Il Consulente
Marzo 6, 2007 di archingeo
Questa pagina nasce con l’intento di dare una risposta a quanti si trovino ad avere a che fare con problemi legati all’edilizia. Per chi vuol conoscere i reali costi di ristrutturazione della propria casa; per chi ha problemi di vicinato, di proprietà, di divisione; per chi vuole un’ipotesi di ristrutturazione della propria abitazione; per chi ha delle perplessità su contabilità lavori; per tutti coloro che hanno qualche curiosità, dubbio, o perplessità da sciogliere. Nel mettere a vostra disposizione le nostre conoscenze, vi invitiamo a porci le vostre domande.
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Arch. Francesco Villano
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e stabilire un prezzo per le ristrutturazioni al mq?
con rifiniture medie e senza opere di consolidamento.
grazie
Se ci si riferisce alla nostra zona (Orta e paesi limitrofi), una ristruturazione completa con sostituzione di pavimenti, rivestimenti, impianti tecnologici, tramezzature interne, infissi interni ed esterni, tinteggiatura, ecc. il costo si può aggirare intorno ai 1.000,00 €/mq con un livello di finiture medio. Ovviamente tale importo può subire variazioni in diminuzione o aumento a seconda del livello di finiture scelte, o a causa di difficoltà logistiche dovute al posto in cui si trava l’immobile, alla sua conformazione, ecc. Comunque credo che l’importo di cui sopra possa ritenersi una buona base di partenza. Sul tema ci sarebbero tante cose da valutare caso per caso. Se la cosa può interessare, potremmo dedicarle un articolo più approfondito.
scusa per non averti ringraziato prima, ma solo ora ho riparato il pc.
1000,00 mi sembra troppo per me spero di spendere di meno.
grazie ancora e complimenti per la foto
Per risparmiare sui costi di ristrutturazione, bisognerebbe innanzitutto avere molto tempo a disposizione per la ricerca dei materiali e delle maestranze che associno il binomio qualità prezzo, il che è già di per se una cosa abbastanza difficile;
in secondo luogo bisognerebbe rimandare alcuni lavori di finitura che non compromettono l’abitabilità dell’appartamento ed eseguirli in maniera dilazionata in modo da non risentirne troppo dal punto di vista economico;
per quanto riguarda invece pavimenti e rivestimenti, un mio consiglio personale è quello di farsi un’idea generale del risultato che si vuole raggiungere e poi far visita a numerosi rivenditori attuando una sorta di richiesta di materiale OUT-LET, nel senso che,spesso nei magazzini dei rivenditori si accumulano rimanenze di materiale delle migliori marche, che per esigenza di spazio e/o per la preoccupazione di non riuscire più a rivendere, vengono ceduti a prezzi davvero concorrenziali. E’ l’occasione giusta per approfittarne. Basta chiedere.
In ultima analisi vi sono diverse lavorazioni che un po tutti (chi più, chi meno) riescono a fare da se o con l’aiuto di qualche caro amico, è l’occasione giusta per “divertirsi”, e rendersi utili a se stessi.
Buona fortuna. E ricorda che vi sono delle opere che se non realizzate a regola d’arte una volta e per sempre, rimangono una spina nel fianco per tutta la vita. Per questo il miglior consiglio che sento di darti è quello di cercare di risparmiare con intelligenza e soprattutto con molta attenzione, diffidando delle tante volpi che si incontrano un po dovunque in questo settore.
Salve a tutti e complimenti per il sito.
Volevo porvi una domanada:
se vengono effettuati dei lavori in un appartamento che modificano l’intera piantina, come si fà ad averev una nuova scheda catastale?
grazie
Bisogna rivolgersi ad un tecnico abilitato che, dopo aver riportato graficamente tutte le variazioni apportate, provvederà a registrare presso l’UTE tali variazioni. Così facendo, in automatico verranno ricalcolati i valori catastali che potranno anche risultare di diversa entità rispetto ai precedenti. L’operazione ha dei costi che possono variare a discrezione del tecnico incaricato. Conviene, quindi, farsi un giretto per dei preventivi, tenendo conto però che è sempre da preferire l’esperienza al risparmio economico (salvo le esagerazioni del caso).
questo è l’iter anche se i lavori sono stati fatti senza richiedere autorizzazioni?
Grazie per la vs disponibilità
x Areanova:
Pur essendo i lavori di natura totalmente interna, avresti dovuto almeno inviare una semplice comunicazione al sindaco dei lavori che intendevi intraprendere, in quanto, da un punto di vista amministrativo, il tuo appartamento ha la conformazione della originaria concessione alla quale corrisponde una planimetria catastale. Apportando delle modifiche senza darne avviso, per l’uffico tecnico comunale, il tuo immobile non ha subito variazioni. Accatastandolo, invece, secondo le modifiche apportate (cosa che ti consentono di fare tranquillamente), avviene che la planimetria catastale non è più coincidente con quella allegata all’autorizzazione amministrativa, il che può comportare diversi problemi, primo fra tutti il sentirsi negare una eventuale richiesta di mutuo alla banca (cosa che di regola non avviene ma che ti crea comunque molti grattacapo). In secondo luogo, le ditte esecutrici degli impianti potrebbero non rilasciarti le dovute certificazioni (46/90), importanti soprattutto per l’impianto Gas. Nel qual caso risulterai essere l’unico responsabile delle modifiche apportate a tali impianti.
Nell’area di pertinenza del mio appartamento, al piano terra di un edificio condomoniale, ho realizzato una struttura in legno costituita da due pergolati poggiati su pilastrini in legno, ad esclusione del lato di uno di questi inchiodato sulla parete esterna dell’appartamento, e da un gazebo (dimensioni di mt. 3,00×4,00) con copertura in tela plastificata completamente distaccato dalle pareti esterne dell’unità immobiliare e aperto da tutti i lati, con un altezza massima all’estradosso di mt. 2,40.
Gli uffici preposti al controllo edilizio sul territorio comunale dell’Amministrazione della Città di Lecce, dopo aver eseguito un sopralluogo, mi intimano di regolarizzare l’abuso con una richiesta di sanatoria soggetta alla sanzione pecuniaria di €. 516,00, per mancanza di atto autorizzativo.
Secondo il mio parere le opere realizzate non rientrano tra quelle contemplate dal DLGS 380 per cui necessita richiedere permesso di costruire o trasmettere DIA.
Voi cosa ne pensate?
Non so è giusto rivlgermi a voi….ma ci provo.
Circa 15 anni fa i miei hanno comprato una villeta a schiera (6 villetine totali) direttamente dal costruttore.
Ancora ogg, non bbiamo l’abitilità.
Il costruttore ha fato delle variantii opera (le scale intrne ed inoltre non ha mai realizzato i parco giochi previsto esternmente)…..mal’iter di approvazione nonè mai stao conluso.
Tutti e 6 siamo in causa con il costruttore.
Ora però noi vorrremmo vendere l’abitazione ma econdo voi è pssibile senza l’abitabilita?
Possiamo richiedere l abitabilità al comune sol noi poiche gi altri 5 non si muovono
Grazie milla
La vendita non è esclusa nel caso di mancanza dell’agibilità dell’immobile, purchè questo aspetto venga fatto presente all’acquirente il quale dichiara di voler comunque procedere con l’acquisto (poi potrà provvedere lui a richiederlo). In caso contrario, l’acquirente può richiedere l’annullamento dell’atto, o semplicemente (ed è la prassi) il risarcimento del danno.
Per quanto riguarda la richiesta dell’agibilità (o abitabilità), questa doveva essere richiesta dal costruttore all’atto dell’ultimazione dei lavori. Comunque, se non esistono parti comuni, la cosa può tranquillamente essere fatta dal singolo proprietario.
Innanzi tutto hai bisogno del
1. collaudo statico delle strutture che dovrebbe fornirti il costruttore;
2. dei certificati di corretta esecuzione dei lavori per quanto riguarda gli impianti (46/90) anche essi forniti dal costruttore;
3. autocertificazione della salubrità dei locali, della rispondenza di quanto realizzato ai progetti assentiti dal comune, ecc.;
4. del parere dell’ASL per quel che riguarda il rispetto delle norme igienico sanitarie (e questi all’epoca venivano emanati prima del rilascio della concessione).
Tutto sommato, in assenza di tali certificazioni, è sempre possibile ottenerli ex novo affidandosi ad un tecnico che si curi di tutte le questioni burocratiche, è solo questione di un aumento delle spese necessarie.
Ti consiglierei di provare, prima di ogni altra cosa, a recarti al comune e verifica insieme all’impiegato dell’ufficio tecnico , quali sono i certificati che il costruttore ha consegnato per l’immobile. E’ facile che riesci così a recuperare già una buona quantità di documenti di cui sopra.
Sto per acquistare un terreno edificabile da un amico che lo acquistò nel 1998 ad un prezzo irrisorio pur essendo quasi totalmente edificabile. Nel 2002 c’è stata una variante al piano regolatore che lo ha reso totalmente edificabile.
Il rogito è fissato per febbraio, dal momento che non vorrei avesse problemi futuri in merito alle plusvalenze, Vi chiedo lumi.
Per quanto mi sono documentato, mi par di capire che le plusvalenze vengono “cancellate ” trascorsi 5 anni, ed in questo caso dovrebbero essere trascorsi.
Occorre comunque una perizia giurata antecedente all’atto?
Occorre che il venditore paghi la tassazione al 4% per evitare “bastonate” IRPEF in futuro.
Ringrazio anticipatamente per la risposta.
Purtroppo i terreni edificabili, non rientrano in quella categoria di immobili per i quali trascorsi i 5 anni a cui fai riferimento non si applicano le plusvalenze. Per i terreni in particolare, dette plusvalenze vengono calcolate sempre. Quindi conviene rivalutare il terreno prima della stipula dell’atto in modo da pagare il 4% del valore invece delle plusvalenze.
salve,
sono un ragazzo del terzo anno di disegno industriale a marcianise,nella lista delle imprese presso cui posso svolgere il tirocinio c’è anche il nome dell’Arch. Francesco Villano…vorrei sapere se è possibile il tirocinio presso il suo studio e in cosa consiste.
Aspetto una sua risposta.
Distinti Saluti
Antonio Roseto
gradire porvi un quesito,,
sono prorietario di un alloggio al primo piano con un gran terrazzo di 80mq per cui nei sei mesi primaverili-estivi praticamente vivo su esso in quanto il mio alloggio è molto piccolo; ora mi trovo in una situazione per cui il proprietario del sottotetto sopra al secondo piano in cui abitava regolarmente ,ha deciso di innalzare il sottotetto peraltro abitabile con modifiche di terrazzi a pozzetto e per far questo dorebbe mettere i ponteggi tutto intorno al mio alloggio formando praticamente una gabbia. A parte tutto ciò, non potrò più vivere serenamente per parecchio tempo(fino alla fine lavori) sul mio terrazzo ,con tende a braccio profonde 4×8 mt dove noi pranziamo, piante e siepi che mi sono costate un capitale, arredo da terrazzo di grande pregio, il tutto a rischio di danneggiameto, ma quello che più mi angustia è il non poter godere di questa grande valvola di sfogo per noi e per i miei nipotini.Cosa posso fare per impedire tutto ciò!!!???
Egregio Ingegnere, in cerca di disperate notizie sono capitato sul vostro sito e spero che mi potreste essere di aiuto. Sto per acquistare un appartamento in un parco ad Orta di Atella. Ho dvuto versare assegni x 65 mila euro comprensive di euro 5000 coma caparra controfirmatoria. Mi sono recato all’ufficio tecnico del Comune per visionare la documentazione, ma mi hanno risposto che il fascicolo è stato sequestrato dalla procura di S.M. Capuavetere. Considerato che questo potrebbe forse crearmi danni in futuro prossimo e dato che ha già difficoltà per mettere su l’importo (mutuo), Vi chiedo se gentilmente siete a conoscenza del periodo in cui il comune nn è piu disponibili i fascicoli. Ho cercato di poter risalire ad una data approssimativa ma nn sono riuscito nemmeno a trovare un articolo di stampa che dicesse qualcosa in merito. Per cortesia, Vi sarò eternamente grati se avete notizie in tal senso. Di questa notizia ne ho urgente bisogno. Vi ringrazio anticipatamente.
Caro Salvatore, sicuramente ti posso dire il periodo in cui è avvenuto il sequestro: tra il 25/07/06 ed il 05/08/06.
Sono sicuro al 100% di questo periodo in quanto avendo avuto un problema connesso a questi sequestri ho dovuto ritardare la partenza per le ferie.
Salve, vorrei avere alcuni riferimenti di legge che regolano i rapporti di vicinato con particolare riferimento ai confini, recinzioni e edificazione di muri, e se esiste normativa a cui far riferimento per regimentare il comportamento da seguire nell’esercizio della servitù di passaggio su di un terreno.
Consapevole che la domanda è breve ma la risposta potrebbe non esserlo, Grazie in anticipo.