedimento di lottizzazione *non* costituisce un atto di liberalità ma costituisce una specifica *obbligazione* nascente da una *convenzione* e dunque un fatto in via di principio rilevante anche ai fini del corretto calcolo della plusvalenza. L’Agenzia delle Entrate, Risoluzione 322/E del 9.10.2002, concernente il calcolo della plusvalenza in capo ad una *impresa* (!) che, in una lottizzazione, fece delle cessioni gratuite di superfici, ha ammesso il c.d. “ribaltamento” del valore delle superfici cedute al comune (che altrimenti andrebbe perso) sul costo iniziale dei lotti edificabili. Vedasi anche Risoluzione 9/1344 del 14.10.1976. In altre parole il valore delle superfici gratuitamente cedute al comune, in conseguenza della convenzione, costituisce una spesa incrementativa computabile a maggiorazione del valore iniziale dell’immobile poi venduto (Corte di Cassazione sent. 186 del 1988 in tema di INVIM). Sembra dunque necessario (da un punto di vista logico-giuridico) periziare il (o comunque a tener in qualche modo conto del) valore dei terreni da cedere gratuitamente (sia che siano individuati sia che non lo siano). Taluni, non fidandosi della possibilità del detto “ribaltamento”, o immaginando che i terreni ceduti *gratuitamente* abbiano un valore zero, o per risparmiare sul 4%, non li periziano, tendono a periziare solo i lotti edificabili (superf. fondiarie) rivendibili. Ciò non (mi) sembra corretto. Chiudo lo sproloquio, che forse aggiunge confusione a confusione 🙂

  85. Per Serafino (102)
    Grazie Tuir trovato e scaricato.

    Per Serafino (97): inizio lottizzazione terreni inseriti in P.A. (Piani di lottizzazione).
    “Ai fini della tassazione del reddito, il terreno deve intendersi giuridicamente “lottizzato” nel momento in cui l’autorità competente ha provveduto a emettere la necessaria autorizzazione”. Così si è espressa la Cassazione con la recente sentenza n. 11819 del 19 maggio 2006.”

    http://www.fiscooggi.it/reader/?MIval=cw_usr_view_articoloN&articolo=20445&giornale=20553

  86. x Angela.
    Si per la Cass. (e anche per vecchie risoluzioni dell’Amm.Finanziaria) l’inizio della lottizzazione consiste nell’approvazione del PdL. Ma secondo altre interpretazioni coincide colla *firma* della convenzione. Nota bene che spesso (ma non sempre) con la firma della convenzione si cedono al comune (in proprietà o nuda proprietà) le superfici per urbanizzazioni (ancora da essere realizzate). Mentre tali superfici, al momento della semplice approvazione del PdL, sono ancora di proprietà del lottizzante. Vi è dunque un possibile rilevante problema di individuazione del *terreno*, cioè della sua *quantità*, e quindi del suo valore normale alla data di *inizio* della lottizzazione, a seconda della interpretazione scelta.

  87. Per l’arch. Villano
    Possiedo un terreno edificabile che vorrei rivalutare versando l’imposta sostitutiva del 4 %; se successivamente lo edifico e decido di vendere l’immobile realizzato, posso usufruire dell’imposta sostitutiva del 20 % sulla plusvalenza realizzata da versare direttamente al Notaio al momento dell’atto ?
    Ovvero:
    – terreno agricolo, valore iniziale circa 0 €
    – il terreno con il nuovo PRG diventa edificabile:
    valore 400.000 €
    – faccio la perizia di stima, rivaluto il terreno e pago il 4% (16.000 €)
    – mi viene approvato sul terreno divenuto edificabile un progetto di un edificio per civile abitazione con n.4 appartamenti; valore di mercato complessivo 1.200.000 €
    – vendo l’immobile così realizzato per cui ho:
    prezzo di vendita 1.200.000 €
    prezzo del terreno rivalutato 400.000 €
    costi sostenuti per edificare 600.000 €
    la plusvalenza dovrebbe essere 1.200.000 – 400.000 – 600.000 = 200.000 €
    su questi 200.000 € posso versare al notaio al momento dell’atto il 20 % d’imposta sostitutiva ovvero 40.000 € (trattandosi oramai di costruzione), oppure questi 200.000 € mi vengono inseriti nella dichiarazione dei redditi e tassati quindi con una imposta del 43% in quanto ovviamente si supera lo scaglione dei 70.000 € ???
    La sua risposta (magari richiamando una eventuale normativa specifica) mi solleverebbe da infiniti dubbi e per me sarebbe graditissima, considerato che ho sottoposto questo quesito già a due Notai i quali mi hanno dato versioni differenti oltre che confuse. Mi scuso per essere stato così prolisso e la ringrazio anticipatamente.

  88. Una questione davvero diabolica.
    Come noto, l’art. 7 della legge 28 dicembre 2001, n. 448 ha inizialmente consentito ai contribuenti che detenevano terreni edificabili e con destinazione agricola, di rideterminare il loro valore di acquisto alla predetta data. Tale norma ha avuto successive riedizioni, restando sostanzialmente immutata nello “spirito”.
    Il valore di acquisto “rideterminato”, per espressa previsione della citata norma, è utilizzabile AI FINI del calcolo dei REDDITI DIVERSI di cui all’articolo 67 (già 81), comma 1, lettere a), b) del TUIR, approvato con D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 e successive modificazioni.
    Come è noto l’art. 67, al comma 1, prevede quanto segue.
    “Sono redditi diversi SE NON COSTITUISCONO redditi di capitale ovvero SE NON SONO CONSEGUITI nell’esercizio di arti e PROFESSIONI o di IMPRESE commerciali o da societa’ in nome collettivo e in accomandita semplice, ne’ in relazione alla qualita’ di lavoratore dipendente:
    a) le plusvalenze realizzate mediante la lottizzazione di terreni, o l’esecuzione di opere intese a renderli edificabili, e la successiva vendita, anche parziale, dei terreni e degli edifici;
    b) le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non piu’ di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unita’ immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, nonche’, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione. In caso di cessione a titolo oneroso di immobili ricevuti per donazione, il predetto periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante;”.
    Dunque chi, ad esempio, è IMPRENDITORE non può avvalersi della “rideterminazione” del costo iniziale di un terreno (a meno che PROVI che il terreno è un suo bene personale, fuori dalla attività di impresa). Ma chi è imprenditore? Una semplice ricerca nella giurisprudenza e nelle risoluzioni fa capire che per il fisco … siamo praticamente tutti imprenditori! Chi volesse divertirsi legga qui:
    http://tinyurl.com/6qfzfg
    http://tinyurl.com/6yt46z

  89. Gentilissimo Architetto Villano,
    mio nonno lo scorso ottobre 2007 ha venduto un terreno edificabile per circa Euro 170.000,00 senza fare una perizia. Il terreno lo aveva ricevuto in donazione dal padre nell’anno 1980 per un valore di circa 10.000.000 di lire.
    Al momento mio nonno non ha pagato alcuna imposta.
    La domanda è la seguente:
    Mio nonno può usufruire della riapertura dei termini per la rivalutazione dei terreni e quindi pagare l’imposta sostitutiva del 4% se presenta in questo periodo una perizia giurata?
    Ove non fosse possibile qual è sarebbe il regime fiscale da applicare alla plusvalenza?
    E quale valore dovrebbe fare riferimento per il suo calcolo?
    Infine volevo fare due precisazioni: 1) nell’atto di vendita il prezzo pattuito è stato distinto in due parti poiché il terreno secondo il vigente P.R.G. è distinto in zona di completamento B2 e in zona C8 di espansione; 2) attualmente sul terreno venduto sono in corso di costruzione dei fabbricati.
    La ringrazio per la sua collaborazione

  90. Avendo già venduto il terreno, non può rivalutarlo in quanto la norma puntualizza che i terreni oggetto di rivalutazione sono quelli posseduti alla data del 1° gennaio 2008.
    per quanto riguarda la tassazione, va calcolata la rivalutazione del terreno secondo gli indici ISTAT partendo dal prezzo di acquisto (10.000.000 di lire) fino all’anno in cui è avvenuta la vendita. Sulla differenza tra il prezzo di vendita e l’importo precedentemente calcolato verrà applicata l’aliquota irpef data dalla media delle ultime due dichiarazioni dei redditi.
    Come mai nessuno vi ha consigliato di attendere qualche mese?

  91. Gentilissimo Architetto Villano,
    La ringrazio per la preziosa consulenza
    purtroppo le persone prendono decisioni
    senza consultare alcun professionista.
    Grazie e distinti Saluti

  92. Perizia stima giurata = € 250.000,00
    €250.000 X 4% = 10.000 (imposta sostitutiva)
    in tre rate:
    30 giugno 2008 = € 3.333,33… + interessi 3% ?????
    30 giugno 2009 = € 3.333,33… + interessi 3% ?????
    30 giugno 2010 = € 3.333,33… + interessi 3% ?????

    Modello F24:

    Cod. Tributo Rateaz.REg.Prov. Anno di rifer. importo
    1809 0103 2008 3.333,33

    interessi ? = = ?

    1809 0203 2008 3.333,33

    interessi ? = = ?

    1809 0303 2008 3.333,33

    interessi ? = = ?

  93. La tabella k ho fatto qui sopra nn s capice tnt bn
    Cmq gli interessi vanno calcolati sulla rata del primo anno?
    Gli interressi vanno calcolati sull’intero importo di € 10.000 al 3% diviso 3 anni? (interesse annuo?)
    Qual’è il codice tributo degli interessi?
    Qual’é il codice tributo al netto degli interessi?
    Qualcuno m sa rispondere????

  94. ho un terreno edificabile per meta’ , e agricolo per l’altra meta’ . siccome il comune ha provveduto ad inoltrare le relative domande di ampliamento alla provincia e quindi sono scaduti i termini , come posso fare per rendere tutto edificabile il terreno, anche pagando un eventuale condono e’ possibile sfruttare tutta l’area per costruire degli immobili ?

  95. Per l’arch. Villano
    sono un geometra ed il mio cliente sta per fare un compromesso (entro giugno 2008) con il consorzio industriale per la vendita di un terreno a destinazione “piccole industrie”.
    Il mio cliente vuole rivalutare i terreni con una perizia giurata.
    la domanda è questa:
    siccome l’atto di vendita si farà sicuramente entro dicembre 2008, io la perizia la devo fare sempre prima del 30.06.2008 e far pagare l’F24 sempre entro tale data?
    grazie in anticipo.

  96. Ho venduto nel marzo 2007 un terreno pervenutomi per donazione (acconto sulla successione) nel 1992 che all’epoca era agricolo.
    Dato che l’ho venduto come terreno edificabile e ad oggi non ho effettuato alcun tipo di pagamento, come posso mettermi in regola nel marasma di normative che si succedono, cercando di usufruire delle agevolazione, se ci sono?
    Cosa dovrei fare? Cosa dovrei pagare prima della scadenza della dichiarazione dei redditi?
    Grazie a chiunque mi darà una mano.

  97. Salve gentilissimo Architetto, riformulo la domanda perchè si è persa nei giorni ed è un po’ variata.

    Terreno ereditato e Dichiarato in Successione nel 2001 a Valore 70, perizia giurata del 2008 a valore 100 e vendita il 3 mesi dopo a valore 100.
    Quindi pago, tramite F24 Cod. Tributo 8056, il 4 % sul valore 100 di perizia. Giusto ??
    Ho una plusvalenza di 0 data da Vendita meno Valore Perizia , giusto ??
    Costo perizia 1
    Ho quindi una minusvalenza di 1 ????
    La devo dichiarare ? Come e dove ?
    Sul mio 730 del 2009 Redditi 2008 ??

    La rivalutazione eseguita deve apparire anch’essa su 730 ??

    Ringrazio in anticipo

  98. Gentile Architetto,
    da qualche tempo sto pensando di vendere un terreno edificabile che ho nella provincia di Roma. Vorrei sfruttare la rivalutazione al 4% e venderlo entro la fine del 2008.
    Mi sa indicare qual’è il calcolo da fare per accertare correttamente il valore del mio terreno ad oggi?
    Una volta che farò fare la perizia giurata (chi è il professionista abilitato?), pagherò il 4% e poi rivendendo entro al massimo un anno non credo dovrò pagare plusvalense, o sbaglio?!
    Se invece faccio fare una perizia al di sotto del prezzo di mercato e poi vendo al prezzo di mercato, ovviamente sulla differenza andrò a pagare la plusvalenza, giusto?!
    Grazie per il Suo prezioso aiuto
    Giuseppe

  99. Gent.mo Architetto, ho urgentemente
    bisogno di un chiarimento: ho acquistato un terreno edificabile con mia moglie nel luglio 2007, ove stiamo costruendo la nostra prima abitazione. Ora in fase di dichiarazione dei redditi (mia moglie 730) ed io Unico che valore dobbiamo mettere?
    Quello pagato riscontrabile sull’atto. La rendita catastale è bassissima. La rivalutazione del 4% a quanto ho capito è una specie di sanatoria, evita l’accertamento ..tipo INVIM?

    Grazie

  100. Buongiorno Architetto,
    la cliente era proprietaria ante 01.01.2008 di un lotto ricompreso in PPA non ancora convenzionato con Comune; in aprile 2008 si stipula avanti Notaio la convenzione con le cessioni reciproche per l’attribuzione in proprietà dei lotti definiti dal PPA nonchè delle relative cessioni pubbliche, tutte avvenute. la cliente risulta pertanto DOPO la data del 01.01.2008 proprietaria di nuovi mappali. La cliente deve vendere prima del 30 giugno 2008 una porzione (nuovo mappale) della sua proprietà così ridefinita e mi chiede di redigere la perizia per la rivalutazione. Ho un dubbio: è ammessa la rivalutazione anche se la stipula della convenzione ovvero dell’atto consortile con nuova individuazione e rideterminazione dei lotti di propreità è avvenuta dopo la data del 01.01.2008?
    Grazie, Architetto.

  101. Buongiorno,
    Con la presente desidero sottoporLe il mio dubbio;

    A seguito eredità di mio padre sono comproprietaria con mio fratello e mia mamma (quota di possesso 1/3 ciascuno)
    di un terreno agricolo che sta divenendo edificabile.
    Era interesse solo mio e di mia mamma (coltivatrice diretta) di procedere alla rivalutazione del terreno.

    Quesiti:
    Possiamo procedere solo io e mia mamma per le ns. quote (1/3+/13) alla rivalutazione?
    Volendo costruirmi l’abitazione su una parte del mio terreno, posso decidere di rivalutare solo un 50% del mio terzo di proprietà?
    Mia madre è coltivatrice diretta (con p.iva) può fare la rivalutazione?
    In caso di permuta di due lotti da lottizzare in uno lottizzato, mi genera comunque una plusvalenza e quindi avrei comunque convenienza a fare la rivalutazione?

    Ringrazio anticipatamente per l’attenzione,
    saluti

    GIO’

  102. Per il geom. Monguzzi.
    Mi sto dannando sullo stesso problema, per questioni personali. Per quello che finora credo di essere riuscito personalmente e assai faticosamente a mettere a fuoco: 1) mi sembra evidente che non si può stimare, al 1.1.2008, un suolo edificabile che, a tale data, non era posseduto; 2) si può solo stimare, al 1.1.2008, quel suolo edificabile che, a tale data, era posseduto; 3) se avvengono delle permute tra proprietà facenti parte di un comparto in corso di ottizzazione, a seguito di una convenzione, immagino ci sia l’intervento di un notaio, altrimenti come possono avvenire delle permute immobiliari?; 4) il notaio, nel rogito di permuta, deve preoccuparsi dei valori dei vari suoli permutati; 5) il questa fase, notarile, se ad un soggetto viene permutato un suo suolo edificabile (il cui valore al 1.1.2008 è stato rideterminato con perizia e quindi da ritenersi ‘affrancato’) con un nuovo e diverso suolo edificabile dello stesso valore, si ha evidentemente – a seguito della permuta – un fenomeno di trasporto del valore ‘affrancato’ dal suolo edificabile posseduto al 1.1.2008 al suolo edificabile posseduto dopo la permuta; 6) a seguito di tale processo uno si trova ad avere un suolo edificabile, non posseduto al 1.1.2008, ma il cui valore è ciònondimeno da ritenersi indirettamente ‘affrancato’. Naturalmente per fare tutto questo serve un notaio intelligente e volenteroso, ed allegare agli atti di permuta le perizie di ‘rideterminazione’.

  103. GENT. MO ARCHITETTO VILLANI,
    MI UNISCO ALL’ANNUNCIO DI GIANNI CHE RIPORTO:è UN CASO ANALOGO AL MIO

    Salve gentilissimo Architetto, riformulo la domanda perchè si è persa nei giorni ed è un po’ variata.

    Terreno ereditato e Dichiarato in Successione nel 2001 a Valore 70, perizia giurata del 2008 a valore 100 e vendita il 3 mesi dopo a valore 100.
    Quindi pago, tramite F24 Cod. Tributo 8056, il 4 % sul valore 100 di perizia. Giusto ??
    Ho una plusvalenza di 0 data da Vendita meno Valore Perizia , giusto ??
    Costo perizia 1
    Ho quindi una minusvalenza di 1 ????
    La devo dichiarare ? Come e dove ?
    Sul mio 730 del 2009 Redditi 2008 ??

    La rivalutazione eseguita deve apparire anch’essa su 730 ??

    Ringrazio in anticipo

  104. URGENTE
    Gent.mo Arch.Villani,
    Faccio riferimento al messaggio nr. 125 che ho scritto in merito alla possibilità di mia madre (coltivatore diretto con p.iva) di fare la rivalutazione.
    Nel frattempo ho sentito altri pareri (tra cui la stessa coldiretti) che affermano che mia madre può tranquillamente fare la rivalutazione del terreno dimunendo l’eventuale plusvalenza in caso di vendita.
    Il terreno è agricolo e sta divenendo edificale. E’ ad uso solo prato e sul quale sono stati chiesti e ottenuti contributi monetari dalla regione.
    Lei cosa ne pensa? A scanso di dubbi, vale la pena cessare l’attività agricola?
    Riesce a darmi un Suo parere urgente perchè vorrei prendere la decisione in tempo utile per fare evenutalmente la rivalutazione.
    La ringrazio anticipatamente
    Giò

  105. Spett.Architetto
    Vorrei sottoporle un quesito.
    Sono comproprietario con mio fratello di un terreno edificabile non urbanizzato 13000mq.
    il comune nel PRG ha definito il posizionamento delle strade,lo spazio verde…..
    Sono intenzionato a rivalutarlo (per evitare plusvalenze) ma ho convenienza:
    – a rivalutarlo come valore edificabile (40 euro) cercando di venderlo per intero.
    – dare un valore da urbanizzato (110 euro) per cercare una volta urbanizzato di vendere i lotti a imprese e privati .Se così il valore del 4% devo pagarlo sulla totalità del terreno(spazio edificabile-zona verde-pargheggi-strade) o posso rivalutare le singole particelle date da un frazionamento?
    -Creare una società con mio fratello (non effettuare la rivalutazione)per vendere il terreno urbanizzato e scaricare le spese sostenute dell’urbanizzazione.
    Urge risposta Amedeo

  106. sto per vendere un terreno in zona di espansione, abito in America da 40 anni, quindi non residente. Devo pagare la plusvalenza?

  107. Maria,
    Si, una persona fisica, non residente in Italia, deve pagare l’Irpef sulla plusvalenza conseguita attraverso la vendita di un terreno edificabile (art. 2 e 3 del TUIR).
    [Non so se poi deve pagare altre imposte nel paese di attuale residenza, oppure se vigono trattati per evitare doppie imposizioni].
    Se il terreno è di espansione, e il proprietario non è imprenditore, e il terreno non viene prima lottizzato dal venditore, la Irpef sulla plusvalenza si calcola a *tassazione separata*, comunque con un acconto del 20% sulla plusvalenza conseguita. Si può evitare questo tipo di tassazione facendo una perizia giurata che ridetermini il valore del terreno alla data 1.1.2008, pagando il 4% di questo valore entro giugno 2008, e vendendo poi il terreno allo stesso valore periziato (non meno).
    Se il terreno è di espansione ma viene anche lottizzato dal venditore, l’Irpef sulla plusvalenza è a *tassazione ordinaria* (ma la plusvalenza potrebbe essere – per definizione – *zero*, nel caso il terreno fosse stato ereditato anni fa, vedasi art. 68 TUIR).
    Una raccomandazione: mettere i redditi del terreno nella dichiarazione dei redditi x 2007, altrimenti non può poi venderlo.

  108. sono un tecnico e dovrei redare una perizia per la rivalutazione di alcuni terreni edificabili.
    Come posso calcolare il nuovo valore?
    A) per indagini di mercato (che non mi sembrano attendibili), B) come percentuale del valore dei mc realizzabili?
    quale è la percentuale da prendere in considerazione?

    Mi pare che il tecnico possa districarsi nei metodi senza normative precise..
    grazie

  109. Gent Architetto e gentili lettori il quesito che ormai mi assilla da tempo è il seguente:

    io perizio un lotto di un amico, diciamo Foglio 45 mappale 123, questo magari ha una sup di 2000 mq ed una cubatura realizzabile di 600 m cubi, poi si costituisce il consorzio urbanistico, si fa un piano di lottizzazione lottizzazione e si attribuiscono ad ogni proprietario i nuovi lotti.
    Il nuovo lotto del nostro amico ha un nuovo mappale e potrebbe benissimo essere collocato in un’altra posizione( cosa normale nei comparti urbanistici), ma la mia cubatura è sempre quella che scaturiva dal lotto iniziale, se rivendo il nuovo lotto nuovo, il suo valore è detarminato dalla cubatura che questo può generare, che altro non è che quella generata dal lotto originale.
    Io mi chiedo la rivalutazione fatta vale ancora per nuovo lotto? infatti nella perizia io indico gli identificativi catastali del lotto che ho rivalutato, ed alla fine della lottizzazione io sono in un’altra posizione nel comparto, con un nuovo lotto e magari un nuovo mappale, ma la cubatura è sempre quella iniziale del mio primo lotto!
    Diversamente la rivalutazione si può fare solo per i lotti ad intervento diretto i c.d. lotti in zona B.
    Nelle lottizzazioni infatti sovente capita di essere spostati dalla propria collocazione originale, e a lottizzazione terminata si rifrazione tutto attribuendo un nuovo numero di mappale a tutti i lotti.
    GRAZIE…

  110. Riccardo,
    Il problema esiste (in genere vi sono anche altri problemi, come – ad esempio – che utilizzo dare al valore periziato per i suoli destinati alle urbanizzazioni, che vengono ceduti gratuitamente al comune). Ma con la collaborazione di un buon notaio credo possa essere affrontato. Il momento rilevante e delicato – come ipotizzato al precedente punto 126 – è quello nel quale viene permutato il “vecchio” suolo (con valore periziato) con il “nuovo” suolo.

  111. Egregio Architetto VILLANO,
    illustro il mio caso.
    -Trattasi di terreno di 17.800,00 mq circa.
    -Provenienza proprietà, “divisione di beni”, nell’anno 1985.
    – Inizialmente i terreni erano tutti agricoli e il valore della quota esiguo.
    – Nell’anno 1997 il PRG del Comune trasforma in area edificabile circa 2.980,00 mq.
    – Nell’anno 2007 il nuovo PRG localizza nell’intera area un “comparto edificabile” da sottoporre ad approvazione del “Planuvolumetrico”, con relative cessioni delle aree da destinare a strade, parcheggi, verde pubblico, ecc. ( realizzazione a carico della proprietà, così come gli oneri per la convenzione e l’atto di cessione finale);
    – Il “Planovolumetrico” viene approvato e si è in attesa della stipula della convenzione.

    Considerato che il 30.06.2006 scadono i termini per il pagamento del 4% le formulo le seguenti domande:
    1) la stima de redigere deve interessare le sole aree edificabili ?;
    2) Si può escludere dal calcolo la superficie dell’area edificabile dell’anno 1997, essendo precedente la legge n° 448/01 ?;
    3) Si devono valutare le aree da cedere al Comune nella perizia ?;
    4) Se il pagamento non viene effettuato e, successivamente si provvederà alla vendita delle aree “lottizzate”, quale sarà la tassazione a carico del venditore.
    Cordiali saluti

  112. Gentile Arch. Villano, o chiunque sappia rispondere,
    dovendo redigere perizia giurata per la rivalutazione di un terreno appartenente ai miei geinitori, ho notato che la legge finanziaria 2008 presenta, all’art. ’91 un problema di riferimento “errato”.
    Ossia, come pure descritto qui: http://www.quagliarella.com/tef23.html
    è riportato:

    “Al comma 2 dell’articolo 2 del decreto-legge 24 dicembre 2002, n. 282, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 2003, n. 27, e successive modificazioni, sono apportate le seguenti modificazioni: a) al primo periodo, le parole: «1° gennaio 2005» sono sostituite dalle seguenti: «1° gennaio 2008»;
    b) al secondo periodo, le parole: «30 giugno 2006» sono sostituite dalle seguenti: «30 giugno 2008»;
    c) al terzo periodo, le parole: «30 giugno 2006» sono sostituite dalle seguenti: «30 giugno 2008”.”

    Andando a prendere il suddetto articolo non trovo i riferimenti.
    Mi chiedo quindi come si possa stilare il testo della perizia inserendo i riferimenti di legge corretti.
    Io ne ho viste alcune che citano quanto segue:
    “Tale stima avviene per avvalersi di quanto previsto dall’art.7 della legge Finanziaria 2002, convertita dalla legge 21.02.2003, n.27, così come previsto dal comma 376 della Legge Finanziaria 2005 (L24.12.2007 n°244).” in cui non esistono problemi di riferimento.
    Lei cosa consiglia? E’ possibile/consigliabile inserire solo il riferimento alla finanziaria 2008?

    Grazie dell’attenzione.

  113. Il caso che mi riguarda è questo:
    Sono un privato, la mia professione è agente di commercio. Eredito da mio padre un terreno pù di cinque anni fa.
    Oggi cedo il terreno alla Regione con un conferimento volontario valutato secondo i valori dei terreni della mia regione (Sicilia).
    C’è una differenza di valore tra quanto dichiarato in successione e il prezzo di acquisto.

    Devo procedere alla perizia e al pagamento del 4% entro il30 giugno anche se sono passati più di cinque ani dalla successione?
    Quali tasse dovrò pagare per la vendita e in che misura?

    Grazie

  114. Una precisazione:

    il terreno viane acquistato per diventare nel demanio regionale, oggi lo stesso terreno è inserito in un riserva naturale e non è qindi “edificabile”, insieme al terreno cederò alla regione alcune particelle relative a immobili che oggi sono allo stato di rudere.

  115. Qualcuno mi puo’ aiutare ….il 30/06 si avvicina
    Grazie, riscrivo le domande.

    Terreno ereditato e Dichiarato in Successione nel 2001 a Valore 70, perizia giurata del 2008 a valore 100 e vendita il 3 mesi dopo a valore 100.
    Quindi pago, tramite F24 Cod. Tributo 8056, il 4 % sul valore 100 di perizia. Giusto ??
    Ho una plusvalenza di 0 data da Vendita meno Valore Perizia , giusto ??
    Costo perizia 1
    Ho quindi una minusvalenza di 1 ????
    La devo dichiarare ? Come e dove ?
    Sul mio 730 del 2009 Redditi 2008 ??

    La rivalutazione eseguita deve apparire anch’essa su 730 ??

    Ringrazio in anticipo

  116. Vito,

    La cosa andrebbe approfondita, ma in via rapida: se tu *vendi* alla Regione un terreno inedificabile o un terreno agricolo (immagino ci sia un certificato di destinazione urbanistica per controllare ciò) non hai plusvalenza alcuna e non devi fare la perizia e pagare il 4%. Se invece tu *cedi* alla Regione, nell’ambito di un procedimento ablatorio, un terreno agricolo o inedificabile. è praticamente sicuro – date le disposizioni esistenti – che vai incontro ad una ritenuta del 20% sul prezzo pagato. In quest’ultimo caso ti sarebbe assai utile una perizia con pagamento del 4% in quanto eviteresti – esibendo la perizia – tale ritenuta all’atto del trasferimento, o comunque avresti titolo per averla rimborsata, se praticata.

  117. Gianni,

    Non esiste ALCUNA possibilità di andare in MINUSVALENZA. Mettiti l’anima in pace. Io non starei neppure a evidenziare troppo il costo della perizia. Se ti trovassi davanti ad una AdE puntigliosa questa ti potrebbe opporre che tu hai venduto il terreno a MENO della somma del valore periziato + costo della perizia. Il che potrebbe non essere stato lungimirante.

  118. IL Terreno viene Venduto a VALORE PERIZIA cioè 100 e non a MENO.
    Comunque diciamo che non consideriamo la Minusvalenza, però NON ho nessuna Plusvalenza in quanto vendita = a valore Perizia. Giusto ?

    Quindi pago il 4 % del valore di perizia (100) tramite F24 (codice tributo 8056).

    Quindi le domande sono :
    Come mi devo comportare il prossimo anno con il 730 ?

    Cosa devo dichiarare?? La perizia ? Il 4 % Pagato ?

    Grazie Buona Giornata

  119. Gianni,
    Si, nessuna altra plusvalenza da pagare, se paghi il 4% col F24 e il cod. 8056.
    Il prossimo anno vedrai quale sarà il quadro del 730 (o probabilmente del modello Unico) da riempire con i dati del versamento del 4%. Ora è prematuro, i quadri cambiano ogni anno.
    [Quanto all’altro problema, si deve vendere a un prezzo non inferiore al valore stimato, certo. Ma se passano molti anni dalla stima (vedi ISTAT) e se uno aggiunge delle spese fatte (vedi perizia) il prezzo dichiarato in atto, in misura pari al valore periziato anni prima, appare poco credibile, ne converrai.]

  120. ciao
    sapete dirmi la differenza tra il codice tributo 8056 e 1809?

    Inoltre non è che avete letto/sentito se il termine per fare la rivalutazione viene prorogato e quindi si può fare la perizia anche dopo il 30 giugno 2008?

    grazie

  121. Grazie anonimo 143.

    Per Anna

    1809 = IMPOSTA SOSTITUTIVA DELLE IMPOSTE SUI
    REDDITI PER LA RIDETERMINAZIONE DEI VALORI
    DI ACQUISTO DEI TERRENI EDIFICABILI E CON LA
    DESTINAZIONE AGRICOLA

    8056 = IMPOSTA SOSTITUTIVA DELLE IMPOSTE SUI
    REDDITI PER LA RIDETERMINAZIONE DEI VALORI
    DI ACQUISTO DEI TERRENI EDIFICABILI E CON
    DESTINAZIONE AGRICOLA

    Credo che la differenza sia nel tipo di utilizzo; se non erro il 1809 solo x imposte a debito ed il 8056 sta a significare che il tributo può essere utilizzato sia per il versamento di imposte a debito che per fruire di importi a credito.
    X Sicurezza Leggi bene codici tributo sul sito dell’Agenzia Entrate.

    Ciao

  122. Vito 137,

    se il tuo caso fosse sfortunato (una cessione volontaria nell’ambito di un procedimento ablatorio) per verificare se effettivamente esiste un rischio di ritenuta al 20% sul prezzo (indennità) pagato, leggi questo doc qui

    http://www.comunitrentini.it/index.php/plain/content/download/4772/23726/version/1/file/7.doc

    La cosa rilevante (per evitare la ritenuta del 20%) non è se il terreno ceduto è agricolo oppure inedificabile, ma se il terreno ricade in una delle due ZTO che la norma rende “franche” da ritenuta e cioè, se non ricordo male, la zona E o la F.

  123. Ancora x Anna

    L’Agenzia delle Entrate con risoluzione n. 144 del 10.04.2008 ha emanato i tanto attesi codici tributo:

    8055 per la rivalutazione di PARTECIPAZIONI;
    8056 per la rivalutazione dei TERRENI;

    Importante specificare che nella compilazione del F24 bisogna fare attenzione all’anno di riferimento che deve essere quello di detenzione delle partecipazioni e dei terreni da perizia di rivalutazione.

    Per quanto riguarda alla proroga ..NON ne ho sentito per nulla.

  124. Un grosso e urgente dubbio. Un privato possiede una casa con area esclusiva molto grande che intende cedere a breve.
    Ormai per il 30/6/2008 non c’è tempo per frazionare l’area edificabile dal fabbricato.
    Posso secondo voi rivalutare l’area pertinenziale ed effettuare il frazionamento in un secondo momento?
    In caso affermativo cosa è meglio inserire in perizia?

    Grazie

    Attilio Grazioli
    Bergamo

  125. Attilio,
    non capisco a cosa ti serva periziare l’area pertinenziale, se non in vista della creazione di un lotto edificatorio. Comunque vedi quanto segue:

    Circolare 81 del 06.11.02
    OGGETTO: Rideterminazione dei valori di acquisto dei terreni edificabili, dei terreni agricoli e delle partecipazioni in societa’ non quotate. Articoli 5 e 7 della legge 28 dicembre 2001, n. 448.
    E’ stato chiesto in proposito se la procedura di rivalutazione presupponga il frazionamento dell’area in corrispondenza delle diverse destinazioni urbanistiche ad essa attribuite o se tale frazionamento possa essere rinviato al momento successivo ed eventuale della vendita della sola porzione edificabile. In proposito si osserva che nella perizia giurata il terreno stimato deve essere individuato con esattezza in modo che sia facilmente riscontrabile la corrispondenza tra l’area rivalutata ed il valore indicato nella perizia. In questa ottica indubbiamente il riferimento ai dati catastali costituisce il sistema piu’ idoneo per identificare l’oggetto della rivalutazione. Tuttavia, in relazione al caso in esame, tenuto conto che il principio di trasparenza dell’azione amministrativa richiede una precisa individuazione dell’oggetto del provvedimento, si deve ritenere che in sede di predisposizione o di variazione del Piano Regolatore sia gia’ stata opportunamente identificata la porzione di area edificabile. Pertanto, per limitare la rivalutazione solo a tale zona, e’ sufficiente che nell’atto di perizia venga fatto riferimento allo strumento urbanistico che la delimita e non si renda necessario procedere ad un preventivo frazionamento dell’area.

  126. Il problema è questo: posso rivalutare un terreno che “catastalmente” non esiste perchè è tuttuno con il fabbricato al catasto fabbricati?
    O è meglio prima frazionare il fabbricato dal terreno per identificarlo catastalemnte?

    grazie

    Attilio

  127. Attilio,
    Purtroppo non sono un esperto di catasto. Se la porzione di area pertinenziale che si intende alienare può essere considerata un’area edificabile secondo gli strumenti urbanistici vigenti o adottati, cioè un’area sulla quale è possibile costruire un nuovo manufatto e la cui capacità edificatoria non è già assorbita dal vecchio fabbricato in essere, direi che la puoi rivalutare, anche senza prima frazionarla (il previo frazionamento è però sempre preferibile).

  128. La mia domanda è la seguente: una volta effettuata la perizia e pagata l’imposta sostitutiva, se in un secondo momento cedo l’immobile rivalutato, nel calcolo della plusvalenza da sottoporre a tassazione posso far rientrare eventuali costi inerenti (es: oneri di urbanizzazione)?
    Grazie

  129. Emanuele,
    Si, se i costi sono realmente “inerenti” e sono successivi alla data di riferimento della stima. Tieni anche presente che il valore periziato, ad una certa data, può essere rivalutato con gli indici ISTAT. Se i costi inerenti sono relativi ad una lottizzazione, tieni presente che il criterio di calcolo della plusvalenza in caso di lottizzazione in certi specifici casi può rendere inutile la rivalutazione già fatta in antecedenza (e conseguente pagamento del 4%).

  130. Salve, ho periziato un terreno edificabile atttribuendo un valore che purtroppo causa anche una variante al Reg. Urbanistico del comune, ha subito un notevole deprezzamento.
    Al momento del rogito sono costretto a dichiarare ugualmente il valore periziato? Andrò in contro ad un accertamento?

  131. Gentile Architetto
    Mia madre e’ proprietaria da piu’ di 5 anni, di una quota di particella di terreno edificabile (inserita in un comparto) insieme ad altre sette persone a tutte pervenute per successione. Solo mia madre ha espresso l’intenzione di usufruire della rivalutazione da fare entro il 30/06/08.
    La mia domanda e’ la seguente:
    se io faccio fare la perizia giurata e assegno alla particella edificabile il valore che ha al 1/01/08, ai fini ICI cosa succede? Premetto che attualmente il Comune dove ricade il terreno non ha emanato nessun regolamento per la determinazione del valore dei terreni edificabili per cui accetta qualunque valore si dichiari, in ragione di cio’ e’ stato dichiarato un valore basso.
    Mi e’ stato detto dal mio commercialista che tutti i comproprietari della particella dovranno pagare, per l’anno 2008, l’ICI sul valore indicato in perizia anche se gli altri comproprietari non hanno usufruito della rivalutazione. Per di piu’ mi ha detto, che, in presenza di tale perizia, il Comune potra’ richiedere a tutti l’ICI evasa nei 5 anni precedenti essendo il terreno edificabile da piu’ di 5 anni.
    Il commercialista mi ha suggerito, per evitare di creare problemi agli altri comproprietari, di non fare la rivalutazione.
    Mi ha detto che quando troveremo un Costruttore interessato all’acquisto questi chiedera’, quasi certamente, nel compromesso, a tutti i comproprietari, di presentare al Comune, il Piano di urbanizzazione per l’approvazione. Una volta approvato il Piano, il Costruttore fara’ il rogito, volturera’ il Piano e procedera’ a stipulare la Convenzione di Lottizzazione. In questo caso il costo di acquisto (da raffrontare al prezzo di vendita) della particella per noi comproprietari non sara’ dato dai valori provenienti dalle successioni, ma sara’ dato dal valore della stessa, alla data di approvazione del Piano (dietro apposita perizia) azzerando cosi’ del tutto o quasi del tutto la plusvalenza.
    Vorrei avere da lei un parere per quanto sopra detto.
    Ringrazio in anticipo.

  132. Per caso, cercando di documentarmi in “autogestione” mi sono imbattuta in questo interessantissimo sito. Non so se qualcuno può essermi di aiuto: provo a spiegare il problema che mi assilla da vario tempo. Sono comproprietaria con i miei due fratelli e mia madre al 25% ciascuno (noi figli per successione dal ’92 e nostra madre a titolo oneroso dal 1981) di un’area agricola divenuta edificabile nel 2004 con destinazione espansione C2. Abbiamo provveduto ad una prima rivalutazione alla data del 01.07.2003 con pagamento 30.09.2004 ora pensiamo di riaffrancare l’area entro il 30.06.08 (presentando istanza di rimborso entro il 30.09.2008). L’area in questione è interessata da un progetto di lottizzazione: adozione novembre 2007 e approvazione marzo 2008, siamo in procinto di firmare la convenzione con il Comune previo acquisto (che faremo singolarmente di tre particelle di proprietà del vicino di sola superficie e non volume) per poter ricavare tre lotti e compensare la superficie che dovremo cedere al comune per le opere di urbanizzazione. In vista di questo, il terreno è stato già frazionato ad aprile 2008. Nell’ottica di dividerci le proprietà fra fratelli (divisione con conguagli poichè le tre aree sono diverse per superficie) e acquistare il 25% di nostra madre, è conveniente rivalutare? So che in caso di lottizzazione il costo storico da prendere a base per il calcolo della plusvalenza è diverso asseconda del titolo di acquisto (oneroso 5 anni prima dell’inizio della lottizzazione-gratuito la data di inizio della lottizzazione). Intanto è difficile capire, nel mio caso quando inizia o è già iniziata la lottizzazione? Penso sia conveniente fare la vendita (25% della mamma) e la divisione delle tre aree dopo aver firmato la convenzione, (in quella sede il Comune acquisisce subito le aree per le opere) in modo che possiamo dividerci solamente la superficie edificabile e anche nostra madre ci venderebbe il suo 25% della sola parte edificabile e non anche quella destinata a parcheggi, verde, viabilità ecc. In questa ipotesi potremmo avvalerci dell’affrancamento del 01.01.08 ed ancora, visto che più della metà della superficie posseduta dovrà essere ceduta al Comune ad un valore irrisorio, è conveniente (so che è possibile, indicando chiaramente in perizia lo strumento urbanistico) affrancare solo la parte destinata all’edificazione?
    Gradirei che qualcuno abbia un pò di tempo da perdere, perchè sono molto indecisa e preoccupata sul modo di procedere, e a dire la verità i tempi incalzano e il 30 si avvicina. Forse il mio problema è complesso, credetemi ho cercato di documentarmi, ma …il commercialista demanda al notaio, il notaio al commercialista e la confusione aumenta anzichè diminuire. Grazie in anticipo.

  133. Forse posso rispondere al quesito di Lorenzo,
    l’originaria legge 448/01 (art.7 comma 6), che non penso sia stata snaturata dalle successive, prevedeva quanto segue ” affinchè il valore rideterminato possa assumere rilievo agli effetti del calcolo della plusvalenza, è necessario che esso costituisca valore normale minimo di riferimento anche ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali” Nel caso in cui nell’atto di trasferimento sia indicato un valore inferiore a quello periziato, tornano applicabili le regole ordinarie di determinazione delle plusvalenze (art.68 del T.U.) senza tener conto del valore rideterminato.
    Io ho interpretato che in questo caso l’affrancamento perde di efficacia ed è stato quindi del tutto inutile! Valuterei bene prima di cedere un’area ad un prezzo inferiore a quello di perizia: da più fonti l’ho trovato vivamente sconsigliato, comunque se qualcun’altro vuol contribuire e ha trovato un’interpretazione diversa…il confronto penso sia sempre utile.

  134. Sempre per Lorenzo: cosa intendi per “notevole deprezzamento”? Se l’area, seppur diminuita di valore, rimane classificata come edificabile, confermo quanto sopra detto, se per caso fosse stata declassata come agricola, non si porrebbero problemi (a meno che non sia stata acquisita a titolo oneroso da meno di cinque anni).
    Le aree agricole infatti non generano plusvalenze, se non nel caso in cui vengono rivendute nel quinquennio.
    Questo per precisazione: non vorrei dare informazioni fuorvianti perchè non sono un’esperta ed è difficile capire tutte le sfaccettature del caso.

  135. Gent.mo Architetto, la mia domanda è la seguente:
    – se rivaluto un terreno edificabile a €. 15,00 al metro quadrato per un totale di €. 225.000,00 e poi lo vendo successivamente ad una cifra inferiore cosa succede?

    – mi sa dire indicativamente quanto dovrebbe essere la parcella del professionsita per la perizia asseverata. Grazie

  136. Lorenzo [156]

    Qualora il venditore intenda discostarsi del valore attribuito al terreno dalla perizia (ad esempio perché il terreno ha subito un deprezzamento per cause naturali o per effetto dell’adozione di nuovi strumenti urbanistici) ai fini delle imposte di trasferimento (registro, ipotecaria, catastale) valgono le regole sulla determinazione della base imponibile dettate dalle singole leggi d’imposta e per il calcolo della plusvalenza Irpef deve essere assunto, quale valore iniziale di riferimento, il costo o il valore di acquisto del terreno, secondo gli ordinari criteri indicati dall’articolo 68 del TUIR.

    E’ quindi ovviamente ammesso che il contribuente, in un momento successivo, possa non avvalersi del valore rideterminato ove siano sopravvenuti fatti che lo rendano non più attuale.

    La Amministrazione Finanziaria (vedi Circolare 15/E del 2002) sostiene che “La circostanza che il valore dichiarato nell’atto pubblico di trasferimento coincida o meno con quello periziato deve essere evidenziato in atto dal venditore affinché L’Ufficio ne possa tener conto ai fini della rettifica della base imponibile delle imposte di registro ipotecarie e catastali”. Non ne capisco bene la ragione, almeno nel caso in cui un terreno abbia subito un deprezzamento rispetto al momento della perizia giurata, in quanto ai fini delle imposte di trasferimento quello che conta è il valore al momento della vendita, e non il valore ad un momento antecedente. Eppoi, onestamente, perchè pretendere che un contribuente venditore riveli, in atto, la esistenza di una perizia giurata e della quale non si intende avvalere? Che direbbe il soggetto acquirente che, proprio perciò, potrebbe venirne danneggiato?

    Probabilmente l’Amministrazione Finanziaria si riferisce al caso di un terreno che ha subito un apprezzamento, e non un deprezzamento.

    In ogni caso anche il Notariato appare critico. Vedasi lo Studio n. 9/2002/T, reperibile anche in Internet.

  137. Roby [158]

    Mi sembra di capire che il problema della plusvalenza riguardi la quota della mamma (in quanto futura venditrice). In linea di massima le converrebbe “rideterminare” il valore, al 1.1.2008, della superficie che effettivamente andrebbe a vendere in futuro. Piuttosto non so se, dovendo ancora cedere al Comune le superfici per urbanizzazioni, la individuazione della proprietà della mamma (al 1.1.2008) sarà agevole. Ma forse esistono dei frazionamenti (sia pure successivi).

    Se non avete intenzione di rivendere i lotti in futuro, ma soltanto di fare una divisione (che è distributiva e non traslativa) appare utile riflettere sulla effettiva convenienza a “rideterminare” i valori dei lotti al 1.1.2008. Che io sappia – ma ormai la confusione regna sovrana – non esiste plusvalenza in caso di divisione (almeno nel caso senza conguagli).

  138. Grazie Anonimo,
    ok anche a me risulta che in caso di divisione senza conguagli (o entro il limite di tolleranza del 5% mi sembra) non si pone il problema della plusvalenza, purtroppo però nel mio caso, so già che dovranno esserci conguagli poichè i lotti non avranno identiche superfici. Mi è stato spiegato che per gli importi eccedenti, si tratterebbe di una vendita a tutti gli effetti con generazione di plusvalenza nella misura in cui il valore di vendita eccede quello di “acquisto” : è qui che nasce il problema e cioè quale costo di acquisto vada preso in esame! Ricordo che l’area è inserita in un progetto di lottizzazione adottato dal Comune a novembre 2007 e approvato a marzo 2008, sono stati fatti i frazionamenti ad aprile, è in corso il progetto esecutivo, e pensiamo di dividerci le aree dopo aver firmato la convenzione. Potrebbe nel mio caso essere inutile l’affrancamento (quanto meno x noi fratelli che abbiamo ereditato il terreno) se può trattarsi di lottizzazione? La mamma potrebbe avvalersi del valore affrancato? Per la definizione della superficie non penso ci siano problemi in quanto lei dovrebbe affrancare la sua quota di proprietà pari al 25%. Ammesso comunque che sia cuatelativo affrancare, nel caso volessi farlo solo per la superficie effettivamente edificabile non dovrei tener conto anche del costo delle aree da cedere al Comune? In realtà al 1′ gennaio, io sapevo già che quelle aree avrebbero avuto un prezzo di vendita pari a zero, ma è proprio grazie alla cessione gratuita di quelle superfici al comune che la superficie effettivamente edificabile acquisisce più valore. Allora mi viene il dubbio se sia il caso di far affrancare tutta la superficie. Ho trovato interessante la risposta di Serafino al nr. 103 dove si parla di “ribaltamento”. E’ possibile avere un’applicazione di questo concetto al mio caso? Grazie infinite a chiunque possa essermi di aiuto.

  139. Roby,

    In caso di terreno ereditato il valore iniziale per il calcolo della plusvalenza (costo di acquisto) è quello del marzo 2008 (inizio della lottizzazione, secondo la Cassazione coincide con la approvazione del PdL) e nel marzo 2008 il terreno valeva più o meno come vale oggi, togliendo le spese fatte nel frattempo.

    La mamma non può avvalersi del valore affrancato da altri, e neppure ha un valore iniziale (costo di acquisto) uguale a quello vostro, non avendo ereditato il terreno come voi.

    Si la risposta di Serafino sul ‘ribaltamento’ …. in realtà prima della approvazione del PdL non sarebbe possibile distinguere tra fondiario e non fondiario, essendo un tutto indistinto, a meno che già il P.R.G. già abbia previsto una precisa ripartizione o distribuzione dei lotti all’interno del comparto. Dopo la approvazione del PdL (marzo 2008) è invece possibile distinguere tra fondiario e superfici da cedere gratuitamente.
    Taluni però stimano valori unitari diversi – in astratto, a prescindere dalla loro localizzazione futura – tra fondiario e non fondiario anche con riferimento a prima della approvazione del PdL, essendo comunque già nota la percentuale della superficie da cedere gratuitamente.

  140. x Anonimo 166

    Se ho ben capito, sarebbe inutile affrancare (per noi tre) al 01.01.08 se abbiamo la possibilità di assumere il valore iniziale a marzo 2008. Ma la mamma, affrancando la sua quota del 25% (ho letto che è possibile farlo in caso di comunione pro-indiviso) non potrebbe assumere il valore affrancato, ovviamente per la sua quota che è quella che ci vende, anzichè il valore del terreno a 5 anni prima (sarebbe un valore pressocchè nullo perchè all’epoca il terreno era agricolo)?
    Dalla conferma che mi hai dato deduco che se avessi anticipato tutta l’operazione a febbraio, avrei avuto eventuali plusvalenze per vendita di area edibicabile (art.67 comma 1 lettera b/quandro M modello unico), spostando il tutto a dopo l’approvazione del progetto, dovrei avere eventuali plusvalenze per vendita di terreno lottizzato (art.67 comma 1 lettera b/quadro L modello unico).
    Per quanto riguarda la suddivisione tra area edificabile e non, è vero castastalmente riesco ad individuare ora (dopo il frazionamento) le particelle con le singole superfici, ma è pur vero che la distribuzione dei lotti e le aree da cedere al comune erano già previste nel progetto presentato e adottato a novembre 2007.
    Se valutassi (affrancando solo il 25% di competenza della mamma) indistintamente ad un valore medio tutta la superficie, una volta cedute le aree al comune, potrò sostenere che il costo delle aree residue è pari al valore periziato per tutta la superficie diviso i mq.realmente edificabili (ovviamente il tutto rapportato al 25% che la mamma ci vende)? Grazie ancora se vorrai rispondermi.

  141. Roby,

    Si la mamma non può usare il vostro criterio di calcolo della plusvalenza (in caso di avvenuta lottizzazione), e quindi – in caso di sua vendita a voi – avrà convenienza a fare la perizia al 1.1.2008.

    Si, la data della approvazione del PdL (secondo la Cassazione eh!) discrimina tra plusvalenza ex lettera b (vendita prima della data) ed ex lettera a (vendita dopo la data).

    Beh, usare i frazionamenti “successivi” al 1.1.2008 non credo sia un peccato grave.

    Sull’ultima questione … le tue incertezze sono anche le mie. Tantoevveroche ho chiesto lumi alla mia AdE (che credo che avrà delle belle rogne a dipanare la matassa!). SE ci si dovesse comportare con la saggezza degli antichi direi: valutare la superficie fondiaria al valore pieno (quello di rivendita) e valutare le superfici in cessione gratuita al valore più basso possibile (quasi agricolo). Così se quest’ultimo valore dovesse andare “perso” (non utilizzabile, non “ribaltabile”) sarebbe poco male!

  142. che anno si deve indicare nel F24 di versamento al tributo 8056?
    gli interessi a fronte di rateizzazion e vanno al solito codice tributo?

  143. Gentile arch. Villano, ho fatto la rivalutazione per terreni agricoli che erano inseriti nel piano regolatore che doveva essere approvato. Il piano approvato ha stralciato i miei terreni (dei quali avevo pagato già le tre rate di rivalutazione: la prima a settembre 2004).
    Potrei chiedere il rimborso?
    Com’è la procedura, se è possibile?
    La ringrazio.
    Cordiali saluti.
    Ester

  144. Buongiorno,

    Come bisogna compilare l’ F24 nel caso di pagamento rateizzato???

    Quando mi avvalsi della rivalutazione alcuni anni fa, occorreva segnalare a quale rata si riferiva il pagamento (“1/3”, “2/3″…).

    Ora invece il sistema NON consente di inserire quiesta informazione.

    Mi domando se c’e’ un altro modo per specificare che mi sto avvalendo della rateizzzione, e dunque il pagamento e’ quello di una sola rata.

    Grazie!

  145. Billa,
    Sarei interessato anch’io a veder dipanato il mistero (io non ho trovato risposte finora). Qualcuno chiama la AdE e le chiede: Gli interessi vanno indicati a parte con un codice specifico e quale è? Si può indicare “a penna” la rata (ad es. “0203”)?

  146. Un dubbio atroce:
    Appurato che nel mod.F24 non è prevista l’indicazione della rata che si paga, avvalendosi della facoltà di rateizzare l’imposta in tre rate, e pagando solo la 1′ rata entro lunedì (codice tributo 8056 anno 2008), è possibile richiedere il rimborso entro i 48 mesi dal 30.09.2004 (quindi 30.09.2008) dell’imposta versata con la precedente rivalutazione? Praticamente se non voglio perdermi quanto già versato, sono costretta a versare l’intera imposta sostitutiva sul nuovo valore o posso comunque versare ratealmente?
    Grazie se qualcuno può aiutarmi!

  147. Claudia,
    Prima che il rimborso arrivi temo ci vorranno degli anni. Per chiedere il rimborso direi che basti pagare la prima rata (tanto le altre due rate, se mai non le volessi più pagare, la AdE te le fa pagare coattivamente lo stesso). E comunque il rimborso te lo pagheranno dopo che avrai pagato tutte e tre le rate. Io comunque continuo a pagare lo F24 in banca, e ad indicare le rate nella forma “0103”. Non credo che verrò multato per questo.

  148. x Anonimo 175

    Ok, so che non pagando le successive, si avrebbe l’iscrizione a ruolo, oltre tutto ho letto che l’affrancamento si “perfeziona” con la perizia giurata e con il pagamento anche rateale, per cui con il pagamento della 1′ rata dovrei aver già maturato il diritto al rimborso, però hai visto mai..le leggi fiscali italiane sono così contorte che sembra dicano una cosa e poi trovi che sotto sotto andavano interpretate in un’altra!
    Approposito del numero delle rate, hai sentito per caso in banca? Io ho scaricato il programma dal sito dell’Agenzia delle Entrate stamattina, e il campo relativo alle rate lo salta proprio! Anche scrivendolo a penna, non so poi la banca come lo può inserire. A me hanno detto di non indicare nulla, penso quindi che l’Agenzia dedurrà in automativo la rata che si paga dall’anno di riferimento (2008) e dalla data del pagamento!
    Grazie comunque per la tua risposta, mi era venuto il dubbio di precludermi il diritto al rimborso!

  149. Claudia,
    Quello che importa a me è che io abbia una copia del F24 con scritta la mia bella rata (ad es. “0303”). Quello che risulta alla AdE a me non importa proprio. Se non capiranno (per loro colpa, per difetto di procedure, o per altro motivo) me lo chiederanno ed io mostrerò la mia copia del F24. (Ma non ti pare ridicolo che nella colonna “rateazione” uno non possa scrivere le rate?).

    PS: C’è un brutto vizio di certi notai di non allegare le perizie o non citarle. Il notaio lo sceglie chi acquista. Il notaio quindi favorisce l’acquirente (che spesso può essere danneggiato dalla perizia giurata del venditore, laddove valuti il terreno disaggregando dei valori). Immagina tu cosa risulta alla AdE se il notaio neppure allega la perizia. Eppure la legge non parla di alcun obbligo di allegare o citare la perizia nell’atto.

  150. GENTILISSIMO ARCHITETTO VILLANO,
    HO UN QUESITO DA SOTTOPORLE: HO IL CASO DI UN TERRENO RICEVUTO IN DONAZIONE, IL QUALE RISULTA CATASTALMENTE TERRENO AGRICOLO, MA CHE HA UNA DESTINAZIONE URBANISTICA RICADENTE IN ZONA “F” – SOTTOZONA “R”.
    VORREI SAPERE SE E’ POSSIBILE RIVALUTARLO E SE L’EVENTUALE VENDITA GENERA PLUSVALENZA TASSABILE.

  151. Sergio,
    La AdE ieri ha annunciato (la possibilità di) una proroga al 20 luglio. Vedremo. Ti conviene attendere questa proroga, per vedere i dettagli.

  152. area fabbricabile rivalutata con perizia giurata nel 2004 per un valore di €. 164.000,00, è stata venduta a fine 2005 per un prezzo di €. 155.000,00 denunciato in atto.
    La rivalutazione fatta è valida o decade perchè il prezzo di vendita è stato inferiore a quello periziato?
    L’agenzia dele Entrate ritiene decaduta la perizia di rivalutazione.

  153. Danilo,
    La rivalutazione fatta non ha efficacia (secondo i concetti elaborati dalla Amministrazione Finanziaria) ai fini della plusvalenza imponibile. Perchè mai non hai messo sull’atto il valore periziato (anche se diverso dal prezzo realmente incassato, anche a costo di restituire dei soldi all’acquirente)?

  154. Anonimo 163 e Roby.

    Grazie per le risposte, purtroppo causa variante al R.U. comunale, che ha introdotto una riduzione dell’altezza max edificabile, il terreno sviluppa una minore volumetria realizzabile, ne consegue quindi una discreta riduzione del valore che avevo periziato; si tratta di un valore di circa 1 milione di € che subirà un deprezzamento del 20/30%.
    In caso di vendita mi conviene quindi a dichiarare il valore periziato, visto il mio valore iniziale è pressochè 0.???
    Grazie ancora

  155. Il mio caso riguarda un lotto agricolo divenuto edificabile e cancellato dal catasto terreni in sede di accatastamento di una piccola casetta nel lontano 1985. Mi hanno detto che posso fare la rivalutazione ugualmente in quanto la casetta non assorbe tutta la possibilità edificatoria del terreno. e’ vero? E se la rivalutazione fatta non fosse ammissibile qualcuno me lo dirà prima che paghi le altre due rate?
    Grazie tante

  156. Terrina 184,
    E’ possibile che la capacità edificatoria del suolo sia superiore a quella già sviluppata dalla casetta in essere. In tal caso dovresti: 1) frazionare il suolo eventualmente da alienare in futuro; 2) fare la perizia giurata; 3) pagare il 4% sul valore periziato.
    No, nessuno ti avvertirà mai di niente, prima di pagare le altre rate, stai pur sicura.

  157. Lorenzo 183,
    O sull’atto si dichiara un prezzo almeno pari al valore già periziato (con vari problemi in ordine: ai mezzi di pagamento da citare in atto, alle maggiori imposte a carico dell’acquirente, ecc.) o devi rifare la vecchia perizia giurata, con un valore minore rispetto al precedente, e pagarci il 4% sopra.

  158. Grazie Anonimo 185,
    ma il tempo per un frazionamento non c’è, pensi che un perizia che include tutto il terreno ed anche la casetta possa avere un valenza in sede di vendita?
    Rischio l’accertamento?
    Grazie

  159. Terrina,
    No, una perizia di tutto no. Devi individuare il suolo eventualmente da rivendere. Se il frazionamento non è possibile, almeno una planimetria allegata alla perizia. E’ probabile che vi sia una altra proroga. Valuta tu se attendere e fare le cose con calma..

  160. Buongiorno a tutti, ho un quisito: ho fatto una Rivalutazione per un Terreno edificabile ed ho pagato con F24.
    Questo pagamento effettuato lo devo Dichiarare nella Dichiarazione dei Redditi del prossimo anno ?
    In che modo ?
    Ringrazio chi mi dara’ delle informazioni.
    Buona giornata

  161. Vista la Risoluzione 24/07/2008 n°319 dell’Ag. Entrate nel caso di acuni comproprietari di terreni edificabili avuti in successione molti anni fa che hanno usufruito della possibilità di fare effettuare una perizia asseverata al 01/01/2008 e pagato la prima rata del 4% che si accingono a presentare il P.U. E. e successivamente a stipulare la convenzione con il Comune possono fare effettuare e asseverare una nuova perizia alla data della firma della convenzione e senza pagare alcuna tassa Irpef effettuare la vendita dei terreni ? E Magari abbandonare il pagamento delle rate successive delle rate successive relative alla perizia già effettuata al 01/01/2008 ?
    Grazie del’aiuto Giancarlo

  162. Buon giorno, volevo chiedervi una mano per capire come devo agire:io il 30 settembre 2004 ho fatto una rivalutazione di un terreno ed ho optato per il pagamento dell’imposta sostitutiva del 4% in tre rate ossia 30 settembre 2004, 30 settembre 2005 e 30 settembre 2006. Il 30 giugno 2008 ho rifatto una nuova rivalutazione ed ho pagato la prima rata (30 giugno 2008). Ora che posso procedere alla richiesta di rimborso, posso farlo solo per la prima rata pagata nel 2004 o posso farlo per tutte 3 le rate della prima rivalutazione? In sostanza posso chiedere il rimborso anche della rata pagata nel 2005 2006 o prima devo pagare quelle del 2009 e 2010?

    Grazie e saluti.

  163. Roberto,
    Direi che puoi richiedere il rimborso totale delle 3 rate. Attenzione, allega alla richiesta di rimborso copia della precedente rivalutazione e dei precedenti pagamenti. Con precisione e meticolosità. Non ti aspettare un rimborso rapido.

  164. Grazie per la risposta, quindi entro il 30 settembre chiederò il rimborso delle 3 rate (pagate nel settembre 2004, settembre 2005 e settembre 2006) della rivalutazione del settembre 2004 anche se ho pagato solo la prima rata a giugno 2008 della nuova rivalutazione. Preparando le fotocopie da allegare alla richiesta mi sono accorto di un errore commesso compilando gli F24 della seconda e terza rata (2005 e 2006)!!! Avevo indicato correttamente il numero della rata nella forma 0203 (seconda rata di tre) e 0303 (terza rata di tre) ma come anno di riferimento ho messo 2005 e 2006 anzichè 2004 per tutte e tre le rate (credo fosse questa la modalità corretta, vero?). Ora chiedendo il rimborso delle 3 rate della precedente rivalutazione, devo chiedere anche contemporaneamente la rettifica dell’anno di riferimento delle rate 2 e 3 oppure, essendo di fatto la rivalutazione precedente superata dalla nuova, posso fare a meno?
    Secondo voi come è meglio fare?
    Grazie e saluti.
    Roberto

  165. Roberto,
    Non starei a rettificare nulla (col rischio che la rettifica non passi, ed il rimborso si inceppi). Starei invece attento a produrre copie CONFORMI del modello F24 (facendole autenticare in comune). Non si sa mai cosa possono chiedere o eccepire [1]. Magari aggiungerei anche una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà attestante che quelle tre rate sono proprio relative a quella rivalutazione ed a quella perizia ed a quel terreno!

    [1] E’ di questi giorni la notizia che i fabbricati rurali dei quali il fisco ha più volte chiesto l’accatastamento, contrariamente a quanto il fisco ha sempre sostenuto sono sempre soggetti ad ICI, ed IRPEF, anche qualora vengano usati da imprenditori agricoli e siano strettamente funzionali ad una azienda agricola. Questo per dire che la incertezza e la retroattività di norme o di interpretazioni sfavorevoli sono ormai una costante!

  166. Grazie per il suggerimento; nella dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, oltre a dichiarare che le tre rate sono tutte relative alla rivalutazione del 2004, specifico (o meglio faccio presente) che sugli F24 della seconda e terza rata ho indicato un anno sbagliato o “faccio finta di niente” (ci potrebbero essere dei rischi tipo la perdita del diritto al rimborso?)?
    Grazie ancora e saluti.
    Roberto

  167. Stiamo in questi giorni predisponendo la dichiarazione di successione e dobbiamo inserire il valore delle aree edificabili. Il vecchio valore è molto basso! Possiamo far inserire al notaio nella sucessione l’attuale valore venale di cui siamo a conoscenza? O siamo obbligati a far fare una perizia giurata e pagare il 4% ……. e tutto il resto?

  168. All’attenzione gent.mo arch. Villani
    ho ricevuto un avviso di accertamento relativo alla mancata rilevazione tra redditi diversi della plusvalenza sorta a seguito della cessione di un terreno edificabile (avvenuta nel 2001).
    Precisamente, nel 1999 ho acquistato un’abitazione con annesso terreno pertinenziale di mq.200 individuato da un’unica particella, per L. 100.000.000.
    Nel 2001 ho prima effettuato il frazionamento del terreno e poi l’ho venduto (non tutto ma solo mq. 150) per L. 30.000.000.
    L’agenzia delle entrate, ai sensi dell’art. 67-68 e 21 del TUIR, richiede il pagamento dell’IRPEF a tassazione separata sulla plusvalenza di L.30.000.000 poichè non si evince in alcun modo il prezzo di acquisto imputabile alla parte di terreno successivamente venduto, e considerato che al catasto edilizio la quota di terreno risulta iscritta con rendita e valore zero.
    Spero di essere stata chiara!!!!
    la ringrazio per la sua disponibilità e per il suo prezioso aiuto

  169. Ho un dubbio che mi assilla. Devo vendere ad una impresa di costruzioni un fabbricato acquistato 50 anni fa, ricevendo come corrispettivo alcuni dei nuovi appartamenti che questa andrà a realizzare. In questo caso, trattandosi della cessione di un fabbricato e non di un’area, posso avere la certezza che l’amministrazione finanziaria non mi contesti la plusvalenza? Oppure il rischio c’è visto che il fabbricato esistente viene di fatto demolito e poi ricostruito? Grazie a tutti

  170. Avrei i seguenti dubbi:

    1- ai fini del calcolo della plusvalenza maturata su terreni lottizzati e’ da considerarsi “acquisto gratuito” quello di un terreno divenuto di proprietà per effetto di un atto notarile di “Divisione” fra eredi?
    Spiego meglio, il deceduto lascia suoi beni in eredità ma i figli preferiscono rimanere comproprietri di tutta l’eredità, alla morte dei figli diventano eredi i nipoti che decidono di dividere i beni; se i nipoti vendono il terreno lottizzato, la plusvalenza ricade nel caso di “acquisto a titolo gratuito”?

    2- se la risposta al precedente quesito è si, in relazione a quanto chiarito con la risoluzione n. 319/E del 24.07.2008 dall’ AdE, il proprietario venditore del terreno lottizzato che abbia già firmato la Convenzione di Lottizzazione come prova all’AgE, al momento di determinare la tassazione sul ricavato della vendita e quindi la plusvalenza da cessione, quale valore aveva il terreno alla data del rilascio dell’autorizzazione da parte del Comune?

    3-Si tenga conto che probabilmente la Convenzione del caso in esame non verrà firmata prima del 31/10/2008, termine per la redazione della perizia giurata .
    Il proprietario, quando deciderà di vendere il terreno lottizzato di sua proprietà, dovrà far redigere comunque una perizia, normale e non giurata attestante il valore del terreno al momento della Convenzione?

    Grazie anticipatamente.

  171. Salve, io devo cedere un terreno in lottizzazione ad una Società che poi andrà a costruire, la vendita si farà solo dopo la firma della convenzione con il Comune, quindi firmero’ io o la scocieta con specifica delega, credo.
    Tutta la lottizzazione è stata fatta direttamente dalla Società che andrà a costruire, tutti gli oneri ecc sono a carico loro.
    Cosa devo indicare sull’atto di vendita per non dovermi trovare nella situazione che dice che io sono il Lottizzante ??
    Grazie

  172. Immobiliare acquista terreni da diversi privati per poter edificare una zona Industriale.
    Segue quindi una trattativa con ogni singolo privato di conseguenza escono prezzi al mt diversi.
    Di conseguenza verranno eseguiti atti notarili a prezzi diversi per ogni privato.
    Cosa potrebbe succedre ?

  173. sull’eventuale terreno in vendita non è stata fatta alcuna perizia mi hanno riferito che il termine ultimo per periziare il terreno è appena scaduto (30.10.2008)esiste già un ulteriore proroga oppure che valore di stima viene preso?come posso fare per non pagare una plusvalenza eccessiva che dovrebbe corrispondere al 40% del prezzo di vendita

  174. Il 30 giugno 2005 è stata effettuata una perizia di stima di un terreno edificabile al quale è stato attribuito un valore di 144.000 €. Come privato senza partita iva ho costruito 3 unità abitative, due delle quali destinate alla vendita, e una per uso proprio. Vorrei sapere: – per abbassare la plusvalenza posso utilizzare la rivalutazione oltre alle spese del fabbricato? – entro quale termine si può effettuare la vendita per non perdere i benefici della rivalutazione del terreno? – come privato posso applicare l’imposta sostitutiva del 20% per la vendita? -l’acquirente può applicare il valore catastale?

  175. Un tizio ha fatto rivalutare un terreno in data 30/06/08 per un importo di circa 270.000, per poi pagare in pari data la prima rata dovuta per la rivalutazione.

    Successivamente si è accorto che il prezzo del terreno era più basso, circa 190.000, ed ha fatto redigere nuova perizia in data 27/10/08 (l’area edificabile era più piccola)
    La domanda è:
    ad oggi deve continuare a pagare la seconda e la terza rata dovute in base al valore della prima perizia
    oppure può
    pagare l’imposta dovuta rideterminandola in base al valore della seconda perizia,
    imputando la prima rata versata in data 30/06/08 come prima rata.

  176. per cortesia sapete dirmi se e’ stato prologato la normativa della rivalutazione dei terreni edificabili che scadeva il 31/10/2008.? grazie.

  177. per cortesia sapete dirmi se e’ stato prologato la normativa della rivalutazione dei terreni edificabili che scadeva il 31/10/2008.? grazie.

  178. Buon giorno. Volevo fare una domanda riguardo la rivalutazione di un terreno.
    Devo riportare la prima rata pagato a giugno 2008 con f24 nel 730/2009 riferimento anno 2008.
    Come devo fare?
    E se viene fatto per via telematica dal consulente?
    Vi ringrazio anticipatamente per le risposte.

  179. Vorrei avere delle delucidazioni sul pagamento delle plusvalenze di un terreno edificabile
    Tale terreno ricevuto in successione nel 1988 ha subito una rivalutazione in quell’anno per un valore di 34 milioni di lire.
    Il 26 Novembre 2007 il terreno è stato venduto ad un costruttore per un valore di 230.000 € il quale pagherà secondo l’atto notarile entro il 30 Giugno 2009.
    Da questa vendita si origina una plusvalenza sul terreno che porta ad un pagamento di una imposta elevatissima, per cui volevo sapere se in base ai vari rinvii per le rivalutazioni dei terreni, ad oggi è possibile sanare la situazione andando a pagare la rivalutazione del terreno
    Grazie per la risposta

  180. Buongiorno: ho fatto una rivalutazione di un terreno edificabile entro giugno 2008 ho pagato la 1 rata il 30 giugno 2008 siccome hanno prorogato al 31 ottobre 2008 mi domando posso pagare la 2 rata entro il 31 ottobre 2009? Grazie.

  181. Salve, sono proprietario di un terreno di circa 450 mq. E’ un rettangolo diviso da una linea obliqua, che formano 2 trapezi. Quello di sinistra confina con la mia costruzione ed è edificabile (circa 120 mq), il trapezio di destra risulta agricolo (circa 330 mq). Posso chiedere al comune di costruire comunque al centro del mio suolo? E’ un diritto acquisito il mio di poter costruire sull’intera superficie? Altrimenti subisco chiaramente un danno! O eventualmente cosa mi consiglia di fare, considerato che per il PUG occorrerà del tempo, ma che comunque dalle planimetrie risulta che sarà tutto edificabile? C’è una legge che consente di far rientrare, considerato che il suolo è unico, in virtù del trapezio “costruibile”, tutto il suolo secondo gli attuali indici? Mi vedo tarpate le ali e vorrei tanto costruire, per realizzare una scuola materna privata con un bel giardino. Grazie in anticipo per la cortese risposta. Saluti

  182. salve, ho fatto fare la rivalutazione di un area edificabile nel 2008 in previsione di una imminente vendita che pero a tutt’oggi non è ancora avvenuta, vorrei sapere se allo scadere della terza rata ossia giugno 2010 posso richedere il rimborso del totale versato dato che non cè stata alcuna vendita e se della rivalutazione eseguita ne potro’ usufruire negli anni avvenire.
    grazie

  183. buongiorno, qualcuna sa quale può essere una parcella di un architetto per fare una perizia giurata (con relative misurazioni in campo) di un terreno edificabile di valore circa 550.000 eur? grazie

  184. su un terreno agricolo ereditato, in caso di vendita dopo la concessione edilizia per garage interrati, si paga il plus valore, ovvero il ricavato deve essere aggiunto al proprio reddito e pagare poi le tasse relative oppure essendo ereditato non si paga nulla!!!

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